مشاورین املاک بهاران خرید و فروش بهترین ملک ها عضویت در کانال تلگرام املاک بهاران  اینستاگرام ما را دنبال کنید

مشاورین املاک بهاران

خرید و فروش بهترین ملک ها

عضویت در کانال تلگرام املاک بهاران

عضو شوید

اینستاگرام ما را دنبال کنید

دنبال کنید

این واژه همانند «شراء» از اضداد است و در خرید و فروش هر دو به کار می رود ولی بر اثر کثرت استعمال «بیع » فروش کالا و «شراء» خرید آن را به ذهن متبادر می سازد. تجارت را نیز به «بیع و شراء» معنی کرده اند اما از آنجا که در متنهای مختلف لفظ تجارت به معنای مبادلة مال با هدف کسب سود به کار رفته و در تلقی عرف هم تجارت منحصر به بیع نیست می توان گفت که از باب غلبه و کثرت مصادیق بیع در معاملات تجاری این مفهوم برای تجارت تصور شده است . آیة شریفة «...رجال لاتلهیهم تجارة و لابیع عن ذکرالله » (نور: 37) که هر دو واژه را ذکر کرده نیز تأییدکنندة این استنباط است (طریحی ابن فارس ابن منظور مرتضی زبیدی دهخدا ذیل واژه ).

جزیرة العرب به هنگام ظهور اسلام تجارت پررونقی داشته است . وجود دو راه مهم بازرگانی یکی در شمال و دیگری در جنوب که شهرهایی از جمله مکه و مدینه در مسیر آنها بودند و قرار گرفتن مکه بر سر راه کاروان رو شام ـ یمن و شرکت ساکنان مکه در بازرگانی داخلی و خارجی و همچنین وجود کعبه که زیارتگاه مردم از نقاط دوردست بود از عوامل عمدة این رونق بوده است (پطروشفسکی ص 16 زیدان ج 1 ص 33 به بعد جوادعلی ج 7 ص 285).

رونق مبادلات بازرگانی سبب پیدایش حقوق تجارت عرفی نسبتا پیشرفته و تداول بسیاری از عقود (قراردادها) شد که هم اینک نیز مرسوم است مانند شرکت حواله مضاربه مزارعه مساقات عطیه و قرض که اسلام برخی از انواع آن را مانند بعضی از اقسام بیع به علت ربا یا غرر و غیره نهی کرد (جوادعلی ج 7 ص 387ـ 414). می توان گفت که برخورد اسلام با حقوق خصوصی عهد جاهلیت عرب به طور عام و حقوق تجارت به صورت خاص از خصیصة دوگانة «امضاء» مقررات مرسوم به عنوان اصل و «هدایتگری » و جرح و تعدیل مقررات عرفی حکایت دارد.

احکام بیع در قرآن مجید به صورت کلی تحت عناوینی عام آمده و در احادیث بتفصیل بیشتر و غالبا در مقام پاسخ به معضلاتی که پیش می آمده بیان شده است .

باطل اعلام کردن بعضی از اقسام بیع که در زمان جاهلیت مرسوم بوده مانند «بیع الحصاة » که پس از تعیین ثمن مبیع را با پرتاب کردن ریگ به سوی تعدادی کالا مشخص می کردند یا روا ندانستن «نجش » که زیاد کردن قیمت متاع است توسط شخص ثالث به عنوان خریدار نه به منظور انجام دادن معامله بلکه صرفا برای بالا بردن قیمت کالا تا مشتری فریب خورد و کالا را با قیمت بیشتر بخرد و نیز اعلام بطلان بعضی از شروط ضمن عقد به دلیل عدم مشروعیت مانند شرط پرداخت مبلغی بیش از مقدار قرض توسط قرض گیرنده در عقد قرض یا این شرط که در صورت ازدواج مجدد مرد زن خودبه خود به صورت شرط نتیجه مطلقه شود و همچنین شروطی که صحت و بطلان آنها محل بحث است مانند شرط ضمان در عاریه (انصاری ص 277ـ 278) و نیز تأیید قراردادهایی مانند بیع ضمان اجاره و ... نمونه های روشنی از این برخورد دوگانة اسلام (امضاء جرح و تعدیل ) است .

فقیهان از مضمون آیات قرآن و فحوای احادیث که بعضا در مقام بیان حکم کلی است و از احادیثی که اغلب برای رفع نزاع در مورد خاص یا پاسخگویی به مشکلات طرح شده است و با استفاده از قواعد قطعی عقلی و نیز اصول لفظی معتبر نزد عقلا قواعد فقهی مهمی مانند قاعدة لاضرر ضمان ید و اصل لزوم در معاملات تدوین کردند و فقه اسلامی را بنیاد نهادند. یکی از این اصول که برجسته بودن نقش «عرف » در حقوق تجارت اسلام را آشکار می سازد «اصل امضائی بودن » ادلة قراردادهاست . این اصل بدان معناست که شارع ماهیت عرفی قراردادها را تنفیذ کرده و هر آنچه را که در نظر عرف مؤثر بوده مؤثر تلقی نموده است . این تلقی را چنین می توان توضیح داد که مثلا قانونگذار اسلام با بیان صحت بیع (احل الله البیع) کیفیت وقوع عقد را بیان نکرده و آن را موکول به عرف دانسته است . این توضیح از راه برهان خلف به ما می آموزد که در غیر این صورت بایستی به شارع حکیم نسبت «لغو و اهمال گویی » داد که اجتناب از این التزام امری ضروری است (توحیدی ج 2 ص 83). ادلة عامی مانند «اوفوا بالعقود» (مائده : 1) و «اوفوا بالعهد» (اسراء: 34) نیز بر نافذ بودن کلیة قراردادهای عرفی جز آنچه شارع صریحا نهی کرده است دلالت دارد. این ایراد را که عرف مورد نظر شارع عرف زمان خطاب است بعضا با «اصل عدم نقل » (تغییر نکردن عرف ) یا «بنای عقلا * » پاسخ گفته اند (توحیدی ج 2 ص 11) و این نظر که احکام شرع در قالب «قضایای حقیقیة » منطقی بیان شده و درنتیجه در هر زمان و مکان که موضوع دلیل (قراردادها) محقق شود حکم شرع بر آن مترتب می شود نیز پاسخی بر ایراد یادشده و علاوه بر آن مؤید ترتب اثر بر «عرف » در هر زمان و مکان است .

اعلام نافذبودن هرگونه «تراضی » به شرط «عدم مخالفت صریح » (و نه لزوما موافقت ) با مقررات اسلامی (دربارة این شرط رجوع کنید به انصاری ص 277ـ 278) نیز که ضامن انعطاف پذیری حقوق قراردادهاست بروشنی از آیة لاتأکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکون تجارة عن تراض (نساء: 29: ای کسانی که ایمان آورده اید اموال یکدیگر را بناحق مخورید مگر آنکه تجارتی باشد که هر دو طرف بدان رضایت داده باشند) و نیز از روایت محمدبن مسلم و منصوربن حازم از امام باقر و امام صادق علیهماالسلام مستفاد می شود. طبق این حدیث دو شریک که هریک نمی دانسته اند چه مقدار کالا نزد یکدیگر دارند با توافق به تراضی می رسند و عمل ایشان صحیح تلقی می شود (لابأس اذا تراضیا قس د.اسلام چاپ دوم ذیل واژه ).

اگرچه فقها این روایت را در «عقد صلح » مطرح کرده اند و بسیاری از آنان با ترتب اثر بر هرگونه تراضی صریحا مخالفت نموده اند (محقق حلی ج 2 ص 13 شهید اول الدروس الشرعیة ج 3 ص 193 علامه حلی مختلف الشیعة ج 5 ص 83 ـ84 نیز برای دیدن فهرستی از نامهای فقها و مفسرانی که با نظریة مقاله همسو هستند رجوع کنید به حائری ص 49ـ50) در عین حال عقد صلح در نظر آنان قالبی است برای اعلام معتبر بودن قراردادهای عرفی «بی نام ».

خرید و فروشهایی که از حیث مورد معامله (مانند فروش مسکرات خوک و مردار) یا از حیث «جهت معامله » (مانند فروش سلاح به دشمنان دین بیع کشتی و خانه برای استفاده های خلاف شرع ) نهی شده اند نیز معاملات واجب مستحب و مکروه و مباح و همچنین مقررات اخلاقی که بایستی هنگام داد و ستد رعایت شود و با عنوان «آداب التجاره » مشخص شده اند ـ مانند کسب اطلاعات فقهی قبل از مبادرت به تجارت پرهیز از دروغگویی فریبکاری و کتمان عیب مبیع تساهل در داد و ستد قناعت به سود معقول و متناسب ـ بتفصیل در مقدمة کتابهای بیع مورد بحث و تحلیل واقع شده است ( رجوع کنید به طوسی 1410 ص 79ـ80 حسینی عاملی ج 4 ص 2ـ 145 انصاری ص 208ـ213).

تعریف بیع

اهل لغت در این که مفهوم بیع «مبادلة دو مال بر اساس تراضی » است اختلاف اساسی ندارند در عین حال ارائة تعریفی جامع و مانع از بیع به علت تعابیر گوناگون موجود در کتب لغت فقیهان را بر آن داشته تا در تعریف و اوصاف عقد بیع مباحثات دقیقی مطرح کنند (انصاری ص 79 طباطبائی یزدی حاشیة المکاسب ص 53 ـ57 ابن قدامه ج 3 ص 560 ـ 561 ابن عابدین ج 4 ص 502 جزیری ج 2 ص 147 به بعد). در حالی که فقهای عامه بیع را به «مبادلة دو مال به نحو تملیک و تملک یا بر وجه مخصوص » (ابن قدامه ج 3 ص 560 جزیری ج 2 ص 148ـ152) یا «مبادلة دو شی ء مورد رغبت » و نظایر آن تعریف می کنند (کاسانی ج 5 ص 133 ابن عابدین همانجا) فقهای امامیه با وسواس بسیار سعی کرده اند تا تعریفی جامع و مانع عرضه کنند. شیخ انصاری از نام آورترین این فقیهان تعریف بیع را به «انتقال عین به عوض معلوم بر وجه تراضی » که بعضی از فقها ( رجوع کنید به طوسی 1387 ج 2 ص 76 شهیدثانی 1403 ج 3 ص 221ـ222) مطرح کرده اند به این دلیل که اطلاق مسبب بر سبب تسامحی آشکار است مردود شمرده است (انصاری ص 79ـ80) او همچنین از تعریف بیع به «ایجاب و قبولی که مفید نقل ملک به عوض معلوم است » بدین علت که بیع از مقولة معنی است انتقاد کرده و نیز تعریف بیع به «نقل عین به صیغة مخصوص » را از آن رو که «نقل » مترادف بیع نیست بلکه از لوازم آن است مقبول ندانسته و برای رفع ایراد «انشاء تملیک عین در برابر مال » را پیشنهاد کرده است . وی ایراداتی را که ممکن است بر مانعیت تعریف (شمول آن بر بیع معاطات صلح عین هبة معوضه قرض ) به نظر برسد طرح کرده و آنها را مردود شمرده است (همانجا).

صرف نظر از ارزش علمی دقتهای مذکور این اندیشه که لفظ بیع حقیقت شرعی و متشرعی ندارد و لاجرم بر مفهوم عرفی خود باقی است و به مجرد «صدق عرفی بیع » ادلة صحت و لزوم بیع شامل آن خواهد شد (همان ص 79 طباطبائی یزدی حاشیة المکاسب ص 58) علاوه بر آنکه پایانی بر مناقشات اصطلاحی است گامی اساسی در همگامی حقوق و اجتماع است بویژه در مواردی که صورتهای نوین بیع از لحاظ شمول حکم صحت و لزوم عقد بیع بر آنها مورد تردید واقع شده است مانند بیع ساختمان قبل از بنا یا سفارش ساخت و خرید هواپیما و کشتی .

قانون مدنی ایران (مادة 338) با تعریف بیع به «تملیک عین به عوض معلوم » آشکارا از تعریف فقها پیروی کرده است . قانون مدنی سایر کشورهای اسلامی مانند سوریه عراق لیبی لبنان و قانون مدنی سابق مصر نیز کم و بیش از همین تعریف متأثرند. در این میان قانون مدنی جدید مصر با تصویب مادة 418 از تعریف متداول بیع دوری جسته و آن را «عقد عهدی که موضوع آن ممکن است حقوق یا اشیاء مادی در برابر ثمن نقد باشد» تعریف کرده و با تحولات اقتصادی و نیازهای اجتماعی همسویی نشان داده است (سنهوری ج 4 ص 19ـ20). فقهای معاصر امامی نیز مبانی این نظریه را بیان کرده اند (توحیدی ج 2 ص 10 به بعد) اگرچه این مباحث نظری در فتواهای آنها کاملا بروز نکرده است .

اوصاف عقد بیع . از تعریف بیع اوصافی مانند تملیکی بودن معاوضی بودن و عین بودن مبیع به دست می آید. لزوم عقد بیع نیز که از ادله به دست آمده و به عنوان اصلی مستقل به نام اصل لزوم مطرح شده است به عنوان یکی از اوصاف عقد بیع مورد بحث قرار می گیرد.

1) تملیکی بودن بیع

منظور از تملیکی بودن عقد بیع این است که انتقال اعتباری (حقوقی ) مبیع به خریدار در مقابل انتقال ثمن به فروشنده به نفس ایجاب و قبول تحقق می یابد و به هیچ امر دیگری نظیر تسلیم مبیع به خریدار منوط نیست مگر اینکه به موجب دلیل خاص عنصری (مثلا تسلیم کالا در بیع سلم ) «جزء ناقل » قرار داده شده باشد. تملیکی بودن عقد بیع که در حقوق اسلام آمده و در قانون مدنی هم به صورت امری بدیهی پذیرفته شده است در حقوق اروپا امری است نو که هنوز هم پاره ای از کشورها آن را قبول نکرده اند (کاتوزیان 1374ش ص 29ـ30). این وصف در مواردی که مبیع «کلی در ذمه » یا «کلی در معین » (قانون مدنی مواد 350 402) باشد با این اشکال روبروست که در موارد مذکور صرفا این تعهد برای فروشنده به وجود می آید که فرد مبیع را تعیین و به خریدار تسلیم کند ولی هنگام عقد عین معینی به خریدار تملیک نمی شود. برای رهایی از این اشکال برخی گفته اند: کلی بنا به حکم عرف مالی است فی حد نفسه موجود که می تواند در معاوضه عوض قرار گیرد (طباطبائی یزدی حاشیة المکاسب ص 117). گروهی در چنین مواردی «قابلیت و استعداد» را موضوع تملیک می دانند و برخی دیگر تملیک را «حکمی یا فرضی » دانسته اند.

شاید بتوان گفت عقد بیع در همة موارد سبب تملیک است عقد اقتضای تملیک را به وجود می آورد و شرط آن که تعیین مصداق است بعدا حاصل می شود و تحقق شرط به سبب اضافی یا مکمل نیاز ندارد. در واقع عقد تملیکی با این تحلیل چهرة خاصی از عقد «عهدی » است که با تعیین مصداق کلی توسط متعهد تملیک محقق می شود و چون در هر حال عقد بیع است که در تملیک مؤثر است بیع کلی را می توان «تملیکی » نامید (کاتوزیان 1374ش ص 35ـ36).

این تحلیل اگرچه مصادیق مختلف بیع را بویژه در مواردی که مبیع در آینده و بتدریج به وجود می آید در بر می گیرد در عین حال به نظر می رسد که موجب تداخل بیع تملیکی و عهدی و از بین رفتن مرز آن دو می شود و مآلا وصف تملیکی بودن بیع منحصر به بیع عین معین می گردد. برخی از محققان معتقدند: ملکیتی که متعاقدین در عقد بیع انتقال می دهند امری «اعتباری » است که همچون ذوات و اعراض به وجود موضوع در خارج نیاز ندارد و «مبادله »ای که مقوم مفهوم بیع است بین «دو اعتبار مالی » که هریک برای دیگری درنظر می گیرد انجام می شود. مال کلی به جهت کثرت مصادیق مالی است که عقلا آن را موضوع اعتبار قرار می دهند و این مبادلة مالی که نسبت فروشنده و خریدار را به مبیع و ثمن جابه جا می کند نباید با انتقال مکانی اشیاء اشتباه شود. انتقال مکانی که امری است حقیقی به موضوع خاص و مشخص نیاز دارد برخلاف انتقال ملکیت که امری است اعتباری . بیع سبب جابه جایی اعتباری است نه حقیقی (توحیدی ج 2 ص 16ـ23). در این صورت بیع کلی را نیز می توان تملیکی دانست .

2) معاوضی بودن بیع

تعریف بیع با وجود اختلافات ناچیزی که دربارة آن وجود دارد معاوضی بودن بیع را افاده می کند یعنی در آن عین مال با مال دیگر (اصطلاحا: عوض ) که معمولا پول است مبادله می شود. این وصف بیع را از عقود رایگانی ممتاز می سازد. «عوض » ممکن است برخی «حقوق مالی قابل انتقال » و حتی «عمل انسان » بنابر صدق عرفی مال بر این دو باشد (نجفی ج 22 ص 209 انصاری ص 79). در هر حال وجود عوض مقتضای ذات بیع است . بنابراین اگر تملیک مال در برابر عوض نباشد عنوان بیع بر آن صادق نخواهد بود. چنانچه در بیع انتقال مال به رایگان شرط شود این شرط باطل و مبطل عقد خواهد بود مگر این که از مجموع شرط و عقد فهمیده شود که آنان قرارداد دیگری درنظر داشته اند. در این صورت صرف کاربرد «عنوان بیع » در صیغه با توجه به «قاعدة تبعیت عقد از قصد» و عمومات ادلة صحت عقد و تجارت موجب عدم نفوذ این قرارداد نخواهد بود لیکن باید توجه داشت که ارادة قرارداد دیگر خلاف ظاهر صیغه و نیازمند قرینه است (انصاری ص 20 طباطبائی یزدی حاشیة المکاسب ص 13ـ14).

معاوضی بودن بیع آثار مهمی دارد از جمله : الف ) اگر تملیک یکی از عوضین به علتی باطل باشد تعهد به عوض آن خودبخود از بین می رود. ب ) خریدار یا فروشنده می تواند اجرای تعهد خود را به اجرای تعهد دیگری موکول سازد (حق حبس : قانون مدنی مادة 377 ابن عابدین ج 4 ص 561 کاسانی ج 5 ص 249). ج ) اگر مبیع پیش از تسلیم به خریدار تلف شود بیع منحل می شود و خریدار تعهدی به پرداخت ثمن ندارد (قانون مدنی مادة 387). د) در مواردی که بین ثمن و مبیع عدم تعادل فاحش باشد شخص مغبون می تواند معامله را فسخ کند.
3) عین بودن مبیع

. عین مالی است که وجود مادی و محسوس دارد و به طور مستقل موضوع داد و ستد قرار می گیرد. این وصف عقد بیع را از تملیک منافع که موضوع «اجاره » است ممتاز می سازد و فقها به همین منظور آن را از اوصاف بیع دانسته اند (انصاری ص 79 حسینی عاملی ج 4 ص 147 توحیدی ج 2 ص 10). قانون مدنی نیز (مادة 338) به پیروی از فقه بیع را به تملیک عین اختصاص داده است . این قید علاوه بر خروج تملیک منفعت نقل وانتقال «حقوق »ی مانند حق خیار حق تحجیر حق اختراع و آفرینشهای فکری و نیز اموال «غیر مادی محسوس » نظیر نیروی برق و سرقفلی راکه امروزه متداول است از تعریف بیع خارج می کند. البته با وجود عمومات ادلة صحت تجارت (توحیدی ج 2 ص 9) که معاملات را به طورکلی نافذ اعلام می کند در درستی اینگونه قراردادها نمی توان تردید کرد. در عین حال از آنجا که بیع با شرایط و آثاری که تفصیلا در فقه و قوانین ذکرشده نظمی خاص به روابط حقوقی جامعه می بخشد «توسعة مدلول بیع » و شمول آن نسبت به مواردی نظیر قراردادهای مذکور ضروری به نظر می رسد. تأثیرپذیری قانونگذار ایران از این عرف مستقر و اطلاق فروش (بیع ) بر «انتقال سهم » امری دور از ذهن نیست ( رجوع کنید به لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت مصوب 24 اسفند 1347 مواد 34ـ36 و قانون تجارت مواد 78ـ79).

4) لزوم عقد بیع

. اصل در بیع لزوم است یعنی طرفین جز به موجب شرط یا تراضی یا خیارات منصوص حق برهم زدن عقد را ندارند (علامه حلی ایضاح الفوائد ج 1 ص 480 نجفی ج 23 ص 4 طوسی 1377ـ1382 ج 1 ص 560). با اینکه استواری و نظم در تجارت با عدم لزوم بیع سازگار نیست تا زمانی که طرفین در مجلس عقد حضور دارند عقد لزوم نمی یابد و طرفین حق دارند که معامله را فسخ کنند. این حق فسخ را خیار مجلس نامند. در بیع حیوان نیز که مبیع معمولا در معرض عیوب و عوارضی است و کمتر امکان آگاهی از آن عیوب و عوارض در هنگام عقد وجود دارد تا سه روز از زمان عقد برای مشتری حق فسخ قرار داده شده است و به این حق خیار حیوان گویند. در این که این خیار به مشتری اختصاص دارد یا در صورتی که ثمن معامله حیوان باشد بایع نیز حق فسخ معامله را دارد بین فقها اختلاف است . نظر مشهور فقهای امامیه اختصاص خیار حیوان به مشتری است (نجفی ج 23 ص 24 انصاری ص 224ـ 225).

انعقاد بیع

شرایط عمومی قراردادها مانند قصد و رضا اهلیت مشروعیت جهت و معلوم بودن موضوع معامله ( رجوع کنید بهعقد) در بیع نیز باید رعایت شود. در عین حال بعضی از این شرایط در عقد بیع آثار ویژه ای پیدا می کند و ما زیر سه عنوان اراده اهلیت تصرف و موضوع عقد بیع از آن بحث می کنیم .

1) اراده

. اعلام ارادة باطنی در عقد بیع که نسبت به بایع «ایجاب » و نسبت به مشتری «قبول » نام دارد اساس بیع را تشکیل می دهد و بدون تردید باید صورت پذیرد چون هرگونه اختلاف در این باب مانع انعقاد بیع است . در این که «ارادة نفسانی فروشنده و خریدار» باید به نحوی ابراز شود بحثی نیست اختلاف در نحوة بیان این اراده است . نظر مشهور فقه امامیه این است که ایجاب و قبول باید «لفظی » باشد و صدق مفهوم عقد و بالتبع شمول ادلة وجوب وفا در صورتی است که انشا با الفاظ صورت گیرد. بر این امر ادعای اجماع نیز شده است . در عین حال بسیاری از فقهای متأخر به دلیل عدم امکان اعتماد به اجماع مورد ادعا و این که افعال هم در صورتی که دلالت بر ارادة باطنی طرفین عقد داشته باشند عرفا برای تحقق مفهوم عقد کافی اند و برخی دلایل دیگر در کلیة عقود از جمله بیع معاطات (عقد فعلی ) را جاری دانسته اند جز آنچه به موجب دلیل خاص باید ایجاب و قبول لفظی داشته باشد (نجفی ج 22 ص 210 توحیدی ج 2 ص 144 192 حکیم ص 73 خوانساری ج 3 ص 71).

این اختلاف آرا بین فقهای عامه نیز مشاهده می شود.

به مالک بن انس و احمدبن حنبل نسبت داده اند که افعال به طور کلی می توانند قائم مقام انشای لفظی باشند برخی از شافعیان با نظر مشهور فقهای شیعه همعقیده اند و برخی دیگر از آنها و همچنین بعضی از حنفیان بین اشیای باارزش و کم ارزش قائل به تفصیل شده و معتقدند که معاطات فقط در اشیای کم ارزش جاری است (گرجی ج 1 ص 5 نجفی ج 22 ص 210).

قانون مدنی ایران نیز با اعلام این که «ممکن است بیع به دادوستد واقع گردد» (مادة 339) و نیز به طور کلی با پذیرش تحقق انشای عقود از طریق افعال ( رجوع کنید به مادة 193) از نظریة فقهای متأخر پیروی کرده است . مادة 557 قانون مدنی مصر نیز مجرد تراضی طرفین را در انعقاد بیع کافی دانسته است . بنابراین بیع ممکن است با استفاده از لفظ کتابت حتی سکوت و به طور کلی هرگونه فعل یا قول ـ در صورت دلالت بر رضای باطنی ـ واقع گردد (سنهوری ج 4 ص 41ـ42).

گذشته از نحوة ابراز ارادة باطنی تشریفات خاصی برای انعقاد عقد بیع وجود ندارد و صرف تحقق تراضی موجب نقل مالکیت می شود. از این قاعده به عنوان اصل رضائی بودن بیع یاد می شود (سنهوری ج 4 ص 50 کاتوزیان 1374 ش ص 91). با وجود این اصل رضائی بودن بیع بدون استثنا نمانده و بنا به ضرورت در مواردی تابع تشریفات است مانند بیع صرف (خرید و فروش طلا و نقره ) که «قبض » شرط وقوع معامله است یا فروش اموال دولتی یا اموال محکوم علیه احکام دادگاهها که باید از طریق «مزایده » به فروش برسد و یا بیع املاک ثبت شده به موجب مواد 46 و 47 قانون ثبت که بایستی به موجب سند رسمی باشد.

باید افزود که علی الاصول هرکس در خرید و فروش انتخاب طرف قرارداد تعیین شرایط و آثار عقد آزاد است . از این اصل به عنوان اصل آزادی قراردادها (قانون مدنی مادة 10) یاد می شود. در عین حال ضرورتهای اجتماعی و اقتصادی استثناهای فراوانی به این اصل وارد کرده است . قانونگذاران در مواردی که «نظم عمومی » یا «اخلاق » در خطر باشد به سود عموم محدودیتهایی پیش بینی کرده اند که به موجب آنها مالکین ملزم به فروش مال خود به دیگری می شوند یا از فروش به شخص یا گروه معین منع می شوند به عنوان نمونه انحصار فروش آب دخانیات الزام مالکین به فروش اراضی و ساختمانها در مواردی که تملک آنها برای اجرای طرحهای مصوب مراجع دولتی ضروری باشد ( رجوع کنید به لایحة قانونی نحوة خرید اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداریها مصوب 3 آذر 1358) نظارت دولت بر قیمت و کیفیت کالاهای مصرفی الزام مالک مشاع به فروش سهم خود در صورت عدم امکان تقسیم مال (قانون امور حسبی مادة 317) و مواردی از این دست که می توان آنها را محدودیتهای انعقاد بیع نامید.

اینگونه محدودیتها از نظر فقهی بدین نحو قابل تبیین اند: اگرچه به موجب اطلاقات ادلة صحت بیع حکم اولی آزادی طرفین در انشای عقد بیع است مصالح نوعی مسلمانان نیز از احکام اولی است و مفروض بلکه قطعی است که محدودیتهای قانونی به نفع عموم وضع گردیده است . در این صورت لاجرم در مقام تزاحم قطعا حکم مربوط به مصالح عمومی مقدم است حتی احتمال ترجیح آن نیز کافی است ( رجوع کنید به مظفر ج 3 ص 218ـ219).

2) اهلیت تصرف

طرفین در عقد بیع همانند سایر قراردادها بایستی از اهلیت قانونی برخوردار باشند یعنی متعاملین باید کودک سفیه و دیوانه نباشند. اشخاص مست و بیهوش و خواب و در حال بیخبری نیز در حکم محجورین اند و معامله با آنها باطل است (قانون مدنی مواد 195 1207). در عین حال مادة 345 قانون مدنی علاوه بر آن اهلیت تصرف در مبیع و ثمن را برای طرفین عقد بیع ضروری دانسته است . منظور از اهلیت تصرف یا به عبارت مناسب تر اختیار تصرف (کاتوزیان 1374ش ص 96) این است که خریدار و فروشنده اختیار تصرف در موضوع تعهد خود را داشته باشند بنابراین اگر مالی بر اثر قرار دادگاه تأمین یا در مقام اجرای حکم توقیف شود مالک حق تصرف در آن را ندارد و همچنین پس از صدور حکم توقیف ورشکسته نمی تواند اموال خود را بفروشد. وکیل نیز باید در حدود نیابتی که موکل به او داده است عمل کند و اختیار انجام معاملة خارج از حدود نمایندگی یا برخلاف مصلحت موکل را ندارد (قانون مدنی مادة 667).

3) موضوع عقد بیع

عقد بیع دارای دو موضوع است : مبیع و ثمن . هر یک از این دو باید اوصافی داشته باشند که وجود آنها در صحت بیع شرط است .

الف ) اوصاف مبیع

ــ هنگام عقد موجود باشد: اگر مبیع «عین معین » باشد باید هنگام عقد موجود باشد. خرید و فروش مال معین که وجود خارجی ندارد باطل است (قانون مدنی مادة 361) زیرا بیع عقد «تملیکی » است و طبعا باید مالی وجود داشته باشد تا به موجب عقد به خریدار منتقل شود. اگر مبیع در حکم معین باشد (مقداری معین از شیئی متساوی الاجزا) باید تمام شی ء یا به مقداری که موضوع بیع واقع شده وجود داشته باشد (کاتوزیان 1374ش ص 105). بنابراین اگر یک خروار از برنجهای موجود در انبار به خریدار فروخته شود بیع در صورتی درست است که این مقدار از برنج در انبار موجود باشد. در موردی که مبیع «کلی » است لزومی ندارد که فروشنده «فرد» آن را هنگام عقد داشته باشد. در این فرض بایع متعهد به تهیه و تسلیم مبیع است . سفارش دادن کالاهای معین که امروزه متداول است نمونه ای از بیع کلی است و با انعقاد آن مالی به خریدار تملیک نمی شود. به همین جهت اگر شرکت تولید کننده منحل شود یا کارخانة وی از بین برود بیع باطل خواهد شد. به همین قیاس اگر بخشی از مبیع پیش از عقد از بین برود طبق قاعدة «انحلال عقود» بیع به اعتبار موضوع آن به دو عقد درست (نسبت به مبیع موجود) و باطل (نسبت به بخشی که از بین رفته ) منحل می شود (قانون مدنی مادة 372). بعلاوه فرد (مشتری یا بایع ) ناآگاه به استناد «خیار تبعض صفقه » حق فسخ معامله را دارد (بجنوردی ج 3 ص 139 152ـ153 قانون مدنی مواد 372 441 443).

ــ مبیع مالیت داشته باشد:

در عقود معاوضی مانند بیع مورد معامله باید حقیقتا یا اعتبارا مالیت داشته باشد. اطلاق مال به مبیع وقتی صحیح است که منفعت عقلایی داشته باشد. بنابراین فروش یک حبه گندم غالبا چون منفعت عقلایی ندارد و «عرف » هم آن را مال نمی شناسد صحیح نیست هرچند «ملک » است و تصرف در آن بدون رضایت مالک روا نیست . در عین حال چنانچه بر معامله اکل مال به باطل صدق نکند و در نظر طرفین مبیع واجد ارزش باشد مانند خرید یادگارهای خانوادگی یا تصویری بخصوص به استناد عمومات صحت بیع و تجارت باید قرارداد را نافذ دانست (حسینی عاملی ج 4 ص 219ـ221 ابن عابدین ج 4 ص 501 انصاری ص 161 طباطبائی یزدی حاشیة المکاسب ص 13 کاسانی ج 5 ص 140ـ 146 قانون مدنی مادة 215).

ــ مبیع قابل خرید و فروش باشد:

فقها ذیل شرط مالیت مبیع قابلیت نقل و انتقال آن را نیز ذکر کرده اند. به نظر آنان «اعتبار مالیت » ناظر به اموالی است که شارع آن را مال بشناسد. بنابراین شراب و خوک که شرعا مال محسوب نمی شوند قابل انتقال نیستند. همچنین مشترکات نظیر راهها پلها میدانگاههای عمومی آبهای عمومی اراضی موات قبل از احیا را نمی توان منتقل کرد (انصاری همانجا قانون مدنی مواد 23ـ27). ارادة مالک نیز می تواند برای همیشه یا مدت معین مال را غیرقابل فروش سازد نمونة بارز آن وقف است که جز در موارد خاص قابلیت فروش ندارد (انصاری همانجا نجفی ج 22 ص 356 به بعد قانون مدنی مادة 349). حفظ منافع عموم نیز ایجاب می کند که دولت برای مختل نشدن نظم جامعه خرید و فروش بعضی از اموال را منع کند مانند فروش مواد مخدر (لایحة قانونی تشدید مجازات مرتکبین جرائم مواد مخدر مصوب 19 خرداد 1359 مواد 2ـ10) و خرید و فروش اسلحه (قانون تشدید مجازات قاچاق اسلحه و مهمات و قاچاقچیان مسلح مصوب 26 بهمن 1350 مواد 1ـ2). با وجود این در موارد تردید اصل قابلیت نقل و انتقال را از عمومات ادلة صحت عقود می توان استفاده کرد بنابراین منع نقل و انتقال محتاج دلیل است .

ــ مبیع معلوم و معین باشد:

مقصود از معلوم بودن این است که مبیع مبهم نباشد. خریدار یا فروشنده هر دو باید بدقت بدانند که چه چیزی می گیرند و در برابر آن چه می دهند. در این حکم بین شیعه و عامه اختلافی نیست (انصاری ص 189ـ 190 نجفی ج 22 ص 405 به بعد جزیری ج 2 ص 214). معین بودن مبیع بدین معنی است که مبیع یکی از دو یا چند چیز معلوم نباشد. پس اگر «مصادیق یک کالا مختلف باشد» و موضوع عقد بیع واقع شود تردیدی در بطلان عقد وجود ندارد (انصاری ص 195). حکمت این شروط آن است که با رعایت نشدن این شرط معامله غرری (جهل توأم با خطر) و مشمول نهی نبوی خواهد بود. حتی اگر در سند یا دلالت حدیث نبوی تردید شود نسبت به بنای عقلا بر اقدام نکردن به معاملة غرری جای هیچگونه بحث و تأمل نیست (گرجی ج 1 ص 25). «معلوم بودن » مبیع در تمامی موارد یکسان نیست . در مواردی که مبیع «عین معین » باشد باید خود مبیع معلوم باشد و چنانچه مبیع دارای افرادی باشد که از لحاظ ارزش و اوصاف یکسان اند می توان یکی از آنها را مورد بیع قرار داد (انصاری همانجا مقدس اردبیلی ج 8 ص 181ـ182) فقط کافی است که مقدار و جنس و وصف مبیع برای خریدار معلوم باشد تا عقد غرری محسوب نشود (قانون مدنی مادة 342). در مواردی که مبیع «کلی » باشد باید مقدار جنس و وصف مبیع در قرارداد ذکر شود. تفاوت رفع ابهام در مبیع معین و کلی این است که در اولی علم طرفین کافی است در حالی که «توافق طرفین » در مورد وصف و جنس و مقدار در دومی ضروری است . اگر مصادیق مبیع در بیع کلی از حیث ارزش متفاوت باشد فروشنده باید فردی را تسلیم کند که عرفا معیوب نباشد (قانون مدنی مادة 279). به هرحال ضابطة صحت بیع این است که عقد غرری نباشد صدق غرر نیز موکول به حکم عرف است (نجفی ج 22 ص 408) برای مثال فقها فروش میوه ها را پیش از ظهور بر درخت و زرد یا سرخ شدن آن (اصطلاحا «بدو صلاح ») به همین دلیل جایز نمی دانند ( رجوع کنید به نجفی ج 24 ص 59 69ـ70). در برخی موارد فروشنده با ارائة «نمونه » از مبیع رفع ابهام می کند. ارائة نمونه طرفین را از ذکر اوصاف مبیع در عقد بی نیاز می کند ولی اگر اوصافی که برای مبیع در قرارداد آمده با نمونه مطابقت نداشته باشد این بحث پیش می آید که کدامین اوصاف باید ملاک قرار گیرد؟ قانون مدنی در صورت عدم تطبیق مبیع با نمونه به مشتری حق فسخ می دهد (قانون مدنی مادة 354) ولی فرض دوگانگی مبیع ظاهرا مسکوت است . در این ارزیابی داوری عرف را باید در نظر داشت و به قصد واقعی طرفین توجه نمود. شاید با استفاده از قاعدة فقهی معروف «تعارض وصف و اشاره » و مقدم دانستن اشاره بتوان گفت که در این باب قصد واقعی طرفین از روی نمونه (اشاره ) به دست می آید (طباطبائی یزدی العروة الوثقی ج 2 ص 855).

با اینکه صحت بیع به معلوم بودن مقدار و جنس و وصف مبیع منوط است در مواردی که نسبت به وجود این شرایط تردید وجود داشته باشد می توان وجود آنها را ضمن عقد بیع شرط کرد. اگر این شرط در مورد جنس مبیع (مادة 243 با استفاده از ملاک مادة 235 قانون مدنی ) و از «اوصاف جوهری » باشد که اساس تراضی طرفین را تشکیل می دهد و مبیع فاقد آن جنس خاص باشد بیع به علت تحقق نیافتن قصد طرفین باطل است (انصاری ص 194 قانون مدنی مادة 353) مثلا گلدانی به شرط آنکه از جنس طلا باشد فروخته شود و بعد معلوم شود مفرغی است . لیکن اگر شرط به عنوان «وصف مبیع » باشد و در واقع مبیع کمتر یا بیشتر از مقدار مشروط باشد این شرط اثر شرط صفت را دارد یعنی اگر مقدار آن کمتر باشد مشتری و اگر بیشتر باشد بایع حق فسخ دارد مگر اینکه طرفین به محاسبة زیادی و نقصان تراضی کنند (قانون مدنی مادة 355). اما اگر مقدار مبیع در عقد معلوم باشد و هنگام تسلیم کمتر از مقدار تعیین شده باشد مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا ثمن را به میزان مبیع بپردازد و اگر مبیع زیادتر از مقدار معین باشد زیاده به بایع تعلق می گیرد (قانون مدنی مادة 384). در این فرض مقداری که در عقد ذکر شده وصف مبیع نیست تا در صورت کشف خلاف حق فسخ ایجاد کند بلکه ذکر مقدار برای بیان میزان تعهد دو طرف است . فسخ مشتری نیز به استناد تبعض صفقه است نه تخلف وصف به همین دلیل بایع حق فسخ عقد را ندارد زیرا علی الاصول او باید از مقدار مبیع آگاه باشد و اگر زیانی هم به بار آید ناشی از تقصیر خود اوست (حسینی عاملی ج 4 ص 743ـ744 انصاری همانجا نجفی ج 23 ص 228 به بعد).

[ویرایش] ــ توابع مبیع :

بعضی از اموال دارای توابعی است که وجود آن برای استفاده از مبیع ضرورت دارد یا عرفا با مورد معامله یک مال را تشکیل می دهد. این توابع ممکن است مستقلا نیز قابل داد و ستد باشد ولی در نگاه عرف چنان با مبیع وابستگی دارد که در قرارداد ذکری از آن نمی رود مانند درختان و امتیاز آب و برق نسبت به بیع خانه . تشخیص این توابع بسته به نظر «عرف » است حتی جهل فروشنده و خریدار خللی به تبعیت نمی رساند و فروشنده به تسلیم مبیع و توابع عرفی آن ملزم است . در عین حال اگر حکم عرف روشن نباشد و توابع نیز مستقلا قابل خرید و فروش بوده و قرینه ای که قصد طرفین را روشن کند وجود نداشته باشد اصل استصحاب اقتضا می کند که آن شی ء جزو مبیع نبوده و در ملکیت فروشنده باقی بماند (جزیری ج 2 ص 286 به بعد قانون مدنی مواد 359ـ360 برای دیدن ملاک تمیز توابع در قوانین مصر سوریه عراق لیبی و لبنان رجوع کنید بهسنهوری ج 4 ص 578 به بعد).

[ویرایش] ــ قدرت تسلیم مبیع :

توانایی تسلیم مبیع یکی از شروط صحت عقد بیع است . فقهای امامیه این شرط را در مبحث شروط عوضین ذکر و بر آن ادعای اجماع کرده اند (انصاری ص 185ـ186 نجفی ج 22 ص 384). مذاهب چهارگانة اهل سنت نیز در این امر متفق اند ولی فقهای ظاهریه قدرت بر تسلیم را شرط صحت عقد نمی دانند (زحیلی ج 4 ص 431ـ 432). در عین حال در تحلیل حقوقی مبنای بطلان عقدی

که فروشنده قدرت تسلیم ندارد اختلاف نظر هست : بعضی گفته اند که این شرط از توابع مالیت داشتن مبیع است چیزی که قابل تسلیم نباشد مال نامیده نمی شود (کاتوزیان 1374ش ص 140). گروه دیگر بطلان بیع را ناشی از ماهیت حقوقی معاوضه دانسته اند زیرا هدف اصلی از خرید و فروش امکان انتفاع از کالاست که این هدف جز با تسلیم آن امکان ندارد. برخی نیز نهی از معامله غرری را مبنای بطلان می دانند

(حکیم ص 395 به بعد انصاری ص 186ـ187). در هر حال چون در عقد بیع تعهد طرفین امر مرکبی تشکیل داده است لزوما با فقدان ایفای تعهد در یک طرف تعهد طرف دیگر انحلال می یابد.

«ناتوانی موقت » فروشنده در صورتی که خریدار به آن آگاه باشد موجب تحقق خیار فسخ به نفع وی نخواهد بود چون فرض این است که او تأخیر در تسلیم را پذیرفته است در حالی که جهل او مانند این است که تسلیم مبیع در موعد معین به طور ضمنی شرط شده باشد. در فقه این خیار «تعذر تسلیم » نام دارد. در صورتی که ناتوانی فروشنده «عارضی » و سبب آن قوة قاهره باشد فروشنده بدون الزام به پرداخت خسارت از تعهد معاف است (قانون مدنی مواد 227 229). در غیر این صورت مشتری حق فسخ عقد و مطالبة خسارات را خواهد داشت . قدرت تسلیم در موعدی که مبیع باید تسلیم شود معتبر است . بنابراین ممکن است که هنگام عقد این قدرت نباشد ولی در موعد تسلیم فروشنده قادر به تسلیم باشد (قانون مدنی مواد 370ـ371). قدرت خریدار به تسلم مبیع نیز مصحح عقد است ولو بایع قادر به تسلیم نباشد (قانون مدنی مواد 348 373).

اگر صرفا قسمتی از مبیع قابل تسلیم باشد قاعدة انحلال عقد واحد به عقود متعدد جاری و بیع به همان نسبت صحیح است ولی برای آنکه از تجزیة مبیع زیانی متوجه خریدار نشود او حق دارد که از خیار «تبعض صفقه » استفاده کرده عقد را فسخ نماید (کاتوزیان 1374ش ص 144ـ149).

[ویرایش] ب ) اوصاف ثمن .

در ثمن نیز همان شروط مبیع باید لحاظ شود. بنابراین در مواردی هم که ثمن پول نقد است باید خریدار و فروشنده به مقدار و چگونگی آن آگاه باشند. مثلا فروش مال در برابر هزار واحد پول خارجی باطل است . درج شرطی هم که موجب جهل به ثمن شود از اسباب بطلان است مانند تعهد به پرداختن نفقه یک نفر تا پایان عمر. در عین حال اگر رقم قطعی در قرارداد معین نشود ولی طرفین در مورد شیوة محاسبة ثمن با مبانی معین توافق کنند چنانکه در بسیاری از قراردادها از جمله فروش بلندمدت نفت از این شیوه استفاده می شود از لحاظ دلیل نهی از غرر اشکالی به نظر نمی رسد و صحت معامله بدون اشکال است . از میان فقهای امامیه صاحب حدائق به استناد روایتی (حر عاملی ج 12 ص 271 حدیث 1 باب 18) اساسا جهل به ثمن را موجب بطلان بیع نمی داند. وی معتقد است که در صورت مجهول بودن ثمن مبیع به طور عادلانه «تقویم » می شود و ثمن پرداخت می گردد. همو نظر مقدس اردبیلی را نیز آورده که براساس همین روایت «قیمت سوقیه » (بهای روز) را جانشین ثمن مجهول می دانسته ولی برای پرهیز از مخالفت با «اجماع » این حکم را به همان مورد خاص که در روایت آمده منحصر می دانسته است (بحرانی ج 18 ص 460ـ462 مقدس اردبیلی ج 8 ص 175ـ176). ناتوانی عارضی مشتری موجب بطلان بیع نیست ولی اگر هنگام عقد امکان پرداخت ثمن را نداشته باشد معاوضی بودن بیع و یکسانی بسیاری از احکام مبیع و ثمن مقتضی بطلان بیع است (کاتوزیان 1374ش ص 153).

4) آثار بیع .

بیعی که به طور صحیح واقع شود دارای آثاری بدین شرح است :

الف ) به مجرد وقوع عقد خریدار مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می شود در نتیجه فروشنده ملزم به تسلیم مبیع به خریدار خواهد بود. مقصود از تسلیم آن است که خریدار بتواند در مبیع تصرف کند (قانون مدنی مادة 367).

اگر در عقد بیع برای تسلیم مبیع «موعد» تعیین نشده باشد فروشنده باید به محض مطالبة خریدار بی درنگ آن را تسلیم کند. تعیین مهلت مجهول از شروطی است که جهل به آن در ارزش مبیع مؤثر و سبب بطلان عقد است (قانون مدنی مادة 233 بند 2). «محل تسلیم » در صورتی که ضمن عقد معلوم نشده باشد و عرف و عادتی هم در بین نباشد محل وقوع عقد است (قانون مدنی مادة 375) و هزینة حمل آن نیز به عهدة خریدار است . در صورتی که هر یک از طرفین عقد از ایفای تعهد (تسلیم مبیع یا ثمن ) امتناع کند طرف دیگر می تواند از «حق حبس » یا الزام شخص ممتنع استفاده کند و در صورتی که هر دو به حق حبس استناد کنند فقهای امامیه اجبار هر دو را ترجیح داده اند (انصاری ص 312 نجفی ج 23 ص 144ـ 145).

اثر حقوقی تسلیم این است که مسئولیت تلف به طرف قرارداد منتقل می شود در حالی که اگر کالا قبل از تسلیم تلف شود به استناد قاعدة «کل مبیع تلف قبل قبضه فهو من مال بایعه » فروشنده حقی به ثمن ندارد. مقتضای معاوضی بودن بیع این است که در قبال الزام مالک به تسلیم مبیع مشتری نیز به پرداخت ثمن ملزم گردد (قانون مدنی مادة 362 بند 4). بنابراین فروشنده می تواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد. عدم پرداخت ثمن جز در مورد خیار تفلیس و تأخیر ثمن در هیچ مورد به بایع حق فسخ بیع را نمی دهد ولی حق حبس برای وی همواره محفوظ است . در صورتی که موعد پرداخت ثمن در عقد ذکر نشده باشد معنای آن تسلیم در برابر حکم عرف است (قانون مدنی مادة 220) و چنانچه حکم عرف وجود نداشته باشد خریدار باید نقدا ثمن را بپردازد. محل پرداخت ثمن نیز همان محل وقوع عقد است مگر اینکه بین فروشنده و خریدار قرارداد مخصوصی وجود داشته باشد یا عرف و عادت ترتیب دیگری اقتضا کند.

ب ) فروشنده ضامن جبران نقص «مبیع » است یعنی اگر بعد از فروش کالای معین معلوم شود که تمام یا جزئی از آن متعلق به دیگری است فروشنده متعهد است ثمنی را که دریافت کرده به خریدار مسترد دارد. این تعهد در اصطلاح فقهی و حقوقی «ضمان درک » نامیده می شود. البته در صورتی که مبیع کلی باشد فروشنده به موجب عقد متعهد است فردی از کلی را که قابل تملک باشد به خریدار تسلیم کند.

اگر شخص ثالث نسبت به مبیع حقی داشته باشد (مثل حق انتفاع حق ارتفاق و حق ارتهان ) در مورد باطل بودن خرید و فروش یا وجود حق فسخ برای خریدار در متون فقهی و حقوقی بتفصیل بحث شده است ( رجوع کنید به شهیدثانی 1413ـ 1417 ج 3 ص 171 انصاری ص 181ـ183 حکیم ص 387 کاتوزیان 1374ش ص 223ـ224 228ـ232).

ج ) فروشنده ضامن عیوب پنهانی مبیع است . در صورتی که معلوم شود در حین عقد این عیب وجود داشته یا به سببی که پیش از عقد به وجود آمده عیبی پیدا کرده است خریدار می تواند عقد را فسخ کند یا کالای معیوب را نگاه دارد و برای جبران از فروشنده «ارش » (مابه التفاوت قیمت کالای سالم و معیوب ) بخواهد. منظور از عیب نقصی است که از ارزش کالا یا بهرة متعارف آن بکاهد و معیار تشخیص آن «عرف » است (قانون مدنی مادة 426).

نظری که وقوع عقد بیع را مبنی بر سلامت مبیع به موجب شرط ضمنی و در نتیجه خیار عیب را جبران «تقصیر قراردادی » می داند (انصاری ص 252) در بسیاری موارد کارآمد و مؤثر است و خریداران را بویژه در مواردی که با شرکتهای بزرگ و مؤسسه های عظیم تولیدی روبرو باشند از اثبات تقصیر فروشنده بی نیاز می کند در حالی که مستند کردن آن به ضمان قهری یا اصل لاضرر بار اثبات را به دوش خریداران می گذارد. در مواردی که کالا از طریق واسطه ها به دست مصرف کننده می رسد یا افراد بدون داشتن هرگونه رابطة خصوصی با فروشندگان صرفا از کالاها استفاده می کنند استناد به تقصیر قراردادی با اشکالات بسیاری روبروست حال آنکه ضمان قهری در این موارد بدون ابهام می تواند مستند قرار گیرد ( رجوع کنید بهکاتوزیان 1374ش ص 237ـ253).

اقسام بیع . بیع در منابع فقهی و حقوقی از جهات گوناگون به گونه هایی تقسیم شده است مثلا از نظر زمان پرداخت ثمن به «نقد» و «نسیه » از نظر شیوة تسلیم مبیع به «سلم » یا «سلف » و «کالی به کالی » در برابر بیع «حال» و از نظر لزوم یا عدم لزوم رعایت تشریفات خاص به «رضائی » و «تشریفاتی » قابل تقسیم است همچنانکه حنفیان برخلاف سایر اهل سنت بیع غیرصحیح را به «باطل » و «فاسد» تقسیم کرده و گفته اند که هرگاه نهی شارع به اصل عقد تعلق گیرد عقد باطل است و اگر نهی به یکی از اوصاف عقد تعلق گیرد عقد بیع را باید فاسد و قابل جبران دانست ( رجوع کنید به زحیلی ج 3 ص 423ـ427). در این مقاله بدون آن که در پی احصای تمامی انقسامات بیع باشیم (برای تفاصیل مطلب رجوع کنید به حسینی عاملی ج 4 ص 424ـ426 جعفری لنگرودی ذیل «بیع ») شماری از شایعترین و مهمترین انواع بیع را می آوریم .

1) بیع آجل به عاجل رجوع کنید به سلم *

2) بیع استجرار . مراد از این اصطلاح آن است که انسان کالاهایی را بتدریج از فروشنده گرفته به مصرف برساند و پس از مصرف قیمت آن را محاسبه کند. دربارة بیع بودن این معامله و نیز درستی آن مناقشه شده است . برخی فقهای عامه با این استدلال که عقد به هنگام محاسبة ثمن منعقد می شود و در آن هنگام مبیع موجود نیست آن را از مصادیق بیع معدوم دانسته اند. برخی دیگر به استناد قاعدة استحسان یا بدین استناد که قیمت کالا در هنگام استفاده از آن معلوم بوده و در واقع یک بیع معاطاتی انجام شده به صحت این نوع بیع حکم کرده اند ( رجوع کنید بهابن عابدین ج 4 ص 516 زحیلی ج 4 ص 243).

3) بیع اشتراک (تشریک ) . این بیع مانند بیع تولیت است با این تفاوت که بیع تنها در مورد قسمتی از کالا که قیمت آن اعلام شده بدون سود و زیان صورت می گیرد و در واقع بایع با مشتری در آن کالا شریک می گردد (انصاری ص 94 شهید ثانی 1403 ج 3 ص 437 زحیلی ج 4 ص 703).

4) بیع الامانة . اصطلاح «بیع الامانة » در فقه اسلامی به بیعهایی اطلاق می شود که در آنها فروشنده قیمت خرید کالا را بیان می کند و بهای کالا بر مبنای آن تعیین می گردد. این بیعها بر سه قسم اند: مرابحه تولیت و مواضعه . در این بیعها فروشنده باید در بیان قیمت کالا امانت را رعایت کند ( رجوع کنید به زرقاء ج 1 ص 377 زحیلی ج 4 ص 703). در منابع فقهی اهل سنت «بیع الامانة » مترادف با بیع شرط است ( رجوع کنید به بیع شرط ).

5) بیع برائت . مراد از آن فروش حواله ای است که در زمانهای پیش به عنوان حقوق و جایزة کارمندان دولت برعهدة مؤدیان مالیاتی به آنان داده می شد. این حواله نشانة استحقاق آنها به دریافت کالا از مؤدیان بود و از آنجا که با تسلیم کالا ذمة مؤدی بری می شد آن را «برائت » نامیده بودند (دربارة این حواله ها رجوع کنید بهبرات (3) * دربارة بطلان این خرید و فروش و دلایل آن رجوع کنید بهابن نجیم ص 211 ابن عابدین ج 4 ص 516 ـ 517).

6) بیع تملیکی . مراد از این اصطلاح که در منابع حقوقی در برابر بیع عهدی به کار می رود این است که انتقال و تملیک مبیع به خریدار و ثمن به فروشنده به محض ایجاب و قبول صورت گیرد و نیازی به عمل حقوقی دیگری نباشد. البته یک تحلیل این است که بگوییم جوهر تمامی عقود تعهد است اما این تعهد در عقود تملیکی فورا اجرا می شود و در عقود عهدی اجرای آن با تأخیر همراه است . در منابع فقهی تقسیم بیع به تملیکی و عهدی صریحا مطرح نشده ولی این بحث وجود دارد که آیا ماهیت و حقیقت بیع تملیک است یا تعهد به انتقال مبیع و ثمن که به گونه ای به تقسیم مزبور در گسترة عقود اشعار دارد اما بر این دیدگاه که فقها عقد بیع را دو قسم می دانند دلالت ندارد ( رجوع کنید بهآملی ج 1 ص 82 ـ119).

7) بیع تولیت . هرگاه فروشنده قیمت خرید کالا را به مشتری خبر دهد و به همان قیمت بدون نفع و ضرر آن را بفروشد چنین بیعی را بیع تولیت گویند (حسینی عاملی ج 4 ص 493ـ 494 شهید ثانی 1403 ج 3 ص 436 زحیلی همانجا).

8) بیع الحصاة . سه معنا برای آن ذکر شده است : الف ) مشتری سنگی به سوی کالاهای فروشنده پرتاب می کرد تا با اصابت آن مبیع تعیین شود ب ) در بیع زمین حدود مبیع با پرتاب سنگ تعیین می شد ج ) فروشنده مشتی ریگ برمی داشت تا در برابر هر عدد یک درهم از خریدار بگیرد و ثمن معامله تعیین شود. این نوع بیع که در عصر جاهلی وجود داشته با نهی پیامبر صلی الله علیه و آله و سلم و به استناد جهل نسبت به مورد معامله باطل اعلام شد ( رجوع کنید بهنراقی ص 89 ابن قیم جوزیه ج 1 ص 436 حسینی عاملی ج 4 ص 160 جوادعلی ج 7 ص 228).

9) بیع خیار . یا «بیع خیار به شرط رد ثمن » ( رجوع کنید به بیع شرط ).

10) بیع دین . در این بیع باید اولا مبیع کلی در ذمه باشد ثانیا مؤجل باشد یعنی برای تسلیم مبیع موعدی مقرر شده باشد مانند آن که خریدار صد تن گندم که بایع باید آن را شش ماهه تحویل دهد آن را به دیگری بفروشد. ظاهرا در صحت این بیع اختلاف اساسی نشده است (نجفی ج 24 ص 344ـ 345 جعفری لنگرودی ص 554).

11) بیع دین به دین . هرگاه در عقد بیع تسلیم مبیع و پرداخت ثمن هر دو زماندار باشد بیع را بیع دین به دین می گویند. از دیدگاه فقهی به استناد احادیث (از جمله روایت طلحة بن زید از امام صادق علیه السلام : لایباع الدین بالدین ) باطل است (نجفی ج 24 ص 347 حسینی عاملی ج 4 ص 425). در برخی منابع فقهی امامی بیع کالی به کالی نیز مانند بیع دین به دین باطل شمرده شده است ولی این تفاوت میان آن دو وجود دارد که در بیع کالی به کالی مبیع و عوض آن به سبب عقد دین شده اند اما در بیع دین به دین آن دو قبل از وقوع عقد دین بوده اند. به همین دلیل دربارة حکم بیع کالی به کالی اختلاف نظر وجود دارد ( رجوع کنید بهحسینی عاملی نجفی همانجاها میرزای قمی ص 127 زحیلی ج 4 ص 432). اهمیت این بحث در این است که امروزه در روابط بازرگانی و بویژه روابط تجاری بین المللی بیع کالی به کالی بسیار متداول است و تمامی سفارشهایی که برای ساخت کالا به شرکتهای مختلف داده می شود بدون پرداخت ثمن در هنگام عقد صورت می گیرد. مادة 341 قانون مدنی ایران صحت بیع کالی به کالی را پذیرفته است .

12) بیع دین به عین . مراد از دین مال کلی در ذمه است و به مالی که بدون مهلت واجل باید پرداخته شود اعم از کالا یا پول عین گفته می شود. بنابراین بیع دین به عین همان بیع سلم است (جعفری لنگرودی ج 8 ص 556).

13) بیع رضائی . مراد از این اصطلاح که در علم حقوق در برابر بیع تشریفاتی به کار می رود آن است که عقد بیع به صرف ایجاب و قبول و بدون نیاز به تشریفاتی خاص منعقد گردد. از نظر قوانین موضوعه بیع «اموال منقول » جز در موارد استثنایی از جمله دربارة خرید و فروش کشتی (قانون دریایی ایران مصوب شهریور 1343 مواد 24ـ 25) فروش سهم الشرکة در شرکتهای با مسؤولیت محدود (قانون تجارت مادة 103) و فروش اتومبیل (لایحة قانونی و نحوة نقل و انتقالات وسایل نقلیة موتوری مصوب 25/4/1359 مادة 2) رضائی شمرده می شود. در برابر بیع «اموال غیرمنقول » که مستلزم تنظیم سند رسمی است عقدی تشریفاتی به شمار می رود. در صورت تردید در رضائی یا تشریفاتی بودن یک بیع با توجه به اطلاق ادلة صحت عقود و نیز مادة 10 قانون مدنی می توان اصل را رضائی بودن عقد دانست .

14) بیع سفهی . هرگاه شخصی که سفیه نیست بیعی انجام دهد که عرفا غیرعاقلانه و بدون غرض عقلایی تلقی شود آن را بیع سفهی می گویند. به نظر فقها خرید و فروشی که فاقد منفعتی هرچند نادر برای نوع مردم یا فردی خاص باشد باطل است زیرا علاوه بر دلالت اجماع بر بطلان آن این خرید و فروش از دیدگاه عقلا مصداق معاوضه و مبادلة دو مال نیست و ادلة عام اعتبار و صحت عقود نیز شامل چنین بیعی نمی شود (طباطبائی یزدی حاشیة المکاسب ص 13 نجفی ج 22 ص 34ـ 35). از سوی دیگر نمی توان این معامله را مصداق عقود دیگر مانند صلح و هبة معوضه دانست زیرا گذشته از آن که انتقال مال به عوض معین تنها در قالب عقد بیع می گنجد و هبة معوضی تلقی نمی شود (طباطبائی یزدی حاشیة المکاسب ص 14) چنین فرضی به هیچ وجه با قصد طرفین سازگار نیست . به نظر برخی حقوقدانان (جعفری لنگرودی ج 1 ص 562) استمرار در انجام معاملة سفیهانه موجب ممنوعیت (حجر) شخص از تصرف در اموالش خواهد شد.

15) بیع سلم رجوع کنید به سلم *

16) بیع سنین . فروش میوة نخل را برای بیش از یک سال با عقدی واحد می گفتند. این بیع نیز که آن را بیع المعاومة هم می نامیدند به استناد مجهول بودن مبیع و نهی نبوی باطل شمرده شده است (زحیلی ج 4 ص 485).

17) بیع شخصی . بیعی را می گویند که مبیع در آن برخلاف بیع کلی کالای معین باشد (قانون مدنی مادة 279). در این نوع بیع بایستی مبیع به هنگام عقد موجود باشد.

18) بیع شرط . بیعی است که در آن طرفین شرط کنند که هر گاه بایع در مدت معینی عین یا مثل ثمن را به مشتری رد کند حق فسخ معامله و استرداد مبیع را داراست . هرچند از دیدگاه فقهای امامی این بیع از مصادیق معاملات با خیار شرط شمرده می شود و ازینرو آن را «بیع خیار» نیز می نامند به سبب رواج بسیار آن در میان مردم و منابع فقهی به طور مستقل مطرح شده است . به نظر آنان علاوه بر ادلة عام وفای به عقد احادیث خاص نیز بر صحت آن دلالت دارد همچنانکه می توان وجود حق خیار را برای مشتری در صورت برگرداندن مبیع شرط کرد ( رجوع کنید به انصاری ص 229ـ230 232 نجفی ج 23 ص 36ـ37 محقق کرکی ج 4 ص 292ـ293). ولی فقهای عامه این بیع را که گاه «بیع الامانة » و گاه (در اموال غیرمنقول ) «بیع الوفاء» نامیده اند بدین استدلال که حقیقتا بیع نیست و درواقع حیله ای برای انتفاع قرض دهنده از ربح قرض در پوشش عقد بیع به شمار می رود یا به استناد بطلان شرط باطل دانسته اند. البته از احمدبن حنبل جواز این بیع نقل شده است ( رجوع کنید بهزحیلی ج 4 ص 48 243 485 514 ابن قدامه مقدسی ج 4 ص 70). به نظر اینها در این بیع خریدار درواقع وام دهنده است و مبیع در دست او به طور امانت می ماند تا در صورت پرداخت دین در موعد مقرر به وام گیرنده (بایع ) مسترد شود ( رجوع کنید بهابن نجیم ص 79 92 جعفری لنگرودی ج 1 ص 503 506).

در منابع فقه امامی ویژگیها و احکام خاص این بیع مطرح شده است از جمله دربارة تأثیر و جایگاه بازگرداندن ثمن در حق خیار آرا و فروض مختلفی ابراز شده مانند: ایجاد حق خیار منوط به رد ثمن است رد ثمن شرط اعمال حق خیار است رد ثمن فسخ فعلی به شمار می رود رد ثمن موجب انفساخ و انحلال خود به خود قرارداد می شود رد ثمن شرط لزوم اقاله برای خریدار است . به گفتة شیخ انصاری (ص 230) بیشتر فقهای شیعه یکی از دو فرض نخست را پذیرفته اند. با اینهمه شماری از فقها برخی از این فروض را مورد مناقشه قرار داده و برخی دیگر بیشتر آنها را به فرض نخست برگردانده اند ( رجوع کنید به توحیدی ج 6 ص 228 نجفی ج 23 ص 37ـ 38). همچنین به نظر فقهای امامی تلف مبیع از مال مشتری محسوب می شود همچنانکه نماء مبیع از آن اوست زیرا در این عقد ملکیت مبیع با وقوع عقد منتقل می شود. برخی فقها احتمال داده اند که در صورت تلف مبیع حق خیار نیز به تبع آن از میان می رود (برای تفصیل بیشتر رجوع کنید به نجفی ج 8 ص 267 انصاری ص 231ـ232 تبریزی ج 4 ص 137ـ141). علاوه بر اینها در منابع فقهی امامیان احکامی دیگر دربارة بیع شرط مورد بحث و گفتگو قرار گرفته از جمله چگونگی وقوع رد ثمن برحسب انواع مختلف آن وضعیت بیع شرط در فرض امتناع مشتری از قبول ثمن یا ممکن نبودن رد ثمن به او رد بخشی از ثمن از سوی بایع به مشتری و موارد سقوط خیار شرط در آن (برای تفاصیل احکام مزبور رجوع کنید بهانصاری ص 229ـ232 نجفی ج 23 ص 36ـ41 محقق کرکی ج 4 ص 292ـ293 توحیدی ج 6 ص 226ـ265).

در قانون مدنی ایران مقررات بیع شرط در فصلی مستقل (مواد 458ـ463) آمده که برگرفته از آرای مشهور در فقه امامی است . به نظر حقوقدانان (امامی ج 1 ص 560 کاتوزیان 1376 ش ج 5 ص 175ـ176) هرچند در مادة 458 قید «مثل ثمن » آمده ولی این قید ناظر به موارد غالبی و عادی است که ثمن به پول پرداخته می شود و در فرضی که ثمن عین خارجی باشد فروشنده باید عین ثمن را رد کند. از جمله مهمترین آثار بیع شرط از دیدگاه قانون مدنی و حقوقدانان می توان به اینها اشاره کرد: انتقال مالکیت مبیع به محض وقوع عقد و به رغم تزلزل آن عدم تأثیر فسخ نسبت به زمان پیش از فسخ و درنتیجه وقوع منافع مبیع در ملکیت خریدار ممنوع بودن تصرفات منافی با خیار در مبیع از سوی خریدار از قبیل اتلاف و انتقال عین یا منافع آن ( رجوع کنید به امامی ج 1 ص 562ـ566 کاتوزیان 1376 ش ج 5 ص 176ـ177).

به فحوای مادة 463 قانون مدنی اگر در بیع شرط معلوم شود که قصد بایع حقیقت بیع نبوده عمل او مشمول احکام بیع نخواهد بود. وضع این ماده ناظر به پیشینة بیع شرط در جامعة ایران و سیر تطور حقوقی آن است . زیرا در عمل این بیع اغلب برای فرار از ربا در قرض که شرع آن را مجاز نمی داند صورت می گرفت یعنی وام دهنده با خرید صوری ملک وام گیرنده آن ملک را به وی اجاره می داد تا ربح موردنظر خود را به عنوان اجارة منافع آن از وی دریافت کند و در صورت عدم استیفای دین در موعد معین مبیع که عادتا بیش از مبلغ وام ارزش داشت به ملکیت قطعی خریدار (وام دهنده ) درمی آمد. با توجه به ابهام و عدم کارایی مادة مذکور به موجب مواد 33 و 34 قانون ثبت این گونه قراردادها در شمار «معاملات با حق استرداد» جای گرفت . این قانون مبیع را در بیع شرط صرفا به عنوان وثیقة دین یا حسن انجام تعهد تلقی نمود که در صورت امتناع مدیون از ادای دین طلب از محل آن تأمین می شود. درنتیجه امروزه وضع بیع شرط در حقوق ایران شباهت بسیاری با معاملة رهنی دارد (کاتوزیان 1376ش ج 5 ص 181) هرچند حقوقدانان (امامی ج 1 ص 571ـ574 کاتوزیان همانجا) میان آن دو تفاوتهایی قائل اند حتی برخی ( رجوع کنید به جعفری لنگرودی ج 1 ص 565) برآن اند که با توجه به عدم انتقال ملکیت مبیع در بیع شرط به موجب قانون ثبت دیگر نمی توان آن را بیع واقعی شمرد و ازینرو مواد مربوط به بیع شرط را در قانون مدنی باید منسوخ دانست .

19) بیع صرف رجوع کنید به صرف *

20) بیع عقدی . از دیدگاه برخی فقها الفاظ در عقود و لزوم آنها نقشی اساسی دارند. بنابراین هرگاه عقود متعارف در زمان شارع مانند بیع یا قراردادهای دیگر از قبیل اباحة معوضه بدون رد و بدل شدن الفاظ صورت گیرد و مثلا رضایت طرفین تنها با قبض و اقباض (معاطات ) اعلام شود این عقود را نمی توان مصداق واقعی عقد و مشمول ادلة وجوب وفای به عقد به شمار آورد (علامه حلی مختلف الشیعه ج 5 ص 83 ـ84 طباطبائی ج 5 ص 57 ـ59). دربرابر بسیاری از فقیهان بویژه فقهای معاصر انعقاد بیع را با هرگونه انشای عقد که عرفا دال بر قصد طرفین باشد چه لفظ و چه غیرلفظ صحیح می دانند. زیرا آنچه در تحقق عقد لازم است آن است که اعتبار نفسانی طرفین مقبول عقلا باشد تا شارع آن را امضا نماید و عقلا هرگونه ابراز رضایت نفسانی را قابل قبول می دانند اعم از آن که با لفظ انجام گیرد یا به وسیله ای دیگر (انصاری ص 131 توحیدی ج 2 ص 50 ـ51 حکیم ص 73 خوانساری ج 3 ص 71). بر این اساس می توان بیع را به عقدی (لفظی ) و غیرعقدی تقسیم کرد.

از مواد 191 تا 194 قانون مدنی فهمیده می شود که نویسندگان آن از نظریة اخیر الهام گرفته اند زیرا هرچند مفهوم مادة 340 قانون مدنی همچنانکه برخی نویسندگان حقوقی گفته اند (جعفری لنگرودی ج 1 ص 570) ممکن است دال بر لزوم کاربرد لفظ در ایجاب و قبول باشد ولی از تعبیر برخی مواد دیگر از جملة مادة 191 (که می گوید: ...به شرط مقرون بودن به «چیزی » که دلالت بر قصد کند) و مادة 193 (که قبض و اقباض را از مصادیق افعال دال بر قصد شمرده ) که عدم انحصار انشا را به لفظ افاده کنند می توان دریافت که لزوم صراحت الفاظ مختص به موردی است که عقد با لفظ واقع شده است .

21) بیع عهدی . مراد از این اصطلاح در حقوق که دربرابر بیع تملیکی به کار می رود بیعی است که در آن تملیک و تملک به صرف ایجاب و قبول صورت نمی گیرد بلکه طرفین به موجب عقد ملتزم به انجام یک تعهد می شوند مانند تعهد بایع در بیع کلی . هرچند برمبنای مادة 183 قانون مدنی که هرگونه عقد را نوعی تعهد می داند تقسیم بیع به عهدی و تملیکی دشوار به نظر می رسد ( رجوع کنید به جعفری لنگرودی ج 1 ص 571) ولی از آن جهت که عقد بیع اصولا موجب تملیک است تفکیک مزبور چندان بی فایده به نظر نمی رسد.

22) بیع عینه رجوع کنید به ربا *

23) بیع غرر رجوع کنید به غرر *

24) بیع فضولی رجوع کنید به عقد فضولی *

25) بیع کالی به کالی رجوع کنید به بیع دین به دین

26) بیع گزاف / بیع الجزاف . فروش مال بدون تعیین مقدار و یا با نداشتن علم تفصیلی به مقدار آن بیع الجزاف یا مجازفه است . فقهای عامه در صحت یا بطلان آن اختلاف نظر دارند (زحیلی ج 4 ص 648 به بعد). فقهای شیعه نیز هرچند بطلان این نوع بیع را مستند به وجود غرر شخصی می دانند به دلیل برخی احادیث برآن اند که غرر (جهل ) حکمت حکم است نه علت آن بنابراین اگر در موردی خاص غرر نباشد نمی توان به صحت بیع گزاف حکم کرد (انصاری ص 190ـ191). با اینهمه برخی فقها از جمله محقق اردبیلی محقق سبزواری و شیخ یوسف بحرانی در روایات مورد استناد مناقشه کرده و به دلیل ادلة عام صحت عقود در پاره ای موارد حکم به صحت این بیع نموده اند (بحرانی ج 18 ص 463ـ466).

27) بیع مالم یقبض . هرگاه مال منقولی که معمولا با کیل و وزن معامله می شود خریداری شود اما پیش از قبض و دریافت به فردی فروخته شود بیع دوم را «بیع مالم یقبض » می نامند. فقهای اهل سنت به استناد وجود غرر در این بیع آن را باطل دانسته اند اما برخی مانند ابوحنیفه و ابویوسف در اموال غیرمنقول آن را صحیح می دانند (زحیلی ج 4 ص 386). فقهای شیعه در این باره اختلاف نظر دارند برخی از آنان تنها بیع طعام (گندم و جو) را باطل شمرده اند. ولی اگر مال به موجب عقودی جز بیع مانند عقد صلح و ارث منتقل شده باشد فروش آن بدون قبض مال صحیح شمرده شده است (انصاری ص 315ـ 317 میرزای قمی ص 115 شهید اول القواعد و الفوائد قسم 2 ص 266).

28) بیع مالیس عندک . سابقة تاریخی این نوع بیع به این ماجرا بازمی گردد که شخصی به نام حکیم بن حزام به پیامبراکرم صلی الله علیه وآله وسلم می گوید: گاهی کسانی به من مراجعه کرده مالی از من مطالبه می کنند که نزد من نیست . آیا می توانم مال را به وی بفروشم و سپس از بازار خریده به او تسلیم نمایم ؟ حضرت فرمودند: چیزی را که در اختیار نداری نفروش (لاتبع مالیس عندک رجوع کنید به جعفری لنگرودی ج 1 ص 597). به گفتة شیخ انصاری (ص 186) مراد از این حدیث آن است که بایع باید سلطنت کامل و بالفعل بر مبیع داشته و مبیع «ملک » او باشد و مراد از آن ضرورت وجود عینی مبیع در مجلس بیع نیست زیرا بیع غایب و سلف صحیح است هرچند مال در نزد بایع حاضر نباشد. بنابراین تنها مواردی که بایع قدرت تسلیم مبیع را ندارد یا مالک آن نیست می تواند از مصادیق حدیث شریف و از موارد بطلان بیع باشد.

29) بیع محاباتی (بیع به اقل از ثمن المثل ). در عقد بیع معمولا طرفین می کوشند تا آنجا که ممکن است تعادل ارزش عوضین حفظ شود. ازینرو بیع را از «عقود مبنی بر مغابنه » می نامند. براین پایه هرگاه میان ارزش عوضین تفاوتی فاحش و عدم تعادلی غیرقابل مسامحه وجود داشته باشد و مغبون به هنگام عقد از ارزش مورد معامله آگاه نباشد به استناد خیار غبن حق برهم زدن معامله را خواهد داشت (قانون مدنی مواد 417ـ 418). اما اگر به لحاظ دخالت امری عاطفی و مانند آن از روی علم و عمد تعادل ارزش عوضین مورد توجه قرار نگیرد و ارزش مبیع و ثمن عرفا متفاوت باشد این خروج از تعادل میان تعهدات طرفین را «محابات » و آن را بیع محاباتی می نامند که در آن خیار غبن وجود ندارد (جعفری لنگرودی ج 1 ص 599). البته باید به قصد واقعی طرفین عقد توجه کرد و اگر مثلا معلوم شود که قصد آن دو از عقد مزبور «هبه * » بوده باید مقررات آن نوع عقد را بر روابط طرفین حاکم دانست (کاتوزیان 1374ش ص 39).

30) بیع محاقله . در تعریف این بیع در میان فقها اختلاف نظر وجود دارد ولی می توان گفت که بیع محاقله نوعی بیع زراعت است که اولا مبیع در آن به صورت دانة بسته شده باشد و ثانیا ثمن معامله مقدار معینی از حبة زراعت (یا خرما) باشد هرچند آشکار باشد که پس از چیدن و وزن کردن مبیع مقدار آن بیش از ارزش ثمن خواهد بود. این بیع به سبب نهی نبوی صلی الله علیه و آله و سلم باطل دانسته شده

است (حسینی عاملی ج 4 ص 384ـ386 طوسی 1387 ج 2 ص 117ـ 118 بحرانی ج 19 ص 352 به بعد زحیلی ج 4 ص 439 516).

31) بیع مخاسره رجوع کنید به بیع مواضعة

32) بیع مرابحه . اگر بایع قیمت خرید خود (رأس المال ) را به مشتری اعلام کند و در عقد بیع مقدار معینی بر مبلغ آن بیفزاید این بیع را مرابحه می نامند. شرط صحت این بیع آن است که قیمت خرید و میزان ربح معلوم باشد وگرنه بیع باطل خواهد بود (طوسی 1387 ج 2 ص 141 میرزای قمی ص 106ـ 107 شهید ثانی 1403 ج 3 ص 428).

33) بیع مرکب . بیع ممکن است بسیط باشد یا با عقدی از عقود معین ترکیب شده باشد که آن را مرکب می نامند. این ترکیب ممکن است با بیعی دیگر یا عقدی دیگر از عقود معین یا غیرمعین صورت گرفته باشد. به عنوان مثال هرگاه ثمن دو مبیع جداگانه معین شده با یک انشا عقد بیع انجام گردد در این صورت بیعی مرکب تحقق یافته است . ازینرو ثبوت خیار فسخ نسبت به یک مبیع موجب فسخ کلی بیع نمی شود. همچنین مثلا استفاده از خیار تبعض صفقه نسبت به یک مبیع ممکن نیست زیرا درواقع دو عقد بیع وجود دارد که با یک انشا تحقق یافته است . ولی اگر یک ثمن برای دو یا چند مبیع معین شود عقد را باید بسیط دانست (قانون مدنی مواد 431 441). گاه ممکن است عقد بیع با عقدی دیگر مانند اجاره یا نکاح ترکیب شود. فقها برای این نوع ترکیب هیچگونه محدودیتی قائل نشده اند. با اینهمه باید توجه داشت که در عقد مرکب اجرای قواعد خاص هر عقد در صورتی ممکن است که عقود جزء استقلال خود را از دست نداده باشند وگرنه عقد قابل تجزیه نخواهد بود. همچنانکه مثلا در یک قرارداد اقامت در هتل که ممکن است با تحلیل دقیق ترکیبی از عقد بیع (فروش غذا) و اجاره (انتفاع از اتاقها) باشد از آنجا که ارادة طرفین به طور مستقل به این عقود تعلق نگرفته تجزیة انشای عقد صحیح به نظر نمی رسد (حسینی عاملی ج 4 ص 752ـ753 ابن قدامه ج 4 ص 260 کاتوزیان 1374ش ص 3 جعفری لنگرودی ج 1 ص 601).

34) بیع مزابنه رجوع کنید به مزابنه *

35) بیع مزایده رجوع کنید به مزایده *

36) بیع مساومه . هرگاه در عقد بیع مبلغی که فروشنده برای خرید کالا پرداخته معلوم نباشد بیع را مساومه می گویند (شهید ثانی 1403 میرزای قمی همانجاها). این اصطلاح در برابر سه قسم بیع تولیت مرابحه و مواضعه ( رجوع کنید به همین مقاله ) به کار می رود.

37) بیع مسلوب المنفعة . اصطلاحا بر بیعی اطلاق می شود که در آن برخی یا همة منافع مبیع پیش از عقد بیع متعلق حق دیگری قرار گرفته باشد مانند فروختن خانه ای که در اجارة دیگری است (جعفری لنگرودی ج 1 ص 604).

38) بیع مشروط رجوع کنید به بیع مطلق

39) بیع مضامین . مراد از آن ظاهرا فروش چیزی است که در صلب حیوان نر وجود دارد (دربارة معانی دیگر آن و تفاوت آن با بیع ملاقیح رجوع کنید به ابن قیم جوزیه ج 1 ص 436 زحیلی ج 4 ص 173 227 427 438 516).

40) بیع مطلق . بسیاری از فقهای عامه بیع را برحسب نوع مبیع و ثمن (از لحاظ عین یا نقد بودن ) به مقایضه صرف سلم و مطلق تقسیم می کنند. از دیدگاه آنان بیع مطلق آن است که برخلاف اقسام دیگر مبیع در آن عین و ثمن نقد است خواه ثمن زماندار باشد یا نباشد. بر این اساس نوع رایج بیع همان بیع مطلق است (جزیری ج 2 ص 148 ابن عابدین ج 4 ص 501). بیع مطلق با مفهوم یادشده در منابع فقهی امامی دیده نمی شود. در قانون مدنی ایران نیز تعبیر «بیع مطلق » در برابر بیع مشروط یعنی بیعی که در آن شرط فعل صفت یا نتیجه شده باشد ( رجوع کنید بهمادة 234) به کار برده شده است (مادة 341).

41) بیع معاطات رجوع کنید به معاطات *

42) بیع معدوم . فروش مالی که هنگام عقد وجود ندارد در فقه اسلامی باطل شمرده شده است . همچنین بیع مضامین ( رجوع کنید بههمین مقاله ) بیع ملاقیح ( رجوع کنید به همین مقاله ) و بیع لؤلؤ در صدف از مصادیق بیع معدوم و به استناد فقدان موضوع برای عقد و مجهول بودن مبیع باطل قلمداد شده است (انصاری ص 204 حسینی عاملی ج 4 ص 286 کاسانی ج 5 ص 138ـ139 ابن عابدین ج 4 ص 516). ابن قیم و استادش ابن تیمیه بیع معدوم را در صورتی که مبیع در آینده عادتا قابل تحقق باشد صحیح می دانند. به نظر آنان در فرض مذکور غرر که مستند بطلان شمرده شده وجود ندارد و دلیلی خاص هم بر بطلان آن نیست همچنانکه بیع معدوم در برخی موارد از جمله فروش میوه پس از بدو صلاح تجویز شده است (ابن قیم جوزیه ج 2 ص 27ـ 30 زحیلی ج 4 ص 427ـ429). این نظریه با بسیاری از عقودی که امروزه متداول است مانند فروش مصنوعات پیش از ساخت آنها سازگاری دارد. البته شاید بتوان نظر اول را منحصر به بیع شخصی دانست و بیع کلی را خارج از شمول آن به شمار آورد.

43) بیع معلق رجوع کنید به عقد *

44) بیع مغابنه رجوع کنید به بیع محاباتی

45) بیع مقایضه . هرگاه مبیع و ثمن در بیع هر دو عین باشند آن را بیع مقایضه می نامند ( رجوع کنید به ابن عابدین ج 4 ص 501 کاسانی ج 5 ص 134).

46) بیع ملاقیح . مراد از آن بیع نطفة موجود در رحم حیوان ماده است . فقهای عامه این بیع را به دلیل حدیث نبوی که متضمن نهی پیامبر صلی الله علیه و آله و سلم از آن است و نیز به این دلیل که از مصادیق بیع معدوم یا مجهول به شمار می رود باطل دانسته اند (ابن قدامه ج 4 ص 230 زحیلی ج 4 ص 427). فقهای امامیه نیز به استناد مجهول بودن مبیع آن را صحیح نمی دانند (انصاری ص 204 حسینی عاملی ج 4 ص 286).

47) بیع ملامسة . در این نوع بیع که در زمان جاهلیت متداول بوده مشتری مبیع را لمس می کرده و با این کار بیع لازم می شده یعنی لمس جانشین رؤیت یا صیغة عقد بوده است (جوادعلی ج 7 ص 389 نراقی ص 89 انصاری همانجا). بیع ملامسه به سبب وجود جهل نسبت به مبیع به فتوای فقهای شیعه و سنی باطل است (طوسی 1387 ج 2 ص 158 زحیلی ج 4 ص 227 397 438 516).

48) بیع من یزید رجوع کنید به مزایده *

49) بیع منابذه . منابذه از ریشة نبذ به معنای «افکندن » است . مراد از این بیع که در جاهلیت میان عرب رواج داشته آن بوده است که اگر بایع مبیع را پرتاب می کرد خیار فسخ معامله از میان می رفت و بیع لازم می شد. همچنین گفته اند مراد از بیع منابذه بیعی است که در آن پرتاب کردن کالا به سوی یکدیگر جانشین رؤیت کالا و اجرای صیغه بوده است . این بیع را «بیع القاء» نیز گفته اند ( رجوع کنید به جوادعلی ج 7 ص 389 زحیلی ج 4 ص 438 طوسی 1387 ج 2 ص 158).

50) بیع مواضعه . اگر هنگام عقد بیع بایع قیمت خرید را به خریدار اعلام کند و برمبنای آن درصدی به مشتری تخفیف دهد آن بیع را اصطلاحا مواضعه یا وضیعه و نیز بیع محاطه یا مخاسره گویند (طوسی 1377ـ1382 ج 1 ص 564 ـ565 ابن قدامه ج 4 ص 210ـ211 میرزای قمی ص 106ـ107 شهید ثانی 1403 ج 3 ص 433ـ436 جعفری لنگرودی ج 1 ص 600).

51) بیع موقوف . هر بیعی که بروز اثر آن به نحو کلی یا جزئی موقوف و متوقف بر اجازة مالک باشد بیع موقوف نام دارد. اصطلاحی که امروزه در متون فقهی و قانونی ما در این

باره رواج دارد «غیرنافذ» است که عقدهای فضولی مکره و سفیه از مصادیق آن به شمار می روند ( رجوع کنید به ابن عابدین همانجا ابن نجیم ص 211).

52) بیع نقد و نسیه رجوع کنید به نسیه *

منابع : علاوه بر قرآن محمدتقی آملی المکاسب و البیع تقریرات درس محمدحسین نائینی قم 1413 ابن عابدین حاشیة ردالمحتار علی الدر المختار چاپ افست بیروت 1399/1979 ابن فارس معجم مقاییس اللغة چاپ عبدالسلام محمد هارون قم 1404 ابن قدامه المغنی چاپ محمدخلیل هراسی قاهره ] بی تا. [ ابن قدامه مقدسی الشرح الکبیر در ابن قدامه المغنی بیروت 1403/1983 ابن قیم جوزیه اعلام الموقعین عن رب العالمین چاپ طه عبدالرؤف سعد بیروت ] بی تا. [ ابن منظور لسان العرب چاپ علی شیری بیروت 1412/1992 ابن نجیم الاشباه والنظائر علی مذهب ابی حنیفة النعمان بیروت 1405/1985 حسن امامی حقوق مدنی ج 1 تهران 1368ش مرتضی بن محمدامین انصاری کتاب المتاجر چاپ سنگی تبریز 1375 چاپ افست قم 1416 ایران . قوانین و احکام قانون تجارت به انضمام قانون ادارة تصفیه امور ورشکستگی و آئین نامة اصلاحی ثبت تشکیلات و مؤسسات غیرتجارتی تدوین هوشنگ ناصرزاده تهران 1373ش همو مجموعة قوانین و مقررات حقوقی تهران : روزنامة رسمی کشور 1371ش همو مجموعة قوانین و مقررات گمرکی بنادر و کشتی رانی دریایی ترانزیت تدوین غلامرضا حجتی اشرفی تهران 1357 ش همو مجموعة کامل قوانین و مقررات ثبتی تدوین غلامرضا حجتی اشرفی تهران 1373ش همو مجموعة کامل قانون و مقررات جزائی تدوین غلامرضا حجتی

اشرفی تهران 1373ش حسن بجنوردی القواعد الفقهیة چاپ افست قم 1416 یوسف بن احمد بحرانی الحدائق الناضرة فی احکام العترة الطاهرة قم 1363ـ1367ش ایلیا پاولوویچ پطروشفسکی اسلام در ایران : از هجرت تا پایان قرن نهم هجری ترجمة کریم کشاورز تهران 1354ش جواد تبریزی ارشاد الطالب الی التعلیق علی المکاسب قم 1412 محمدعلی توحیدی مصباح الفقاهة فی المعاملات تقریرات درس ابوالقاسم خوئی نجف 1378/1959 عبدالرحمان جزیری کتاب الفقه علی المذاهب الاربعة استانبول

1404/1984 محمدجعفر جعفری لنگرودی دائرة المعارف حقوق مدنی و تجارت ج 1 تهران 1357ش مسعود حائری تحلیلی از مادة 10 قانون مدنی : اصل آزادی قراردادها تهران 1370ش محمدبن حسن حر عاملی وسائل الشیعة الی تحصیل مسائل الشریعة چاپ عبدالرحیم ربانی شیرازی بیروت ] بی تا. [ محمدجوادبن

محمدحسینی عاملی مفتاح الکرامة فی شرح قواعد العلامة قم ] بی تا. [ محسن حکیم نهج الفقاهة چاپ افست قم ] بی تا. [ احمد خوانساری جامع المدارک فی شرح المختصر النافع چاپ افست قم 1364ش علی اکبر دهخدا لغت نامه زیرنظر محمد معین تهران 1325ـ1359ش وهبه مصطفی زحیلی الفقه الاسلامی و ادلته دمشق 1404/1984 مصطفی احمد زرقاء المدخل الفقهی العام دمشق 1967ـ 1968 جرجی زیدان تاریخ التمدن الاسلامی چاپ حسین

مونس ] بی جا بی تا. [ عبدالرزاق احمد سنهوری الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید ج 4 بیروت ] بی تا. [ محمدبن مکی شهید اول الدروس الشرعیة فی فقه الامامیة قم 1414 همو القواعد والفوائد چاپ عبدالهادی حکیم قم ] بی تا. [ زین الدین بن علی شهیدثانی الروضة البهیة فی شرح اللمعة الدمشقیة چاپ محمد کلانتر بیروت 1403/1983 همو مسالک الافهام الی تنقیح شرائع الاسلام قم 1413ـ1417 علی طباطبائی ریاض المسائل فی بیان الاحکام بالدلائل بیروت 1412ـ1414/ 1992ـ1993 محمدکاظم بن

عبدالعظیم طباطبائی یزدی حاشیة المکاسب چاپ افست قم ] بی تا. [ همو العروة الوثقی بیروت 1404/1984 فخرالدین بن محمد طریحی مجمع البحرین چاپ احمد حسینی تهران 1362ش محمدبن حسن طوسی کتاب الخلاف فی الفقه تهران 1377ـ1382 همو المبسوط فی فقه الامامیة ج 2 چاپ محمدتقی کشفی تهران 1387 همو النهایة . کتاب المکاسب در سلسلة الینابیع الفقهیة ج 13: المتاجر چاپ علی اصغر مروارید بیروت 1410/1990 حسن بن یوسف علامه حلی ایضاح الفوائد فی شرح اشکالات القواعد چاپ حسین موسوی کرمانی و علی پناه اشتهاردی و عبدالرحیم بروجردی قم 1387ـ1389 چاپ افست 1363ش همو مختلف الشیعة فی احکام الشریعة چاپ ربانی شیرازی بیروت ] بی تا. [ جوادعلی المفصل فی تاریخ العرب قبل الاسلام بیروت 1976ـ 1978 ناصر کاتوزیان حقوق مدنی : قواعد عمومی قراردادها ج 5 تهران 1376ش همو حقوق مدنی : معاملات معوض عقود تملیکی بیع معاوضه اجاره قرض تهران 1374ش ابوبکربن مسعودکاسانی کتاب بدائع الصنائع فی ترتیب الشرائع بیروت 1402/1982 ابوالقاسم گرجی مقالات حقوقی

تهران 1372ـ1375ش جعفربن حسن محقق حلی شرایع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام چاپ عبدالحسین محمدعلی نجف 1389/ 1969 علی بن حسین محقق کرکی جامع المقاصد فی شرح القواعد قم 1414 محمدبن محمد مرتضی زبیدی تاج العروس من جوا هر القاموس ج 20 چاپ عبدالکریم عزباوی کویت 1403/1983 محمدرضا مظفر اصول فقه نجف 1391/1971 احمدبن محمد مقدس اردبیلی مجمع الفائدة و البرهان فی شرح ارشاد الاذهان ج 8 چاپ مجتبی عراقی علی پناه اشتهاردی و حسین یزدی قم 1414 ابوالقاسم بن حسن میرزای قمی جامع الشتات چاپ سنگی تهران 1277 محمدحسن بن باقر نجفی جواهرالکلام فی شرح شرایع الاسلام بیروت 1981 احمدبن محمدمهدی نراقی عوائد الایام قم 1375ش

فصل - اول كليات
ماده 1 - هر محلي كه براي سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت يا به منظور جلوگيري اجاره داده شده يا بشود در صورتي كه تصرف بر حسب تراضي با موجر يا نماينده قانوني او به عنوان اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره باشد اعم از اين كه نسبت به مورد اجاره سند رسمي يا عادي تنظيم شده يا نشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است .
ماده 2 - موارد زير مشمول مقررات اين قانون نمي باشد:
1 - تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات رهني .
2 - اراضي مزروعي محصور و غير محصور و توابع آنها و باغهايي كه منظور اصلي از اجاره بهره برداري از محصول آنها باشد.
3 - ساختمانها و محلهايي كه به منظور سكونت عرفا به طور فصلي براي مدتي كه از شش ماه تجاوز نكند اجاره داده مي شود.
4 - كليه واحدهاي مسكوني واقع در محدوده خدماتي شهرها و در شهرها كه گواهي خاتمه ساختماني آنها از تاريخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمين مصوب سال 1354 (2534 شاهنشاهي ) صادر شده و مي شود.
5 - خانه هاي سازماني و ساير محلهاي مسكوني كه از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتي و وابسته به دولت يا اشخاص اعم از حقيقي يا حقوقي به هم مناسبت شغل در اختيار و استفاده كاركنان آنها قرار مي گيرد. در اين مورد رابطه متصرف با سازمان يا اشخاص مربوط تابع قوانين و مقررات مخصوص به خود يا قرارداد في مابين مي باشد.
هر گاه متصرف خانه يا محل سازماني كه به موجب مقررات يا قرارداد مكلف به تخليه محل سكونت باشد از تخليه خودداري كند بر حسب مورد از طرف دادستان يا رييس دادگاه بخش مستقل به او اخطار مي شود كه ظرف يك ماه محل را تخليه نمايد در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخليه شده و تحويل سازمان يا موسسه يا اشخاص مربوط داده مي شود.
6 - واحدهاي مسكوني كه پس از اجراي اين قانون به اجاره واگذار گردد.
فصل دوم - ميزان اجاره بها و ترتيب پرداخت آن
ماده 3 - در مواردي كه اجاره نامه تنظيم شده باشد ميزان اجاره بها همان است كه در اجاره نامه قيد شده و هر گاه اجاره نامه تنظيم نشده باشد به ميزاني است كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده است و در صورتي كه ميزان آن معلوم نشود با رعايت مقررات اين قانون از طرف دادگاه ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعيين مي شود.
ماده 4 - موجر يا مستاجر مي تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينه زندگي درخواست تجديد نظر نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايد، مشروط به اين كه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده مستاجر از عين مستاجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين يا تعديل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با توجه به درصد شاخص كل بهاي كالاها و خدمات مصرفي منتشر شده از طرف بانك مركزي ايران حكم به تعديل اجاره بها خواهد داد حكم دادگاه در اين مورد قطعي است .
ماده 5 - موجر مي تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعديل نيز مطالبه نمايد. در اين صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعديل ، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاريخ تقديم دادخواست تا روز صدور حكم ، محكوم مي نمايد، دايره اجرا مكلف است خسارت تاخير تاديه از تاريخ قطعيت تا تاريخ اجراي حكم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد مستاجر نيز مي تواند ضمن تقاضاي تعديل اجاره بها رد مابه التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخير تاديه به شرح فوق درخواست كند.
تبصره - مقررات اين ماده در مواردي كه دادگاه حكم به تعيين اجاره بها صادر مي نمايد نيز جاري خواهد بود.
ماده 6 - مستاجر مكلف است در موعد معين در اجاره نامه اجرت المسمي و پس از انقضا مدت اجاره اجرت المثل را به ميزان اجرت المسمي آخر هر ماه اجاري ظرف ده روز به موجر يا نماينده قانوني او بپردازد و هر گاه اجاره نامه اي در بين نباشد اجاره بها را به ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده و در صورتي كه ميزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت المثل مبلغي كه متناسب با اجاره املاك مشابه تشخيص مي دهد براي هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر يا نماينده قانوني او پرداخت يا در صندوق ثبت و يا بانكي كه از طرف سازمان ثبت تعيين مي شود سپرده و قبض رسيد را اگر اجاره نامه رسمي است به دفترخانه تنظيم كننده سند و هر گاه اجاره نامه عادي بوده يا اجاره نامه اي در بين نباشد قبض رسيد را با تعيين حذف محل اقامت موجر به يكي از دفاتر رسمي نزديك ملك تسليم و رسيد دريافت دارد.
دفترخانه بايد منتهي ظرف ده روز به وسيله اداره ثبت محل مراتب را به موجر يا نماينده قانوني او اخطار كند كه براي دريافت وجه توديع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نمايد.
فصل سوم - در تنظيم اجاره نامه
ماده 7 - در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظيم نشده يا اگر تنظيم شده مدت آن منقضي گشته و طرفين راجع به تنظيم اجاره نامه يا تعيين اجاره بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هر يك مي تواند براي تعيين اجاره بها (در مواردي كه اجاره نامه در بين نباشد) و تنظيم اجاره نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه ميزان اجاره بها را از تاريخ تقديم دادخواست تعيين مي كند، ولي اين امر مانع صدور حكم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقديم دادخواست و خسارت تاخير تاديه آن نخواهد بود.
تبصره 1 - هر گاه از طرف موجر تقاضاي تخليه عين مستاجره شده باشد رسيدگي به درخواست تنظيم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسي در موضوع تخليه خواهد بود اين حكم در موردي كه از طرف مالك درخواست خلع يد از ملك شده باشد نيز جاري است .
تبصره 2 - دريافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالك يا موجر دليل بر تسليم او به ادعاي طرف نخواهد بود.
ماده 8 - دادگاه شرايط اجاره نامه جديد را طبق شرايط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرايط مندرج در اجاره نامه سابق (در صورتي كه قبلا اجاره نامه تنظيم شده باشد) با رعايت مقررات اين قانون تعيين خواهد كرد.
ماده 9 - در تمام مدتي كه دادرسي در جريان است مستاجر بايد طبق ماده 6 اين قانون و شرايط قبلي مال الاجاره را بپردازد و از تاريخ ابلاغ حكم قطعي طرفين مكلفند ظرف يك ماه به ترتيب مقرر در حكم ، اجاره نامه تنظيم كنند. هر گاه در اين مدت اجاره نامه تنظيم نشود به تقاضاي يكي از طرفين دادگاه رونوشت حكم را جهت تنظيم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمي ابلاغ و به طرفين اخطار مي كند كه در روز و ساعت معين براي امضا اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند، هر گاه موجر حاضر به امضاي اجاره نامه نشود نماينده دادگاه اجاره نامه را به مدت يك سال از طرف او امضا خواهد كرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاريخ تعيين شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتي كه عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضاي موجر حكم به تخليه عين مستاجره صادر مي كند و اين حكم قطعي است .
ماده 10 - مستاجر نمي تواند منافع مورد اجاره را كلا يا جزا يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اين كه كتبا اين اختيار به او داده شده باشد.
هر گاه مستاجر تمام يا قسمتي از مورد اجاره را به غير اجاره دهد مالك مي تواند در صورت انقضا مدت يا فسخ اجاره درخواست تنظيم اجاره نامه با هر يك از مستاجرين را بنمايد. در صورتي كه مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غير داشته باشد هر يك از مستاجرين نيز مي تواند در صورت فسخ و يا انقضاي مدت اجاره اصلي درخواست تنظيم اجاره نامه را با مالك يا نماينده قانوني او بنمايند.
ماده 11 - دفاتر اسناد رسمي مكلفند علاوه بر نكاتي كه به موجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود نكات زير را در اجاره نامه تصريح بنمايند:
1 - شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر به طور كامل و مشخص .
2 - نشاني كامل مورد اجاره و قيد اين كه از لحاظ رابطه اجاره اين محل اقامتگاه قانوني مستاجر مي باشد مگر اين كه طرفين به ترتيب ديگري تراضي نموده باشند.
3 - عين مستاجره در تصرف كدام يك از طرفين مي باشد و در صورتي كه در تصرف مستاجر نيست تحويل آن در چه مدت و با چه شرايطي صورت خواهد گرفت .
4 - مهلت مستاجر براي پرداخت اجاره بها منتهي ده روز از تاريخ سررسيد هر قسط خواهد بود، مگر اين كه طرفين به ترتيب ديگري زايد بر اين مدت توافق كرده باشند كه در اين صورت ترتيب مذكور بايد در سند قيد گردد.
5 - اجاره به منظور سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت با تعيين نوع كسب و پيشه و تجارت و هر گاه به منظور ديگري باشد قيد آن به طور صريح .
6 - مستاجر حق انتقال به غير را كلا يا جزئا يا به نحو اشاعه دارد يا خير.
7 - تعهد مستاجر به پرداخت اجرت المثل پس از انقضا مدت و يا فسخ اجاره تا موقع تجديد اجاره يا تخليه ملك به ميزان اجرت المسمي .
فصل چهارم - موارد فسخ اجاره و تخليه عين مستاجره
ماده 12 - در موارد زير مستاجر مي تواند صدور حكم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست كند.
1 - در صورتي كه عين مستاجره با اوصافي كه در اجاره نامه قيد شده منطبق نباشد. (با رعايت ماده 415 قانون مدني ).
2 - اگر در اثناي مدت اجاره عيبي در عين مستاجره حادث شود كه آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدور نباشد.
3 - در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق يابد.
4 - در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف كليه ورثه .
5 - هر گاه مورد اجاره كلا يا جزئا در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد و يا براي بهداشت و سلامت مضر بوده و بايد خراب شود.
ماده 13 - هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره يا در مواردي كه به تقاضاي او حكم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستاجر مكلف است به وسيله اظهارنامه از موجر يا نماينده قانوني او تقاضا كند كه براي تحويل مورد اجاره حاضر شود. در صورتي كه موجر ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر بايد به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه و تخليه كامل مورد اجاره را تامين دليل نمايد و كليد آن را به دفتر دادگاه تسليم كند. از اين تاريخ رابطه استيجاري قطع مي شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي كند كه براي تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود تا زماني كه مستاجر به ترتيب فوق عمل نكرده باشد تعهدات او به موجب مقررات اين قانون و شرايط اجاره نامه برقرار است .
ماده 14 - در موارد زير موجر مي تواند حسب مورد صدور حكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن حكم فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي نمايد و اين حكم عليه مستاجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد.
1 - در موردي كه مستاجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غير در اجاره نامه و يا در موردي كه اجاره نامه اي در بين نباشد مورد اجاره را كلا يا جزئا به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده يا عملا از طريق وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جز اشخاص تحت الكفاله قانوني خود قرار داده باشد.
2 - در موردي كه عين مستاجره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناويني از قبيل وكالت يا نمايندگي و غيره عملا به غير واگذار كند بدون اين كه طبق ماده 19 اين قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظيم شده باشد.
3 - در صورتي كه در اجاره نامه محل سكني حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد مشروط به اين كه خريدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سكونت نمايد و يا آن را براي سكونت اولاد يا پدر. يا مادر يا همسر خود تخصيص دهد. در اين صورت اگر خريدار تا سه ماه از تاريخ انتقال ملك براي تخليه مراجعه ننمايد درخواست تخليه به اين علت تا انقضاي مدت اجاره پذيرفته نمي شود.
4 - در صورتي كه مورد اجاره محل سكني بوده و مالك پس از انقضاي مدت اجاره احتياج به مورد اجاره براي سكونت خود يا اشخاص مذكور در بند فوق داشته باشد.
5 - هر گاه مورد اجاره محل سكني در معرض خرابي بوده و قابل تعمير نباشد.
6 - در صورتي كه از مورد اجاره محل سكني بر خلاف منظوري كه در اجاره نامه قيد شده استفاده گردد.
7 - در مورد محل كسب و پيشه و تجارت هر گاه مورد اجاره براي شغل معيني اجاره داده شده و مستاجر بدون رضاي موجر شغل خود را تغيير دهد مگر اين كه شغل جديد عرفا مشابه شغل سابق باشد.
8 - در صورتي كه مستاجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده باشد.
9 - در صورتي كه مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 اين قانون از پرداخت مال الاجاره يا اجرت المثل خودداري نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظيم كننده سند اجاره يا اظهارنامه (در موردي كه اجاره نامه عادي بوده يا اجاره نامه اي در بين نباشد) ظرف ده روز قسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در اين مورد اگر اجاره نامه رسمي باشد موجر مي تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت صدور اجرائيه بر تخليه و وصول اجاره بها را درخواست نمايد. هر گاه پس از صدور اجرائيه مستاجر اجاره بهاي عقب افتاده را توديع كند اجراي ثبت تخليه را متوقف مي كند ولي موجر مي تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخليه عين مستاجر را بنمايد. هر گاه اجاره نامه عادي بوده يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجر مي تواند براي تخليه عين مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه كند. در موارد فوق هر گاه مستاجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه بر اجاره بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستري توديع نمايد حكم به تخليه صادر نمي شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ توديع شده نيز به موجر پرداخت مي گردد، ولي هر مستاجر فقط يك بار مي تواند از اين ارفاق استفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در اين بند قطعي است .
تبصره 1 - در صورتي كه مستاجر دوبار ظرف يك سال در اثر اخطار يا اظهارنامه مذكور در بند 9 اين ماده اقدام به پرداخت اجاره بها كرده باشد و براي بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و يا در صندوق ثبت توديع ننمايد موجر مي تواند با تقديم دادخواست مستقيما از دادگاه درخواست تخليه عين مستاجر را بنمايد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است .
تبصره 2 - در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكني خواهد بود.
تبصره 3 - در مورد بند شش اين ماده اگر مستاجر مركز فساد كه قانونا دائر كردن آن ممنوع است در مورد اجاره داير نمايد دادستان علاوه بر انجام وظايف قانوني خود به محض صدور كيفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختيار موجر قرار مي دهد.
تبصره 4 - در صورتي كه مستاجر محل سكني در شهر محل سكونت خود مالك يك واحد مسكوني باشد موجر حق دارد پس از انقضاي مدت اجاره تقاضاي تخليه مورد اجاره را بنمايد.
ماده 15 - علاوه بر موارد مذكور در ماده قبل در موارد زير نيز پس از انقضا مدت اجاره درخواست تخليه محل كسب يا پيشه يا تجارت از دادگاه جائز است .
1 - تخليه به منظور احداث ساختمان جديد مشروط بر اين كه پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري مربوط ارائه شود. و شهرداريها مكلفند در صورت مراجعه مالك با رعايت مقررات مربوط پروانه ساختمان و يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالك تسليم نمايند.
2 - تخليه به منظور احتياج شخص موجر براي كسب يا پيشه يا تجارت .
3 - در صورتي كه محل كسب يا پيشه يا تجارت مناسب براي سكني هم باشد و مالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدر يا مادر يا همسر خود درخواست تخليه نمايد.
در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد.
ماده 16 - در موارد مذكور در ماده قبل و همچنين در موارد مذكور در بند 3 و 4 ماده 14 هر گاه مالك حسب مورد تا شش ماه از تاريخ تخليه شروع به ساختمان نكند يا حداقل مدت يك سال از محل مورد اجاره به نحوي كه ادعا كرده استفاده ننمايد به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغي معادل يك سال اجاره بها يا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محكوم خواهد شد مگر آن كه ثابت شود تاخير شروع ساختمان يا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره يا مبتني بر علل و جهاتي خارج از اراده مالك بوده است .
تبصره - در صورتي كه در ملك مورد تخليه مستاجرين متعددي باشند و موجر تقاضاي تخليه ساير قسمتها را نيز نموده باشد مهلت فوق از تاريخ تخليه آخرين قسمت شروع خواهد شد.
ماده 17 - در تمام مواردي كه تخليه عين مستاجره در نتيجه اجراي حكم يا به ترتيب مقرر در ماده 13 صورت مي گيرد بايد از طرف دادگاه به دفترخانه تنظيم كننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قيد گردد.
فصل پنجم - حق كسب يا پيشه يا تجارت
ماده 18 - ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت كه در اين قانون و قوانين ديگر قيد شده است بر مبناي اصول و ضوابطي كه آيين نامه آن از طرف وزارتخانه هاي دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به تصويب كميسيونهاي مربوط مجلسين خواهد رسيد، تعيين مي گردد.
ماده 19 - در صورتي كه مستاجر محل كسب يا پيشه يا تجارت به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غير داشته باشد مي تواند براي همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد. هر گاه در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره نامه اي در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل تخليه مورد اجاره ، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر مي تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند، در اين صورت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم كننده سند اجاره نامه سابق يا دفترخانه نزديك ملك (اگر اجاره نامه رسمي در بين نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مي نمايد و مراتب را به موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستاجر جديد از هر حيث نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. هر گاه ظرف شش ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي منافع مورد اجاره با سند رسمي به مستاجر جديد انتقال داده نشود حكم مزبور ملغي الاثر خواهد بود.
تبصره 1 - در صورتي كه مستاجر بدون رعايت مقررات اين ماده مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا مستاجر اجرا خواهد شد. و در اين مورد مستاجر يا متصرف حسب مورد استحقاق دريافت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت را خواهد داشت .
تبصره 2 - حق كسب يا پيشه يا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جديد فقط با تنظيم سند رسمي معتبر خواهد بود.
فصل ششم - تعميرات
ماده 20 - تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به اصل بنا يا تاسيسات عمده منصوبه در آن از قبيل دستگاههاي حرارت مركزي و تهويه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعميرات جزئي و همچنين تزئين و تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.
ماده 21 - رسيدگي به اختلاف بين موجر و مستاجر راجع به تعميرات با دادگاه است در صورتي كه موجر تعميرات كلي مورد حكم دادگاه را در مهلتي كه از طرف دادگاه تعيين مي شود انجام ندهد مستاجر مي تواند براي فسخ اجاره به دادگاه مراجعه كند يا از دادگاه درخواست كند و به او اجاره داده شود تعميرات مزبور را با نظارت دائره اجرا انجام داده مخارج آن را حداكثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.
ماده 22 - هر گاه مستاجر مانع مالك از انجام تعميرات ضروري شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبي براي انجام تعميرات تعيين مي نمايد. در صورت ادامه ممانعت دادگاه مي تواند حكم به تخليه موقت بنا براي مدت مذكور بدهد.
در هر حال حاضر مستاجر مسئول خسارتي است كه در نتيجه ممانعت از تعمير بنا حاصل شده باشد.
تبصره - رسيدگي به دعاوي مذكور در مادتين 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي صورت خواهد گرفت و حكم دادگاه قطعي است .
ماده 23 - اقامه دعوي تخليه از طرف موجر مانع رسيدگي به دعوي تعميرات نيست . هر گاه دادگاه حكم به تخليه مورد اجاره صادر نموده باشد و حكم مزبور قطعي نباشد حكم الزام به تعمير در صورت فسخ حكم تخليه به ترتيب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.
ماده 24 - در صورتي كه مستاجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب يا برق يا تلفن يا گاز يا تاسيسات حرارت مركزي يا تهويه يا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمي تواند جز در مورد تعميرات ضروري آن را قطع يا موجبات قطع آن را فراهم نمايد مگر اين كه مستاجر بهاي مصرف خود را طبق شرايط اجاره نپرداخته باشد.
در صورت تخلف ، دادگاه به درخواست مستاجر فورا بدون رعايت تشريفات دادرسي موضوع را مورد رسيدگي قرار داده عندالاقتضا ترتيب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است . موجر مي تواند ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض كند. اعتراض در همان دادگاه رسيدگي مي شود و تصميم دادگاه قطعي است .
تبصره 1 - هر گاه علت قطع جريان برق يا آب يا تلفن و غيره بدهي موجر به سازمانهاي مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهي مزبور باشد و همچنين در صورتي كه اتصال و به كار انداختن مجدد تاسيسات فوق مستلزم هزينه باشد مستاجر مي تواند بر اساس قبوض سازمانهاي مربوط وجوه مذكور را بپردازد و از اولين اجاره بها كسر نمايد.
تبصره 2 - تعميرات تاسيسات و قسمتهاي مشترك آپارتمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.
ماده 25 - هر گاه مالك قصد فروش ملك خود را داشته يا بخواهد وضع ملك را از جهت امكان وجود خرابي يا كسر و نقصان در آن . مشاهده نمايد و متصرف ملك مانع از رويت خريدار يا مالك گردد، مالك يا نماينده قانوني او مي تواند براي رفع ممانعت به دادستان يا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملك مراجعه كند، دادستان يا دادرس دادگاه حسب مورد به مامورين شهرباني يا ژاندارمري و يا مامورين اجرا دستور مي دهد تا خريدار و مالك به معيت مامورين ملك را رويت نمايند. تشخيص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادركننده دستور است .
ماده 26 - رسيدگي به كليه دعاوي موضوع اين قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطي كه دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل مي آيد. مگر دعاوي به دولت كه منحصرا در دادگاه شهرستان رسيدگي مي شود - حكم دادگاه در هر صورت حضوري محسوب و فقط قابل پژوهش است ، مگر در مواردي كه خلاف آن مقرر شده باشد رسيدگي به دعاوي مربوط به اطاق هاي استيجاري كماكان در صلاحيت شوراي داوري است .
تبصره - در موردي كه ميزان خواسته در تقاضاي تعيين اجاره بهاي ماهانه زائد بر چهار هزار ريال نباشد حكم دادگاه قطعي است .
ماده 27 - در مواردي كه حكم تخليه صادر مي شود دادگاه ضمن صدور حكم مهلتي كه از ده روز كمتر و از دو ماه بيشتر نباشد براي تخليه تعيين مي نمايد. حكم تخليه مدارسي كه با اجازه رسمي مقامات صلاحيتدار تاسيس شده در تعطيلات تابستان اجرا خواهد شد.
تبصره 1 - در مواردي كه حكم تخليه با پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت صادر مي شود مهلت هاي مذكور در اين ماده از تاريخ توديع يا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره 2 - در مواردي كه حكم تخليه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر مي شود حداكثر مهلت 15 روز خواهد بود.
ماده 28 - در مواردي كه حكم تخليه عين مستاجره با پرداخت حق كسب يا پيشه و يا تجارت صادر و قطعي مي شود موجر مكلف است ظرف سه ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي وجه معينه را در صندوق دادگستري توديع يا ترتيب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حكم مزبور ملغي الاثر خواهد بود مگر اين كه طرفين به مدت بيشتري توافق كرده باشند. در ساير موارد نيز هر گاه موجر ظرف يك سال از تاريخ ابلاغ حكم قطعي تقاضاي صدور اجرائيه نمايد. حكم صادر شده ملغي الاثر است مگر اين كه بين موجر و مستاجر براي تاخير تخليه توافق شده باشد.
تبصره - مدتهاي مذكور در ماده فوق نسبت به احكامي كه در زمان اجراي قانون روابط مالك و مستاجر مصوب 1339 (2519 شاهنشاهي ) صادر و قطعي گرديده از تاريخ اجراي اين قانون شروع مي شود.
ماده 29 - وزارت دادگستري از بين كارشناسان رسمي عده اي را به منظور اجراي اين قانون حداكثر براي دو سال انتخاب و به دادگاهها معرفي مي نمايد و تا زماني كه تجديد انتخاب به عمل نيامده دادگاه ها از كارشناسان مزبور استفاده خواهند كرد.
طرز تعيين و شرايط انتخاب و ميزان حق الزحمه كارشناسان به موجب آيين نامه وزارت دادگستري است .
در نقاطي كه وزارت دادگستري كارشناس معرفي ننمايد طبق مقررات عمومي مربوط به كارشناسي عمل خواهد شد.
ماده 30 - كليه طرق مستقيم يا غير مستقيم كه طرفين به منظور جلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده 31 - اين قانون در نقاطي اجرا مي شود كه تاكنون قانون روابط مالك و مستاجر مصوب خرداد 1339 (2519 شاهنشاهي ) در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده يا وزارت دادگستري يا جلب نظر وزارت مسكن و شهرسازي لزوم اجراي آن را آگهي نمايد در ساير نقاط رابطه موجر و مستاجر بر اساس قوانين و مقررات عمومي خواهد بود.
ماده 32 - از تاريخ اجراي اين قانون ، قانون روابط مالك و مستاجر مصوب سال 1339 (2519 شاهنشاهي ) و ساير قوانين و مقرراتي كه مغاير با اين قانون است لغو مي شود.
قانون فوق مشتمل بر سي و دو ماده و هفده تبصره پس از تصويب مجلس سنا در جلسه فوق العاده روز چهارشنبه 22/4/2536، در جلسه فوق العاده 32 يكشنبه دوم مرداد ماه دو هزار و پانصد و سي و شش شاهنشاهي به تصويب مجلس شوراي ملي رسيد

جرائم مربوط به معاملات املاک

1- انتقال مال غير. کسي که مال غير (عين يا منفعت) را با علم به اينکه مال غير است به ديگري منتقل کند، کلاهبردار محسوب ميشود. لازم به توضيح است تا وقتي سند مالکيت به نام فردي صادر نشده باشد و يا داراي وکالت نامه رسمي باشد قانونا قادر به انتقال (فروش يا اجاره) نخواهد بود.
2- هرگاه فروشنده به خريدار اطلاعات خلاف واقع بدهد از قبيل اينکه اعلام نمايد ملک در طرح هاي شهرداري و عمراني قرار ندارد در حالي که خلاف آن باشد، اين اقدام کلاهبرداري تلقي ميشود.
3- هر گاه فروشنده ملکي را به دو يا چند نفر فروخته يا اجاره دهد مرتکب کلاهبرداري شده است.
4- هرکس که درهر يک از جرائم مذکور تسهيل ايجاد نمايد به عنوان معاون آن جرم تلقي ميشود. از قبيل مشاورين املاک و ساير اشخاص.

نحوه صدور چک در معاملات مسکن

الف) توصيه هاي لازم به خريدار
1- لازم است در متن چک علت صدور و مشخصات مورد معامله و نوع معامله درج گردد.
2- نام و مشخصات فروشنده (گيرنده) در متن چک .
3- جهت جلوگيري از نتايج انتقال چک توسط فروشنده به ديگري پيشنهاد ميشود به منظور عدم امکان انتقال آن توسط دارنده به ديگران علاوه برخط زدن حواله کرد يا آورنده در متن چک عبارت غير قابل انتقال از طريق ظهر نويسي نيز درج گردد. در اين صورت دارنده نميتواند چک را به ديگري تسليم نمايد.

ب) جهت حفظ حقوق فروشنده
1- درج کليه ارقام و عبارات متن چک با خط صادر کننده و امضا آن در منظر ديد نامبرده.
2- درج تاريخ چک با عدد و حروف توسط صادر کننده
3- با توجه به اينکه يکي از شرايط قانوني لازم چک داشتن تاريخ صدور ميباشد، لذا توصيه ميشود چک فاقد تاريخ تحويل نگيريد.

اختيارات قانوني مدير ساختمان

در صورت امتناع مالک يا مستاجر از پرداخت هزينه هاي سهم خود در ساختمان، مدير يا مديران اختيار خواهند داشت، اقدام به ارسال اظهارنامه رسمي (از طريق مرجع صالح) با ذکر مبلغ و صورت بدهي نمايند.
مدير ميتواند در صورتي که ده روز پس از ابلاغ قضايي اظهار نامه بدهکار اقدام به پرداخت ننمايد، خدمات مشترک از قبيل شوفاژ ، آب گرم، برق، گاز و غيره را قطع نمايد.
در صورتي که بدهکار همچنان اقدام به تسويه ننمايد به تقاضاي مدير، اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک براي وصول وجه طبق اظهار نامه ابلاغ شده، اجارئيه صادر خواهد کرد.
نظر مدير يا هيات مديره ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه قابل اعتراض است.

لايحه قانوني‌، واگذاري و تخليه اماكن و محلها در فرودگاههاي كشور

ماده ۱ ـ به سازمان هواپيمايي كشوري اجازه داده مي‌شود اماكن‌و محلهائي نظير دفتر كار شركتها و مؤسسات محل رستوران‌، تريا،فروشگاه‌، غرفه‌، كيوسك‌، زمين و غيره را در فرودگاههاي كشور بااحراز ارتباط با فعاليتها و نيازمنديهاي هواپيمائي كشوري حسب‌ضرورت به تشخيص خود، به اشخاص حقيقي يا حقوقي واجدشرايط به اجاره واگذار نمايد.
تبصره ـ ترتيب‌، نحوه و شرايط واگذاري به‌موجب آئين‌نامه‌اي‌خواهدبود كه ظرف‌يكماه از تاريخ تصويب اين قانون وسيله سازمان‌هواپيمايي كشوري تهيه و به‌تصويب هيأت وزيران خواهد رسيد.

ماده ۲ ـ واگذاري مكان و محل و تأسيسات در فرودگاه‌ها،مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مرداد ۱۳۵۶ و قانون‌محاسبات عمومي و آئين‌نامه‌هاي مربوط نبوده و از نظر تخليه وتغييرات‌، در طي و انقضاي مدت قرارداد يا لزوم تخليه و هرگونه‌تغيير به تشخيص و تقاضاي سازمان هواپيمائي كشوري‌، دادستان‌شهرستان محل يا جانشين او دستور تخليه و يا انجام تغيير را صادرمي‌نمايد.
تبصره ـ سازمان هواپيمايي كشوري ضرورت تخليه رابه‌منظور بررسي‌، در يك هيأت سه نفري كه اعضاي آن از طرف وزيرراه تعيين‌مي‌گردد، باذكرجهت وعلت‌، مطرح‌ودرصورت‌تأييد هيأت‌،تخليه تقاضا خواهد شد. نظر هيأت به اكثريت مناط اعتبار است‌.

ماده ۳ ـ اين قانون نسبت به كليه اماكن و محل‌هائي كه قبلاً درفرودگاههاي كشور واگذار گرديده يا در تصرف و اختيار اشخاص قراردارد اعم از اين‌كه به‌موجب قرارداد باشد يا به‌صورت ديگري نيزتسري داده مي‌شود و كليه قراردادهاي مربوط ملغي اعلام واستفاده‌كنندگان از محلها و اماكن فرودگاهها مكلفند حسب موردمحل را تخليه و يا آن دسته كه ابقاء و ادامه استفاده آنان ضروري‌تشخيص داده شود بر طبق اين قانون و آئين‌نامه مربوط ظرف دو ماه‌با سازمان هواپيمايي كشوري قرارداد جديد امضاء نمايند


لايحه قانوني تقليل اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني‌

ماده واحده ـ كليه اجاره‌بهاي خانه‌هاي استيجاري كه به عنوان‌محل مسكوني به اجاره واگذار شده و مستأجر از عين مستأجره به‌صورت مسكن استفاده مي‌كند از تاريخ اول آذر ۱۳۵۸ شمسي‌بيست درصد تقليل داده مي‌شود.

تبصره‌۱ ـ موجرين و مستأجرين خانه‌هاي مسكوني كه بعد از۲۲ بهمن ۱۳۵۷ شمسي نسبت به مال‌الاجاره توافق كرده و ميزان‌اجاره‌بها را از رقم مندرج در اسناد رسمي و عادي و يا ميزاني كه بين‌طرفين بطور شفاهي مقرر و يا عمل شده است تقليل داده باشندبراي طرفين معتبر مي‌باشد، مگر اينكه مورد اعتراض مستأجر قرارگيرد كه در اين صورت مي‌تواند ميزان اجاره‌بها را از مبلغ قيد شده دراسناد رسمي و عادي و توافقات قبلي تا بيست درصد كاهش دهد.

تبصره‌۲ ـ موجريني كه تنها محل درآمدشان وصول‌مال‌الاجاره از مستغلات بوده و جمع ميزان اجاره‌بهاي دريافتي آنان‌در ماه از پنجاه هزار ريال تجاوز نكند از تاريخ تصويب اين قانون تاسي هزار ريال آن از پرداخت ماليات مستغلات موضوع ماده ۲۰قانون مالياتهاي مستقيم مصوب ۲۸ اسفند ۱۳۴۵ معاف خواهندبود و نسبت به مازاد آن تا پنجاه هزار ريال مشمول پرداخت ماليات‌موضوع ماده ۲۰ قانون بوده و در صورتي كه از پنجاه هزار ريال‌تجاوز كرد مشمول معافيت نخواهد بود.

تبصره‌۳ ـ حكم اين قانون مانع از اجراي مفاد ماده ۴ قانون‌روابط موجر و مستأجر نخواهد بود. ساير مقررات قانون روابط‌موجر و مستأجر مصوب ۲۲/۴/۱۳۵۶ به قوت خود باقي است وساير قوانين در آن قسمت كه مغاير با اين قانون باشد ملغي‌الاثرمي‌باشند.


قانون تملك آپارتمانها
مصوب ۱۶/۱۲/۱۳۴۳ با اصلاحات و الحاقات‌

مادة ۱ ـ مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محلهاي پيشه وسكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است‌.
مالكيت قسمتهاي اختصاصي و مالكيت قسمتهاي مشترك‌.

مادة ۲ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت ازقسمتهايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك ياچند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به‌نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد بطور كلي قسمتهاي كه‌براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسنادمالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده ازقسمتهاي مشترك محسوب مي‌شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت‌معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.

مادة ۳ ـ حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او درقسمت‌هاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال‌قسمت مشترك قهري خواهد بود.

مادة ۴ ـ حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان‌قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترك متناسب است‌با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت‌قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان به‌جز هزينه‌هائي كه به‌دليل‌عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يااينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق تعهدات و مخارج‌پيش‌بيني كرده باشند. پرداخت هزينه‌هاي مشترك اعم از اينكه ملك‌مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است‌.
تبصره ۱ ـ مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون‌، ميزان‌سهم هريك از مالكان يا استفاده‌كنندگان را تعيين مي‌كند.
تبصره ۲ ـ در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت‌مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي‌باشند هزينه‌هاي مشترك‌براساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان‌مي‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌شود.
تبصره ۳ ـ چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن‌يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشد كه تنها از يك يا چند واحدمسكوني‌، امكان دسترسي به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن‌قسمت به عهده استفاده‌كننده يا استفاده‌كنندگان است‌.

مادة ۵ ـ انواع شركتهاي موضوع ماده ۲۰ قانون تجارت كه به‌قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت ياپيشه يا اجاره يا فروش تشكيل مي‌شود از انجام ساير معاملات‌بازرگاني غير مربوط به‌كارهاي ساختماني ممنوعند.

مادة ۶ ـ چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجودنداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره امور مربوط به‌قسمت‌هاي مشترك به اكثريت آراء مالكيني است كه بيش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند.
تبصره ـ نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوتنامه‌ها و اعلام‌تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصي آنها درساختمان است مگر اينكه مالك نشاني ديگري را در همان شهر براي‌اين امر تعيين كرده باشد.

مادة ۷ ـ هرگاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين‌متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده‌از طرف خود براي اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه‌مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند در صورتي كه اشخاص مزبوربه تكليف فوق عمل نكنند رأي اكثريت بقيه مالكين نسبت به تمام‌معتبر خواهد بود مگر اينكه عده حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه‌در اين صورت براي يكدفعه تجديد دعوت خواهد شد.

مادة ۸ ـ در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي‌كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفندمدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب ننمايند طرز انتخاب‌مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به‌مدت مديريت و ساير موضوعات مربوطه در آيين‌نامه اين قانون‌تعيين خواهد شد.

مادة ۹ ـ هر يك از مالكين مي‌تواند با رعايت مقررات اين قانون‌و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه براي استفاده بهتري ازقسمت اختصاصي خود مفيد مي‌داند انجام دهد هيچيك از مالكين‌حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل ياشكل در يا سردَر يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه درمرئي و منظر باشد بدهند.

مادة ۱۰ ـ هر كس آپارتماني را خريداري مي‌نمايد به نسبت‌مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان‌روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي‌گرددمگر آنكه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل‌ديگر متعلق به غير باشد كه در اين صورت بايد اجور آن را به همان‌نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام‌و اداره و استفاده از اموال و قسمتهاي مشترك و به طور كلي‌مخارجي كه جنبه مشترك دارد، و يا به علت طبع ساختمان ياتأسيسات آن اقتضا دارد يكجا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هرمالك‌به ترتيبي كه در آيين‌نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چندآن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آنست صرفنظر نمايد.
مادة ۱۰ مكرر ـ در صورت امتناع مالك يا استفاده‌كننده ازپرداخت‌سهم خوداز هزينه‌هاي مشترك‌ازطرف‌مدير يا هيأت مديران‌وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي‌شود.
هر مالك يا استفاده‌كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه‌سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيأت مديران مي‌توانند به‌تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك ازقبيل شوفاژ، تهويه مطبوع‌، آب گرم‌، برِ، گاز و غيره به او خودداري‌كنند و در صورتي كه مالك و يا استفاده‌كننده همزمان اقدام به تصفيه‌حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير ياهيأت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده‌اجرائيه صادر خواهد كرد. عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي‌اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيأت‌مديران موظف مي‌باشند كه به محض وجوه مورد مطالبه يا ارائه‌دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فوراًاقدام نمايند.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يامؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي‌توانند به مراجعه قضائي‌شكايت كنند. دادگاهها موظف‌اند اين گونه شكايات را خارج ازنوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به‌مجموع ارائه مي‌شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع‌مجموعه جريمه نمايند.
استفاده مجدد از خدمات‌، موكول به پرداخت هزينه‌هاي معوِواحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيزهزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.
تبصره ۲ ـ رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيأت‌مديران و صورت ريز سهم مالك يا استفاده‌كننده از هزينه‌هاي‌مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالك يا استفاده‌كننده‌بايد ضميمه تقاضانامه صدور اجرائيه گردد.
تبصره ۳ ـ نظر مدير يا هيأت مديران ظرف ده روز پس ازابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل‌اعتراض است‌.
دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين‌دادرسي‌مدني به موضوع رسيدگي و رأي مي‌دهد اين رأي قطعي است‌. درمواردي كه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذشده‌، رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد، دادگاه به محض‌وصول اعتراض اگر دلائل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف‌گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور رأي خواهد داد.
تبصره ۴ ـ (الحاقي مصوب ۴/۷/۱۳۵۸ شوراي انقلاب‌) درصورتي كه مالك يا استفاده‌كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم‌به‌پرداخت‌هزينه‌هاي‌مشترك‌گرددعلاوه بر ساير پرداختي‌ها مكلف به‌پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم بها به عنوان جريمه مي‌باشد.

مادة ۱۱ ـ دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين‌قانون آيين‌نامه‌هاي اجرايي آن را تهيه و بعد از تصويب هيأت‌وزيران به مورد اجرا بگذارد.
دولت مأمور اجراي اين قانون است‌.

ماده ۱۲ ـ دفاتر اسناد رسمي موظف مي‌باشند در هنگام تنظيم‌هر نوع سند انتقال‌، اجاره رهن‌، صلح‌، هبه و غيره گواهي مربوط به‌تسويه حساب هزينه‌هاي مشترك را كه به تأييد مدير يا مديران‌ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا باموافقت مدير يا مديران تعهد منتقل اليه را به پرداخت بدهي‌هاي‌معوق مالك نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي‌قيد نمايند.

ماده ۱۳ ـ در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان‌رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هردليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر ياضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمت‌هاي اختصاصي درتجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي‌مجموعه را دارند، مي‌توانند براساس حكم دادگاه‌، با تأمين مسكن‌استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري‌مي‌ورزند نسبت به تجديدبناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام‌عمليات بازسازي و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينه‌هاي‌انجام شده‌، سهم مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوري كه‌براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها، ازجمله همان واحد استيفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب‌كارشناسان‌، وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيئت‌مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.
تبصره ۱ ـ مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف‌مالكان مي‌توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.
تبصره ۲ ـ چنانچه مالك خودداري‌كننده از همكاري‌، اقدام به‌تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديدبنا نكند، حسب‌درخواست مدير يا مديران مجموعه‌، رئيس دادگستري يا رئيس‌مجتمع قضائي محل با احراز تأمين مسكن مناسب براي وي توسط‌ساير مالكان‌، دستور تخليه آپارتمان ياد شده را صادر خواهد كرد.

ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مكلف‌اند تمام بنا را به عنوان يك‌واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند. سهم هريك از مالكان به‌تناسب سطح زيربناي اختصاصي آن‌ها وسيله مدير يا مديران تعيين‌و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم‌اقدام و بروز آتش سوزي‌، مدير يا مديران مسئول جبران خسارت‌وارده مي‌باشند.
ماده ۱۵ ـ ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامي نيست‌.

نظرية فقهاي شوراي نگهبان در مورد حق‌ كسب و پيشه و تجارت

مصوب ۹/۵/۱۳۶۳

حق كسب و پيشه و تجارت در ملك غيرمذكور در ماده ۱۹قانون روابط موجر و مستأجر عنوان شرعي ندارد و اگر مقصودسرقفلي باشد بايد طبق تحريرالوسيله عمل شود. در ساير موادمربوط به حق كسب و پيشه نيز بايد اين نظر رعايت شود.

قانون محل مطب پزشكان‌

ماده واحده ـ فعاليت شغلي پزشكان و صاحبان حرف وابسته‌در ساختمانهاي مسكوني و تجاري و ملكي و اجاري بلامانع است‌. قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علني روز يكشنبه‌بيستم ديماه يكهزار و سيصد و شصت و شش مجلس شوراي‌اسلامي تصويب و در تاريخ ۲۰/۱۰/۱۳۶۶ به تأييد شوراي نگهبان‌رسيده است‌.

مصوبه مجمع مصلحت نظام در خصوص حق كسب‌ يا پيشه يا تجارت‌

ماده واحده ـ در مورد «حق كسب يا پيشه يا تجارت‌» مطابق‌قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب دوم مرداد ماه يكهزار وسيصد و پنجاه و شش عمل شود. ماده واحده الحاقيه به قانون‌روابط موجر و مستأجر مصوب يازدهم آبانماه يكهزار سيصد وشصت و پنج به قوت خود باقي است‌.
موضوع «حق كسب يا پيشه يا تجارت‌» در اجراي بند هشتم‌اصل يكصد و دهم قانون اساسي در جلسه‌اي مورخ بيست و پنجم‌ديماه يكهزار و سيصد و شصت و نه مجمع تشخيص مصلحت نظام‌بررسي و بشرح ماده واحده فوق به تصويب رسيد.

آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها

با اصلاحات بعدي‌
بخش اول‌: قسمتهاي مختلف ساختمان‌

فصل اول‌: قسمتهاي اختصاصي‌
ماده ۱ ـ قسمتهايي از بنا، اختصاصي تلقي مي‌شود كه عرفاًبراي استفاده انحصاري شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص‌يافته باشد.
ماده ۲ ـ علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها وپارك‌هاي متعلّقه براي مالكيت قسمتهاي اختصاصي نيز بايد بطورمجزا سند مالكيت صادر شود، مشخصات كامل قسمت اختصاصي‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمتهاي وابسته‌، ارزش وغيره بايد در سند قيد گردد.

فصل دوم‌: قسمتهاي مشترك‌
ماده ۳ ـ قسمتهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنها كه به‌طور مستقيم و يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شركاء مي‌باشدقسمتهاي مشترك محسوب مي‌گردد و نمي‌توان حق انحصاري برآنها قايل شد.
تبصره ـ گذاردن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر وهمچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است‌.
قسمتهاي مشترك در ملكيت مشاع تمام شركاي ملك است‌، هرچند كه در قسمتهاي اختصاصي واقع شده باشد و يا از آن قسمتهاعبور نمايد.
ماده ۴ ـ قسمتهاي مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك‌آپارتمانها عبارت است از:
الف ـ زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا بوسيله پايه روي‌آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مركز حرارت و تهويه‌، رختشويخانه‌، تابلوهاي برِ، كنتورها،تلفن مركزي‌، انبار عمومي ساختمان‌، اتاق سرايدار در هر قسمت بناكه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌هاي فاضلاب‌،لوله‌ها از قبيل (لوله‌هاي فاضلاب‌، آب‌، برِ، تلفن‌، حرارت مركزي‌،تهويه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواكش‌ها، لوله‌هاي بخاري‌) گذرگاههاي‌زباله و محل جمع‌آوري آن و غيره‌.
پ ـ اسكلت ساختمان‌.
تبصره ـ جدارهاي فاصل‌بين قسمتهاي‌اختصاصي‌،مشترك بين‌آن قسمتها است‌. مشروط بر اينكه جزء اسكلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ كه خارج ازقسمتهاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.
ث ـ تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين‌كننده‌روشنايي‌، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنهابه استثناي تلفن‌هاي اختصاصي‌، شيرهاي آتش‌نشاني‌، آسانسور ومحل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌هاي ايمني‌.
ج ـ بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركاء و يا حفظ‌بنا در آن احداث گرديده است‌.
ح ـ نماي خارجي ساختمان‌.
خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي‌دارد و در سند اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.

بخش دوم‌: اداره امور ساختمان‌

فصل اول‌: مجمع عمومي‌
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدير
ماده ۵ ـ در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند،مجمع عمومي مالكين تشكيل مي‌شود.
ماده ۶ ـ زمان تشكيل مجمع عمومي مالكين اعم از عادي يافوِالعاده‌، در مواردي كه توافقنامه‌اي بين مالكين تنظيم نشده است‌به موجب اكثريت مطلق آراي مالكيني خواهد بود كه بيش از نصف‌مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند و در صورت‌عدم حصول اكثريت مزبور، زمان تشكيل مجمع عمومي با تصميم‌حداقل سه نفر از مالكين تعيين خواهد شد.
ماده ۷ ـ در اولين جلسه مجمع عمومي‌، ابتدا رئيس مجمع‌عمومي تعيين خواهد شد و سپس در همان جلسه مدير يا مديراني‌از بين مالكين و يا اشخاصي خارج از انتخاب مي‌شود. مجمع‌عمومي مالكين بايد لااقل هر سال يك‌بار تشكيل شود.
ماده ۸ ـ براي رسميت مجمع‌، حضور مالكين بيش از نصف‌مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي با نماينده آنان ضروري است‌.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اكثريت مندرج در اين ماده‌جلسه براي پانزده روز بعد تجديد خواهد شد، هرگاه در اين جلسه‌هم اكثريت لازم حاصل نگرديد جلسه براي پانزده روز بعد تجديد وتصميمات جلسه اخير با تصويب اكثريت عده حاضر معتبر است‌.
ماده ۹ ـ كسي كه به عنوان نماينده يكي از شركاء تعيين شده‌باشد قبل از تشكيل جلسه مجمع عمومي وكالتنامه معتبر خود را به‌مدير يا مديران ارائه نمايد.
تبصره ـ در صورتي كه مالك قسمت اختصاصي‌، شخصيت‌حقوقي باشد نماينده آن طبق قوانين مربوط به شخصيتهاي حقوقي‌معرفي خواهد شد.
ماده ۱۰ ـ هرگاه چند نفر، مالك يك قسمت اختصاصي باشندبايد طبق ماده ۷ قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود يك نفر رابراي شركت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند.
ماده ۱۱ ـ مجمع عمومي شركاء داراي وظايف و اختيارات زيرمي‌باشد:
الف ـ تعيين رئيس مجمع عمومي‌.
ب ـ انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصميم نسبت به اداره امور ساختمان‌.
ت ـ تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه‌هاي سالانه‌.
ث ـ اتخاذ تصميم در ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ ونگاهداري و تعمير بنا.
ج ـ تفويض اختيار به مدير يا مديران به منظور انعقاد قراردادهاي‌لازم براي اداره ساختمان‌.
ماده ۱۲ ـ كليه تصميمات مجمع عمومي شركاء بايد درصورتجلسه نوشته و به وسيله مدير يا مديران نگهداري شود.
تبصره ـ تصميمات متخذه مجمع بايد ظرف ده روز به وسيله‌مدير يا مديران به شركاء غايب اطلاع داده شود.
ماده ۱۳ ـ تصميمات مجمع عمومي بر طبق ماده ۶ قانون براي‌كليه شركاء الزام‌آور است‌.

فصل دوم‌: اختيارت و وظايف مدير يا مديران‌
ماده ۱۴ ـ مدير يا مديران مسؤول حفظ و اداره ساختمان واجراي تصميمات مجمع عمومي مي‌باشند.
ماده ۱۵ ـ اصلاحي مصوب ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ ـ تعداد مديران بايدفرد باشد و مدت مأموريت مدير يا مديران دو سال است ولي‌مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند و انتخاب مجددمدير يا مديران بلامانع خواهد بود.
ماده ۱۶ ـ در صورت استعفا، فوت‌، عزل يا حجر مدير يامديران قبل از انقضاي مدت‌، مجمع عمومي فوِالعاده‌، به منظورانتخاب جانشين تشكيل خواهد شد.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه سه نفر يا بيشتر از اعضاي هيأت‌مديره به جهات فوق از هيأت مديره خارج شوند، مجمع عمومي‌فوِالعاده بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره تشكيل گردد.
ماده ۱۷ ـ تصميمات مديران با اكثريت آرا معتبر است‌.
ماده ۱۸ ـ مجمع عمومي يك نفر از مديران را به عنوان خزانه‌دارتعيين مي‌نمايد. خزانه‌دار دفتر ثبت درآمد و هزينه خواهد داشت كه‌به پيوست قبوض و اسناد مربوطه براي تصويب ترازنامه به مجمع‌عمومي تسليم و ارائه خواهد داد.
ماده ۱۹ ـ مدير يا مديران‌، امين شركاء بوده و نمي‌توانند فردديگر را بجاي خود انتخاب نمايند.
ماده ۲۰ ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحددر مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند.
سهم هر شريك از حق بيمه با توجه به ماده ۴ قانون بوسيله‌مدير، تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ ـ مدير يا مديران مكلفند ميزان هزينه مستمر و مخارج‌متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را قبل يا بعد از پرداخت‌هزينه بوسيله نامه سفارشي به نشاني قسمت اختصاصي يا نشاني‌تعيين شده از طرف شريك به او اعلام نمايند.
ماده ۲۲ ـ در كليه ساختمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانهاكه بيش از ده (۱۰) آپارتمان داشته باشد، مدير يا مديران مكلفندبراي حفظ و نگاهداري و همچنين تنظيف قسمتهاي مشترك وانجام ساير امور مورد نياز بنا، درباني استخدام نمايند.

فصل سوم‌: هزينه‌هاي مشترك‌
ماده ۲۳ ـ شركاي ساختمان موظفند در پرداخت هزينه‌هاي‌مستمر و هزينه‌هايي كه براي حفظ و نگاهداري قسمتهاي مشترك‌بنا مصرف مي‌شود، طبق مقررات زير مشاركت نمايند:
در صورتي كه مالكين ترتيب ديگري براي پرداخت هزينه‌هاي‌مشترك پيش‌بيني نكرده باشند، سهم هريك از مالكين يااستفاده‌كنندگان از هزينه‌هاي مشترك آن قسمت كه ارتباط با مساحت‌زيربناي قسمت اختصاصي دارد از قبيل آب‌، گازوئيل‌، آسفالت‌پشت بام و غيره به ترتيب مقرر در ماده ۴ قانون تملك آپارتمانها وساير مخارج كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد از قبيل‌هزينه‌هاي مربوط به سرايدار ، نگهبان‌، متصدي آسانسور، هزينه‌نگاهداري تأسيسات‌، باغبان‌، تزيينات قسمتهاي مشترك و غيره‌بطور مساوي بين مالكين يا استفاده‌كنندگان تقسيم مي‌گردد. تعيين‌سهم هر يك از مالكين يا استفاده‌كنندگان با مدير يا مديران مي‌باشد.
تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره‌نامه يا قرارداد خصوصي‌پرداخت هزينه‌هاي مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت‌آن استنكاف نمايد، مستأجر مي‌تواند از محل مال‌الاجاره هزينه‌هاي‌مزبور را پرداخت كند و در صورتي كه پرداخت هزينه‌هاي جاري‌مشترك به عهده استفاده‌كننده باشد و از پرداخت استنكاف كند،مدير يا مديران مي‌توانند علاوه بر مراجعه به استفاده‌كننده‌، به مالك‌اصلي نيز مراجعه نمايند.
ماده ۲۴ ـ هريك از شركاء كه در مورد سهميه يا ميزان هزينه‌مربوط به سهم خود معترض باشد مي‌تواند به مدير مراجعه وتقاضاي رسيدگي نسبت به موضوع را بنمايد در صورت عدم‌رسيدگي يا رد اعتراض شريك مي‌تواند به مراجع صلاحيت‌دارقضائي مراجعه كند.
ماده ۲۵ ـ هزينه‌هاي مشترك عبارتست از:
الف ـ هزينه‌هاي لازم براي استفاده‌، حفظ و نگاهداري عادي‌ساختمان و تأسيسات و تجهيزات مربوطه‌.
ب ـ هزينه‌هاي اداري و حق‌الزحمه مدير يا مديران‌.

فصل چهارم‌: حفظ و نگاهداري تعمير بنا
ماده ۲۶ ـ در صورتي كه بين شركاء توافق شده باشد كه‌هزينه‌هاي نگاهداري يك قسمت از بنا يا هزينه نگاهداري وعمليات يك جزء از تأسيسات فقط به عهده بعضي از شركاء باشد،فقط همين شركاء ملزم به انجام آن بوده و در تصميمات مربوط به‌اين هزينه‌ها تعيين تكليف خواهند نمود.
ماده ۲۷ ـ مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب‌مي‌كند به‌منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري‌، وجوهي به‌عنوان تنخواه گردان از شركاء دريافت دارند

قانون الحاق يك ماده به قانون روابط موجر و مستأجر ۶۲

ماده واحده ـ از تاريخ تصويب اين قانون كليه اماكن استيجاري‌كه با سند رسمي بدون دريافت هيچ‌گونه سرقفلي و پيش‌پرداخت به‌اجاره واگذار مي‌شود، در رأس انقضاء مدت اجاره‌، مستأجر موظف‌به تخليه آن مي‌باشد مگر آن‌كه مدت اجاره با توافق طرفين تمديدشود. در صورت تخلف دواير اجراي ثبت مكلف به اجراي مفادقانون هستند.

قانون روابط موجر و مستاجر – 76

فصل اول ـ روابط موجر و مستأجر
مادة ۱ ـ از تاريخ لازم‌الاجرا شدن اين قانون‌، اجارة كلية اماكن‌اعم از مسكوني‌، تجاري‌، محل كسب و پيشه‌، اماكن آموزشي‌،خوابگاههاي دانشجويي و ساختمان‌هاي دولتي و نظاير آن كه باقرارداد رسمي يا عادي منعقد مي‌شود تابع مقررات قانون مدني ومقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجرخواهد بود.
مادة ۲ ـ قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دونسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستأجر برسد و به‌وسيلة دونفر افراد مورد اعتماد طرفين به‌عنوان شهود گواهي گردد.
مادة ۳ ـ پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر ياقائم‌مقام قانوني وي تخلية عين مستأجرة در اجاره با سند رسمي‌توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي‌ظرف يك‌هفته پس‌از تقديم دادخواست تخليه به‌دستور مقام قضايي‌در مرجع قضايي توسط ضابطين قوة قضاييه انجام خواهد گرفت‌.
مادة ۴ ـ در صورتي كه موجر مبلغي به‌عنوان وديعه يا تضمين‌يا قرض‌الحسنه و يا سند تعهدآور مشابه آن از مستأجر دريافت كرده‌باشد تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند ياوجه مذكور به مستأجر و يا سپردن آن به دايرة اجراست‌. چنانچه‌موجر مدعي ورود خسارت به عين مستأجره از ناحية مستأجر و ياعدم پرداخت مال‌الاجاره يا بدهي بابت قبوض تلفن‌، آب‌، برق و گازمصرفي بوده و متقاضي جبران خسارات وارده و يا پرداخت‌بدهي‌هاي فوق از محل وجوه يادشده باشد موظف است همزمان باتوديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبة دادگاه صالح را مبني بر تسليم‌دادخواست مطالبة ضرر و زيان به‌ميزان مورد ادعا به دايرة اجراتحويل نمايد. در اين صورت دايرة اجرا از تسليم وجه يا سند به‌مستأجر به همان ميزان خودداري و پس از صدور رأي دادگاه و كسرمطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد كرد.
مادة ۵ ـ چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارايه شده ازسوي موجر مدعي هرگونه حقي باشد ضمن اجراي دستور تخليه‌شكايت خود را به دادگاه صالح تقديم و پس از اثبات حق مورد ادعاو نيز جبران خسارات وارده حكم مقتضي صادر مي‌شود.


فصل دوم ـ سرقفلي‌
مادة ۶ ـ هرگاه مالك‌، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايدمي‌تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد.همچنين مستأجر مي‌تواند در اثناء مدت اجاره براي واگذاري حق‌خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت‌كند، مگر آن‌كه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب‌شده باشد.
تبصره ۱ ـ چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستأجر بادريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان مدت‌اجاره مستأجر اخير حق مطالبة سرقفلي از مالك را ندارد.
تبصره ۲ ـ در صورتي كه موجر به‌طريق صحيح شرعي‌سرقفلي را به مستأجر منتقل نمايد، هنگام تخليه مستأجر حق‌مطالبة سرقفلي به قيمت عادلة روز را دارد.
مادة ۷ ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زماني كه عين‌مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالك حق افزايش اجاره‌بها وتخلية عين مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هرساله عين‌مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد در اين صورت مستأجرمي‌تواند از موجر و يا مستأجر ديگر مبلغي به‌عنوان سرقفلي براي‌اسقاط حقوق خود دريافت نمايد.
مادة ۸ ـ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عين‌مستأجره را به غير مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجارة‌متعارف به مستأجر متصرف واگذار نمايد، مستأجر مي‌تواند براي‌اسقاط حق خود و يا تخلية محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه‌و دريافت نمايد.
مادة ۹ ـ چنانچه مدت اجاره به پايان برسد يا مستأجر سرقفلي‌به مالك نپرداخته باشد و يا اين كه مستأجر كلية حقوق ضمن عقد رااستيفاء كرده باشد هنگام تخلية عين مستأجره حق دريافت سرقفلي‌را نخواهد داشت‌.
مادة ۱۰ ـ در مواردي كه طبق اين قانون دريافت سرقفلي مجازمي‌باشد هرگاه بين طرفين نسبت به‌ميزان آن توافق حاصل نشود بانظر دادگاه تعيين خواهد شد.
تبصره ـ مطالبة هرگونه وجهي خارج از مقررات فوق در روابط‌استيجاري ممنوع مي‌باشد.
مادة ۱۱ ـ اماكني كه قبل از تصويب اين قانون به اجاره داده شده‌از شمول اين قانون مستثني و حسب مورد مشمول مقررات حاكم برآن خواهند بود.
مادة ۱۲ ـ آيين‌نامة اجرايي اين قانون ظرف مدت سه ماه توسط‌وزارتخانه‌هاي دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به‌تصويب‌هيأت وزيران خواهد رسيد.
مادة ۱۳ ـ كلية قوانين و مقررات مغاير با اين قانون لغو مي‌شود

آيين نامه اجرايي ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر -76

ماده ۱ ـ منظور از واژه قانون «در اين آيين نامه قانون روابط موجر ومستأجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶» مي‌باشد.

ماده ۲ ـ موارد زير مشمول مقررات قانون نمي‌باشد:
۱ ـ روابط استيجاري قبل از اجراي قانون‌.
۲ ـ روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستأجر سابق به مستأجر جديد بااجازه موجر در صورتي كه قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.
۳ ـ روابط ناشي از صلح منافع يا هر عنوان ديگر و نيز تصرفات بر حسب‌تراضي شفاهي با موجر به عنوان اجاره‌.
۴ ـ موارد تخليه اماكن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد.
۵ ـ در صورتي كه سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون‌تنظيم نشده باشد.
تبصره ـ رابطه استيجاري در اماكني كه ابتدائاً از تاريخ لازم‌الاجراشدن قانون به اجاره واگذار شده يا مي‌شود يا پس از تاريخ ياد شده توسط‌طرفهاي قرارداد اجاره تمديد مي‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره‌خواهد بود.

ماده ۳ ـ رسيدگي به درخواست تخليه در مورد سند عادي موضوع‌ماده (۲) قانون بدون تقديم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوي‌غيرمالي و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به عمل خواهد آمد.

ماده ۴ ـ رييس حوزه قضايي يا دادگاه مرجوع اليه با احراز مالكيت باذي‌نفع‌بودن موجر حسب‌موردمبادرت به صدور دستور تخليه خواهد نمود.

ماده ۵ ـ ابلاغ اوراق قضايي و يا اوراق اجراييه به مستأجر در محل‌عين مستأجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت مي‌گيرد؛ مگراينكه طرفين ترتيب ديگري را مقرر نموده باشند.

ماده ۶ ـ اجراي دستور تخليه صادره توسط مقام قضايي نياز به صدوراجراييه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا مي‌گردد. مأمور مكلف است آن راظرف (۲۴) ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثاني رسيد دريافت‌كند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسيد، مراتب را در ابلاغ نامه قيد وظرف (۳) روز نسبت به اجراي مفاد دستور اقدام نمايد.

ماده ۷ ـ چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستورتخليه به يكي از بستگان يا خادمان وي كه سن ظاهري او براي تمييز اهميت‌موضوع كافي باشد، ابلاغ مي‌شود.

ماده ۸ ـ هرگاه اشخاص مذكور در ماده قبل در محل حضور نداشته‌باشند يا از دادن رسيد امتناع ورزند، مأمور مراتب را در اعلاميه‌اي قيد و به‌محل الصاق مي‌نمايد.
تبصره ـ در اعلاميه‌، مراتب مراجعه مأمور و استنكاف اشخاص ويا عدم حضور آنان و نيز مفاد دستور مقام قضايي درج شده وهمچنين اين مطلب قيد خواهد شد كه چنانچه ظرف (۳) روزمستأجر اقدام به تخليه محل و تحويل آن به موجر يا نماينده قانوني‌وي و يا دفتر دادگاه ننمايد، امر تخليه در روز و ساعت معين توسط‌مأمور اجرا انجام مي‌پذيرد.

ماده ۹ ـ در مورد اسنادرسمي‌اجاره‌، درخواست‌صدوراجراييه جهت‌تخليه مورد اجاره از دفترخانه تنظيم‌كننده سند به عمل خواهد آمد.

ماده ۱۰ ـ درخواست نامه براي اسناد عادي اجاره در فرم مخصوص‌تنظيم مي‌شود و شامل نكات زير خواهد بود:
الف ـ نام و نام خانوادگي و نام پدر و محل اقامت موجر يا نماينده‌قانوني و يا قايم مقام وي‌.
ب ـ نام و نام‌خانوادگي ومحل‌اقامت مستأجريا قايم‌مقام قانوني وي‌.
پ ـ مشخصات عين مستأجره‌.
ت ـ مشخصات و تاريخ سند اجاره‌.
تبصره ۱ ـ تصوير مصدق قرارداد بايد پيوست درخواست نامه يادشده باشد.
تبصره ۲ ـ در صورت فوت موجر يا مستأجر، وراث آنها و درصورت انتقال عين از يد موجر و يا منافع از يد مستأجر، ايادي‌منتقل اليهم و در صورت حجر موجر يا مستأجر، نماينده قانوني‌آنها، قايم مقام قانوني آنان مي‌باشند.

ماده ۱۱ ـ سر دفتر پس از احراز هويت و صلاحيت‌درخواست‌كننده‌، اوراق اجراييه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳) نسخه‌با قيد تخليه محل عين مستأجره موضوع سند تهيه و به مهر ويژه‌اجرا منقوش و جهت اقدام به دايره اجراي اسناد رسمي ثبت محل‌ارسال مي‌نمايد.

ماده ۱۲ ـ اجراي ثبت موظف است با وصول اوراق اجراييه ازدفترخانه ظرف حداكثر (۲۴) ساعت نسبت به تشكيل پرونده وصدور دستور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام نموده و مأمور مكلف‌است ظرف (۴۸) ساعت اوراق اجراييه را ابلاغ و طبق قسمت اخيرماده (۶) و مواد (۷) و (۸) اين آيين نامه عمل نمايد.

ماده ۱۳ ـ چنانچه در زمان اجراي دستور تخليه مراجع قضايي ودواير اجراي ثبت‌، به علت وقوع حوادث غيرمترقبه‌، مستأجر قادر به‌تخليه مورد اجاره نباشد و استمهال نمايد، مراتب درخواست وي‌توسط مأمور اجرا به مقام قضايي دستوردهنده گزارش مي‌شود. مقام‌قضايي صالح مربوط مي‌تواند با استمهال مستأجر براي يك نوبت‌به مدت حداكثر يك ماه موافقت كند.

ماده ۱۴ ـ دفاتر اسناد رسمي علاوه بر رعايت شرايط عمومي تنظيم‌اسناد اجاره مكلفند در سند اجاره اماكن با كاربري تجاري و اماكني‌كه با رعايت قوانين و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاري‌واگذار مي‌شوند، تصريح كنند كه عقد اجاره با سرقفلي يا بدون‌سرقفلي واقع شده است و در قراردادهاي عادي اجاره نيز، طرفين‌مكلفند سند اجاره را با قيد همين مطلب تنظيم نمايند.

ماده ۱۵ ـ اجراي مقررات ماده (۷) قانون‌، ناظر به مواردي است كه‌در عقد اجاره شرط شده باشد كه موجر هر ساله مكلف به تمديدمدت اجاره بدون افزايش اجاره بها مي‌باشد.
ماده ۱۵ ـ مستأجر اماكن تجاري در مدت اجاره‌، چنانچه حق انتقال‌به غير از او سلب نشده باشد، مي‌تواند با اخذ مبلغي به عنوان‌سرقفلي‌، مورد اجاره را براي همان شغل و در صورتي كه منع قانوني‌وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، براي‌مشاغل ديگر با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره‌نامه‌، به ديگري‌منتقل نمايد.

ماده ۱۶ ـ در غير از موارد مذكور در ماده (۴) قانون‌، چنانچه‌مستأجر مدعي حقي باشد مي‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومي‌محل وقوع ملك درخواست احقاق حق كند، اين امر مانع اجراي‌دستور تخليه نمي‌باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تأمين‌حقوق مستأجر و جبران خسارت او حكم مي‌نمايد. در اين‌خصوص مستأجر مي‌تواند تأمين حقوق خود را از دادگاه درخواست‌نموده و دادگاه مكلف است نسبت به آن‌تصميم مقتضي اتخاذ نمايد.

ماده ۱۷ ـ در صورتي كه دستور تخليه مورد اجاره صادر شود ومستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شكايتي داشته و يامدعي تمديد قرارداد اجاره باشد، شكايت خود را به دادگاه عمومي‌محل وقوع ملك تقديم مي‌نمايد. اعلام شكايت مانع اجراي دستورتخليه مي‌باشد، مگر اينكه دادگاه رسيدگي‌كننده‌، شكايت مستأجر رامدلل بداند، در اين صورت پس از اخذ تأمين متناسب با ضرر وزيان احتمالي موجر، قرار توقيف عمليات اجرايي تخليه را صادرخواهد نمود.

ماده ۱۸ ـ چنانچه شكايت مستأجر مورد اشاره در ماده قبل به‌موجب حكم نهايي رد شود، موجر حق دارد خسارتي را كه ازتوقيف اجراي دستور تخليه به او وارد شده است بر طبق قوانين ومقررات مطالبه كند.

ماده ۱۹ ـ چنانچه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين ياقرض‌الحسنه و يا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دريافت كرده‌و در سند اجاره (عادي و يا رسمي‌) درج شده باشد يا توسط خودموجر عنوان شود، در اين صورت تخليه و تحويل مورد اجاره به‌موجر موكول به استرداد سند يا وجه ياد شده به مستأجر و ارايه‌رسيد آن به ضميمه درخواست تخليه به مرجع قضايي و يا ارايه آن‌به دايره اجراي ثبت و يا سپردن آن بر حسب مورد به دايره اجراي‌دادگستري و يا دايره اجراي ثبت مي‌باشد.
تبصره ـ در صورتي كه وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه و يا سندتعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادي و يا رسمي‌) ذكر نشده‌باشد و توسط موجر نيز هنگام درخواست و تقاضاي تخليه مطرح‌نشود و مستأجر از اين جهت مدعي حقي شود، مي‌تواند طبق ماده‌(۵) قانون اقدام به احقاق حق خود نمايد.
معاون اول رييس جمهور ـ حسن حبيبي‌

دستورالعمل اجرايي تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون‌ روابط موجر و مستأجر

ماده ۱ ـ در اجراي تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون روابط موجر ومستأجر مصوب ارديبهشت ۱۳۶۲ مجلس شوراي اسلامي‌به‌دادگاههاي عمومي (صلح‌) سراسر كشور و دادگاههاي عمومي‌حقوقي قائم مقائم دادگاههاي عمومي صلح (در شهرهائيكه دادگاه‌عمومي صلح تشكيل نشده‌) اجازه داده مي‌شود چنانچه مالك ازاجاره دادن واحد مسكوني معد اجاره بدون عذر موجه امتناع نمايدبه قائم مقامي مالك نسبت به اجاره دادن محلهاي مسكوني خالي‌اقدام و اجاره بهاي دريافتي را پس از كسر هزينه تنظيم سند اجاره وحق‌الزحمه كارشناس و ساير هزينه‌هايي كه مالك قانوناً ملزم به‌پرداخت آن است به حساب مالك واريز نمايند.
تبصره ـ شهرهاييكه دادگاههاي عمومي صلح يا قائم‌مقام اوداراي شعب متعدد است رئيس يا سرپرست دادگستري حسب نيازيك يا چند شعبه را براي منظور فوق اختصاص خواهد داد.
ماده ۲ ـ دادگاه پس از اطلاع از خالي بودن واحد مسكوني به‌هرطريقي كه ممكن باشد منجمله به كمك مأمورين پليس قضايي وابلاغ و اجراء و مأمورين شهرباني و ژاندارمري‌، كميته‌ها و سايراشخاص نسبت به صحت و سقم مورد و شناسائي مالك تحقيق‌پس از احراز خالي بودن واحد مسكوني مراتب را به طريق مقتضي‌از قبيل اخطاريه‌، تلفن يا الصاق آگهي به مالك اعلام مي‌نمايد تاچنانچه منكر خالي بودن واحد مسكوني و يا مدعي داشتن عذرموجه در اجاره ندادن آن باشد در موعد تعيين شده به دادگاه مراجعه‌نمايد. دادگاه پس از رسيدگي به دلايل و مدارك مالك در صورت‌غير موجه بودن ادعايش نسبت به اجاره دادن واحد مسكوني به‌طريق مقتضي اقدام خواهد نمود.
تبصره ـ عدم حضور مالك با ابلاغ از جمله دلائل عدم عذرموجه خواهد بود.
ماده ۳ ـ دادگاه بايد هنگام اجاره دادن واحدهاي مسكوني‌حتي‌الامكان رعايت ضرورتها و اولويتها و تجانسي افراد و تناسب‌تعداد عائله تحت تكفل مستأجر را با مساحت واحد مسكوني وتعداد اطاقها و غيره بنمايد.
ماده ۴ ـ سند رسمي اجاره براي حداقل مدت يكسال با ذكرشرايط مندرج در قانون روابط موجر و مستأجر و سلب حق انتقال‌به غير از مستأجر تنظيم خواهد شد و در صورت امتناع مالك ازامضاء آن نماينده دادگاه به قائم مقامي مالك ممتنع‌، سند اجاره راامضاء خواهد كرد و چنانچه به لحاظ مشخص نبودن پلاك ثبتي‌واحد مسكوني و يا به‌هر علت ديگري تنظيم اجاره‌نامه رسمي قانوناًامكان‌پذير نباشد تنظيم سند عادي اجاره كافي است‌.
ماده ۵ ـ اجاره‌بها بر مبناي آيين‌نامه موضوع ماده ۱۴ قانون‌روابط موجر و مستأجر تعيين مي‌شود و تا زمانيكه آيين‌نامه مذكورتصويب نشده دادگاه با جلب نظر كارشناس اجاره‌بهاي عادله راتعيين مي‌نمايد و پس از تصويب آيين‌نامه به ميزان مذكور درآيين‌نامه در صورت تقاضاي يكي از طرفين تعديل خواهد نمود.
ماده ۶ ـ در صورت وجود اثاثيه‌اي متعلق به مالك يا ديگران‌درمحلهايي‌كه‌به‌اجاره‌داده‌مي‌شود،دادگاه ضمن صورت‌برداري نسبت‌به حفظ يا تحويل آنها به مالك اثاثيه يا امين‌، اقدام خواهد كرد.
ماده ۷ ـ متقاضيان اجاره واحدهاي مسكوني بايد درخواستشان‌را بوسيله پست سفارشي ضمن ذكر مشخصات تقريبي واحدمسكوني مورد نياز خود و تعداد عائله تحت تكفل و ميزان‌اجاره‌بهايي كه قادر به پرداخت آن هستند و چگونگي نياز به‌واحدمسكوني استيجاري را با ذكر نام و شغل و نشاني كامل خود و نيزواحد مسكوني خالي درخواستي و مشخصات مالك آنرا به دفتردادگاه محل تسليم نمايند.

لايحه قانوني‌نحوه تخليه‌ساختمانهاي استيجاري‌ بوسيله وزارتخانه‌ها و شركتها و سازمانهاي دولتي‌

ماده واحده ـ وزارتخانه‌ها و ادارات شركتها و سازمانهاي‌دولتي تابعه و وابسته مي‌توانند هريك از ساختمانهاي استيجاري راكه در اختيار دارند و مدت آن منقضي نشده و نيازي هم به آن نداشته‌باشند با اعلام قبلي ظرف مدت ۱۵ روز مراتب را از طريق دفترخانه‌اسناد رسمي مربوط به موجر ابلاغ و ساختمان مزبور را تخليه‌نمايند. در اين صورت قرارداد اجاره از تاريخ تخليه منفسخ بوده و موجراستحقاق دريافت بقيه مدت اجاره را نخواهد داشت‌. چنانچه موجر ظرف مدت مذكور حاضر به تحويل مورد اجاره‌نگرديد، حضور نماينده دادستان جهت تخليه مورد اجاره كافي‌خواهد بود. ترتيب فوق نسبت به ساختمانهاي تابعه كه از اول فروردين ماه‌۵۸ تخليه گرديده‌، نيز مجري مي‌باشد. در مورد ساختمانهايي كه مورد استفاده وزارتخانه ادارات دولتي‌و سازمانهاي تابعه و وابسته قرار دارد و تاريخ تنظيم اجاره آنها قبل‌از ۲۲ بهمن ۵۷ است مؤسسات مزبور مي‌توانند با نظر كارشناس‌رسمي وزارت دادگستري براساس نرخ عادله روز نسبت به تعديل‌مال‌الاجاره اقدام نمايند. رأي كارشناس رسمي دادگستري در حكم آراء صادره از دادگاه‌صالحه تلقي شده و قابل اجراء خواهد بود. تبصره ـ (الحاقي مصوب ۲۹/۸/۱۳۵۸) آراء صادره از محاكم‌دادگستري كه به استناد ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب‌سال ۱۳۵۶ بر تعديل مال‌الاجاره بر عليه دولت يا مؤسسات وسازمانهاي دولتي و شركتهاي وابسته بعد از تاريخ ۲۲ بهمن سال‌۱۳۵۷ صادر شده و به‌مرحله اجراء در نيامده باشد به تقاضاي‌مستأجر موقوف‌الاجراء است‌. دادگاه مكلف است با جلب نظر كارشناس‌، حكم صادره را باتعيين اجاره‌بهاي عادلانه اصلاح كند. اين حكم قطعي است‌.

تعهدات و مسئوليت قراردادي در معاملات املاک

- تعهدات قراردادي به آثاري گفته ميشود که مستقيما ناشي از قرارداد است از قبيل تحويل و تسليم مورد معامله و تنظيم سند رسمي.
2- هرگاه هر يک از طرفين معامله از انجام تعهدات خود خودداري نموده و يا تاخير نمايد، مسئوليت جبران خسارت وارده به طرف مقابل را به عهده دارد.
3- اگر مورد معامله داراي عيب و نقص باشد که بعدا موجب ورود خسارت گردد، مسوليت جبران آن به عهده فروشنده است.
4- طرفين معامله ميتوانند ميزان خسارت ناشي از تاخير در انجام تعهد را مشخص نمايند.
5- خسارت عدم انجام تعهد گاهي جانشين انجام تعهد و گاهي با انجام تعهد قابل جمع است. تشخيص اين دو از يکديگر از عبارات و مفاد جملات بکار گرفته شده توسط طرفين استفاده ميگردد.
6- خسارت تاخير در انجام تعهد خريدار که متعهد به پرداخت وجه نقد ميباشد حداکثر تا ميزان نرخ تورم که توسط بانک مرکزي تعيين ميشود خواهد بود و با توافق طرفين نيز قابل افزايش نميباشد.

آيين نامه اجرايي ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر -56

در اجراي ماده ۲۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌۱۳۵۶، آيين‌نامه زير تصويب مي‌شود:
ماده ۱ ـ كارشناساني ممكن‌است به‌كارشناسي‌در امور مربوط به‌قانون روابط موجر و مستأجر انتخاب شوند كه داراي شرايط زيرباشند:
۱ ـ پروانه كارشناسي آنها مربوط به امور مذكور در قانون روابط‌موجر و مستأجر باشد.
۲ ـ حداقل پنج سال از تاريخ صدور پروانه كارشناسي آنهاگذشته باشد.
۳ ـ سابقة محكوميت انتظامي از درجه ۳ به بالا نداشته به علاوه‌طي دو سال منتهي به‌زمان انتخاب هيچگونه محكوميت انتظامي‌نداشته باشند.
ماده ۲ ـ اداره فني وزارت دادگستري هر دو سال يكبار در بهمن‌ماه اسامي كارشناسان واجد شرايط هر حوزه را با توجه به ضوابط‌مذكور در ماده فوق تهيه مي‌كند.
ماده ۳ ـ كميسيوني مركب از رئيس كل دادگاه استان مركز ورئيس كل دادگاه شهرستان تهران و مدير كل قضايي و مدير كل دفترتشكيلات و بودجه و رئيس اداره فني وزارت دادگستري پس ازبررسي گزارش اداره فني اسامي كارشناسان لازم مربوط به هر حوزه‌را تعيين مي‌كند و اداره فني قبل از پايان سال صورت اسامي آنان رابه‌دادگاهها اعلام مي‌نمايد.
ماده ۴ ـ نام هريك از كارشناسان منتخب كه محكوميت‌انتظامي پيدا كند از صورت مزبور حذف مي‌شود و اين حذف نام‌هم بوسيله اداره فني به دادگاههاي حوزه قضايي مربوط اعلام‌مي‌گردد.
ماده ۵ ـ حق‌الزحمه كارشناسان در دعاوي موجر و مستأجر ازطرف دادگاه با توجه به كميت و كيفيت و شرايط كار و خواسته‌دعوي در حدود تعرفه زير تعيين خواهد شد:
الف ـ براي تعيين اجاره‌بها در موارد نامعلوم بودن ميزان اجاره ازسه هزار ريال تا يكصد و بيست هزار ريال‌.
ب ـ در مورد تعميرات از پنجهزار ريال تا يكصد و پنجاه هزار ريال‌.
پ ـ در مورد تعيين حق كسب و پيشه يا تجارت از ششهزار ريال‌تا دويست هزار ريال‌.

قانون روابط موجر و مستاجر 1356


فصل اول‌: كليات‌

ماده ۱ ـ هر محلي كه براي سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت يابه منظور ديگري اجاره داده شده يا بشود در صورتي كه تصرف‌متصرف بر حسب تراضي با موجر يا نمايندة قانوني او به عنوان‌اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره باشد اعم‌از اينكه نسبت به مورد اجاره سند رسمي يا عادي تنظيم شده يانشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است‌.
ماده ۲ ـ موارد زير مشمول مقررات اين قانون نمي‌باشد:
۱ ـ تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات رهني‌.
۲ ـ اراضي مزروعي محصور و غير محصور و توابع آنها وباغهايي كه منظور اصلي از اجاره بهره‌برداري از محصول آنها باشد.
۳ ـ ساختمانها و محلهايي كه به منظور سكونت عرفاً به طورفصلي براي مدتي كه از ششماه تجاوز نكند اجاره داده مي‌شود.
۴ ـ كليه واحدهاي مسكوني واقع در محدوده خدماتي شهرها ودر شهركها كه گواهي خاتمه ساختماني آنها از تاريخ لازم‌الاجراءشدن قانون معاملات زمين مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده ومي‌شود.
۵ ـ خانه‌هاي سازماني و ساير محلهاي مسكوني كه از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت يا اشخاص‌، اعم‌از حقيقي يا حقوقي به مناسبت شغل در اختيار و استفاده كاركنان‌آنها قرار مي‌گيرد.
در اين مورد رابطه متصرف با سازمان يا اشخاص مربوط تابع‌قوانين و مقررات مخصوص بخود يا قرارداد في‌مابين مي‌باشد.
هرگاه متصرف خانه يا محل سازماني كه به موجب مقررات ياقرارداد مكلف به تخليه محل سكونت باشد از تخليه خودداري كندبر حسب مورد از طرف دادستان يا رئيس دادگاه بخش مستقل به اواخطار مي‌شود كه ظرف يكماه محل را تخليه نمايد در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخليه شده و تحويل سازمان‌يا مؤسسه يا اشخاص مربوط داده مي‌شود.
۶ ـ واحدهاي مسكوني كه پس از اجراي اين قانون به اجاره‌واگذار گردد.

فصل دوم‌: ميزان اجاره بها و ترتيب پرداخت آن‌

ماده ۳ ـ در مواردي كه اجاره‌نامه تنظيم شده باشد ميزان‌اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قيد شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظيم نشده باشد به ميزاني است كه بين طرفين مقرر يا عملي شده‌است و در صورتي كه ميزان آن معلوم نشود با رعايت مقررات اين‌قانون از طرف دادگاه ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعيين‌مي‌شود.
ماده ۴ ـ موجر يا مستأجر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينة‌زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايد،مشروط به اينكه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده‌مستأجر از عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين‌يا تعديل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهدكرد حكم دادگاه در اين مورد قطعي است‌.
ماده ۵ ـ موجر مي‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعديل نيز مطالبه نمايد.
در اين صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعديل‌،مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاريخ تقديم دادخواست تاروز صدور حكم‌، محكوم مي‌نمايد. دايره اجرا مكلف است‌خسارت تأخير تأديه از تاريخ قطعيت تا تاريخ اجراي حكم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد مستأجر نيز مي‌تواند ضمن تقاضاي تعديل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخير تأديه به‌شرح فوق درخواست كند.
تبصره ـ مقررات اين ماده در مواردي كه دادگاه حكم به تعيين‌اجاره‌بها صادر مي‌نمايد نيز جاري خواهد بود.
ماده ۶ ـ مستأجر مكلف است در موعد معين در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمي و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به ميزان‌اجرت‌المسمي آخر هرماه اجاري ظرف ده روز به موجر يا نماينده‌قانوني او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد اجاره‌بها را به‌ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده و در صورتيكه ميزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغي كه متناسب با اجاره املاك‌مشابه تشخيص مي‌دهد براي هرماه تا دهم ماه بعد به موجر يانمايند قانوني او پرداخت يا در صندوق ثبت و يا بانكي كه از طرف‌سازمان ثبت تعيين مي‌شود سپرده و قبض رسيد را اگر اجاره‌نامه‌رسمي است به دفترخانه تنظيم‌كننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادي‌بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد قبض رسيد را با تعيين محل اقامت‌موجر به يكي از دفاتر رسمي نزديك ملك تسليم و رسيد دريافت‌دارد.
دفترخانه بايد منتهي ظرف ده روز بوسيله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر يا نماينده قانوني او اخطار كند كه براي دريافت‌وجه توديع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نمايد.

فصل سوم‌: در تنظيم اجاره‌نامه‌

ماده ۷ ـ در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را به عنوان‌مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظيم نشده يا اگر تنظيم شده‌مدت آن منقضي گشته طرفين راجع به تنظيم اجاره‌نامه با تعيين‌اجاره‌بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هريك مي‌تواند براي‌تعيين اجاره‌بها (در مواردي كه اجاره‌نامه در بين نباشد) و تنظيم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه ميزان اجاره‌بها را از تاريخ‌تقديم دادخواست تعيين مي‌كند، ولي اين امر مانع صدور حكم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقديم دادخواست وخسارت‌تأخير تأديه آن نخواهد بود.
تبصره ۱ ـ هرگاه از طرف موجر تقاضاي تخليه عين مستأجره‌شده باشد رسيدگي به درخواست تنظيم اجاره‌نامه از طرف مستأجرمتوقف بر خاتمه دادرسي در موضوع تخليه خواهد بود اين حكم درموردي كه از طرف مالك درخواست خلع يد از ملك شده باشد نيزجاري است‌.
ماده ۸ ـ دادگاه شرايط اجاره‌نامه جديد را طبق شرايط مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرايط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتي كه قبلاً اجاره‌نامه تنظيم شده باشد) با رعايت مقررات اين‌قانون تعيين خواهد كرد.
ماده ۹ ـ در تمام مدتي كه دادرسي در جريان است مستأجر بايدطبق ماده ۶ اين قانون و شرايط قبلي مال‌الاجاره را بپردازد و از تاريخ‌ابلاغ حكم قطعي طرفين مكلفند ظرف يك ماه به ترتيب مقرر درحكم‌، اجاره‌نامه تنظيم كنند.
هرگاه در اين مدت اجاره‌نامه تنظيم نشود به تقاضاي يكي ازطرفين دادگاه رونوشت حكم را جهت تنظيم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمي ابلاغ و به طرفين اخطار مي‌كند كه در روز و ساعت معين‌براي امضاي اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضاي اجاره‌نامه نشود نمايندة دادگاه اجاره‌نامه را به مدت يك‌سال از طرف او امضا خواهد كرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاريخ‌تعيين شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتي كه عذر مستأجر راموجه نداند به تقاضاي موجر حكم به تخليه عين مستأجره صادرمي‌كند و اين حكم قطعي است‌.
ماده ۱۰ ـ مستأجر نمي‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً يا جزئاً يابه نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اينكه كتباً اين‌اختيار به او داده شده باشد.
هرگاه مستأجر تمام يا قسمتي از مورد اجاره را به غير اجاره دهدمالك مي‌تواند در صورت انقضاي مدت يا فسخ اجاره درخواست‌تنظيم اجاره‌نامه با هر يك از مستأجرين را بنمايد.
در صورتي كه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غير داشته‌باشد هريك از مستأجرين نيز مي‌تواند در صورت فسخ و يا انقضاي‌مدت اجاره اصلي درخواست تنظيم اجاره‌نامه را با مالك يا نماينده‌قانوني او بنمايند. و
ماده ۱۱ ـ دفاتر اسناد رسمي مكلفند علاوه بر نكاتي كه به‌موجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود نكات زير را در اجاره‌نامه‌تصريح بنمايد:
۱ ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر بطور كامل ومشخص‌.
۲ ـ نشاني كامل مورد اجاره و قيد اينكه از لحاظ رابطه اجاره اين‌محل اقامتگاه قانوني مستأجر مي‌باشد مگر اينكه طرفين به ترتيب‌ديگري تراضي نموده باشند.
۳ ـ عين مستأجره در تصرف كدام يك از طرفين مي‌باشد و درصورتي كه در تصرف مستأجر نيست تحويل آن در چه مدت و باچه شرايطي صورت خواهد گرفت‌.
۴ ـ مهلت مستأجر براي پرداخت اجاره‌بها منتهي ده روز از تاريخ‌سررسيد هر قسط خواهد بود، مگر اينكه طرفين به ترتيب ديگري‌زائد بر اين مدت توافق كرده باشند كه در اين صورت ترتيب مذكوربايد در سند قيد گردد.
۵ ـ اجاره به منظور سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت با تعيين‌نوع كسب و پيشه و تجارت و هرگاه به منظور ديگري باشد قيد آن به‌طور صريح‌.
۶ ـ مستأجر حق انتقال به غير را كلاً يا جزئاً يا به نحو اشاعه دارديا خير.
۷ ـ تعهد مستأجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاي مدت‌و يا فسخ اجاره تا موقع تجديد اجاره يا تخليه ملك به ميزان‌اجرت‌المسمي‌.

فصل چهارم‌: موارد فسخ اجاره و تخليه عين مستأجره‌

ماده ۱۲ ـ در موارد زير مستأجر مي‌تواند صدور حكم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست كند:
۱ ـ در صورتي كه عين مستأجره با اوصافي كه در اجاره‌نامه قيدشده منطبق نباشد. (با رعايت ماده ۴۱۵ قانون مدني‌)
۲ ـ اگر در اثناي مدت اجاره عيبي در عين مستأجره حادث شودكه آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدور نباشد.
۳ ـ در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق‌يابد.
۴ ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف كليه ورثه‌.
۵ ـ هرگاه مورد اجاره كلاً يا جزئاً در معرض خرابي بوده و قابل‌تعمير نباشد و يا براي بهداشت و سلامت مضر بوده و بايد خراب‌شود.
ماده ۱۳ ـ هرگاه مستأجر به علت انقضاي مدت اجاره يا درمواردي كه به تقاضاي او حكم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستأجر مكلف‌است بوسيله اظهارنامه از موجر يا نماينده قانوني او تقاضا كند كه‌براي تحويل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتي كه موجر ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستأجر بايد به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه وتخليه كامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و كليد آن را به دفتردادگاه تسليم كند.
از اين تاريخ رابطه استيجاري قطع مي‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌۲۴ ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي‌كند كه براي‌تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود. تا زماني كه‌مستأجر به ترتيب فوق عمل نكرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات اين قانون و شرايط اجاره‌نامه برقرار است‌.
ماده ۱۴ ـ در موارد زير موجر مي‌تواند حسب مورد صدورحكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن‌حكم فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي‌نمايد و اين‌حكم عليه مستأجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد.
۱ ـ در موردي كه مستأجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غيردر اجاره‌نامه و يا موردي كه اجاره نامه‌اي در بين نباشد مورد اجاره راكلاً يا جزئاً به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده يا عملاً ازطريق وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جزاشخاص تحت‌الكفاله قانوني خود قرار داده باشد.
۲ ـ در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و ياتجارت خود مستأجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناويني ازقبيل وكالت يا نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اينكه‌طبق ماده ۱۹ اين قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظيم شده باشد.
۳ ـ در صورتي كه در اجاره‌نامه محل سكني حق فسخ اجاره‌هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد مشروط به اينكه خريداربخواهد شخصاً در مورد اجاره سكونت نمايد و يا آن را براي‌سكونت اولاد يا پدر يا مادر يا همسر خود تخصيص دهد. در اين‌صورت اگر خريدار تا سه ماه از تاريخ انتقال ملك براي تخليه‌مراجعه ننمايد درخواست تخليه به اين علت تا انقضاي مدت اجاره‌پذيرفته نمي‌شود.
۴ ـ در صورتي كه مورد اجاره محل سكني بوده و مالك پس ازانقضاي مدت اجاره احتياج به مورد اجاره براي سكونت خود يااشخاص مذكور در بند فوق داشته باشد.
۵ ـ هرگاه مورد اجاره محل سكني در معرض خرابي بوده و قابل‌تعمير نباشد.
۶ ـ در صورتي كه از مورد اجاره محل سكني بر خلاف منظوري‌كه در اجاره‌نامه قيد شده استفاده گردد.
۷ ـ در مورد محل كسب و پيشه و تجارت هرگاه مورد اجاره براي‌شغل معيني اجاره داده شده و مستأجر بدون رضاي موجر شغل‌خود را تغيير دهد مگر اينكه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق‌باشد.
۸ ـ در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده‌باشد.
۹ ـ در صورتي كه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ اين قانون ازپرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره يا اظهارنامه (در موردي كه‌اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد) ظرف ده روزقسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در اين مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمي باشد موجر مي‌تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت صدوراجرائيه بر تخليه و وصول اجاره‌بها را درخواست نمايد.
هرگاه پس از صدور اجرائيه مستأجر اجاره‌بهاي عقب افتاده راتوديع كند اجراي ثبت تخليه را متوقف مي‌كند ولي موجر مي‌تواندبه استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخليه عين مستأجره را بنمايد.
هرگاه اجاره‌نامه عادي بوده يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجرمي‌تواند براي تخليه عين مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه كند.
در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه براجاره‌بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستري توديع نمايد حكم به تخليه صادر نمي‌شود و مستأجر به‌پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ توديع شده نيز به موجرپرداخت مي‌گردد، ولي هر مستأجر فقط يكبار مي‌تواند از اين ارفاِاستفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در اين بند قطعي است‌.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه مستأجر دوبار ظرف يكسال در اثراخطار يا اظهارنامه مذكور در بند ۹ اين ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها كرده باشد و براي بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به‌موجر نپردازد و يا در صندوق ثبت توديع ننمايد موجر مي‌تواند باتقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه درخواست تخليه عين مستأجررا بنمايد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است‌.
تبصره ۲ ـ در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب‌يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سكني خواهد بود.
تبصره ۳ ـ در مورد بند شش اين ماده اگر مستأجر مركز فساد كه‌قانوناً داير كردن آن ممنوع است در مورد اجاره داير نمايد. دادستان‌علاوه بر انجام وظايف قانوني خود به محض صدور كيفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختيار موجر قرار مي‌دهد.
تبصره ۴ ـ در صورتي كه مستأجر محل سكني در شهر محل‌سكونت خود مالك يك واحد مسكوني باشد موجر حق دارد پس ازانقضاي مدت اجاره تقاضاي تخليه مورد اجاره را بنمايد.
ماده ۱۵ ـ علاوه بر موارد مذكور در ماده قبل در موارد زير نيزپس از انقضاي مدت اجاره درخواست تخليه محل كسب يا پيشه ياتجارت از دادگاه جائز است‌:
۱ ـ تخليه به منظور احداث ساختمان جديد مشروط بر اينكه‌پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري مربوط ارائه شود. و شهرداريهامكلفند در صورت مراجعه مالك با رعايت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالك تسليم نمايند.
۲ ـ تخليه به منظور احتياج شخص موجر براي كسب يا پيشه ياتجارت‌.
۳ ـ در صورتي كه محل كسب يا پيشه يا تجارت مناسب براي‌سكني هم باشد و مالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدر يا مادر ياهمسر خود درخواست تخليه نمايد.
در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به‌پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد.
ماده ۱۶ ـ در موارد مذكور در ماده قبل و همچنين در مواردمذكور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هرگاه مالك حسب مورد تا ششماه ازتاريخ تخليه شروع به ساختمان نكند يا حداقل مدت يكسال ازمحل مورد اجاره به نحوي كه ادعا كرده استفاده ننمايد به درخواست‌مستأجر سابق بپرداخت مبلغي معادل يكسال اجاره‌بها يااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محكوم خواهد شد مگر آنكه‌ثابت شود تأخير شروع ساختمان يا عدم استفاده از مورد اجاره دراثر قوه قاهره يا مبتني بر علل و جهاتي خارج از اراده مالك بوده‌است‌.
تبصره ـ در صورتي كه در ملك مورد تخليه مستأجرين‌متعددي باشند و موجر تقاضاي تخليه ساير قسمتها را نيز نموده‌باشد مهلت فوق از تاريخ تخليه آخرين قسمت شروع خواهد شد.
ماده ۱۷ ـ در تمام مواردي كه تخليه عين مستأجره در نتيجه اجراي‌حكم يا به ترتيب مقرر در ماده ۱۳ صورت مي‌گيرد بايد از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قيد گردد.

فصل پنجم‌: حق كسب يا پيشه يا تجارت‌

ماده ۱۸ ـ ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت كه در اين قانون وقوانين ديگر قيد شده است بر مبناي اصول و ضوابطي كه آئين‌نامه‌آن از طرف وزارتخانه دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به‌تصويب كمسيونهاي مربوط مجلسين خواهد رسيد، تعيين مي‌گردد.
ماده ۱۹ ـ در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غير داشته باشد مي‌تواند براي‌همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري‌انتقال دهد.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره‌نامه‌اي‌در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل‌تخليه مورد اجاره‌، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازدوالا مستأجر مي‌تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند،در اين صورت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غيرو تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره‌نامه سابق يادفترخانه نزديك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمي در بين نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مي‌نمايد و مراتب را به‌موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به‌تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف ششماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي منافع مورد اجاره‌با سند رسمي به مستأجر جديد انتقال داده نشود حكم مزبورملغي‌الاثر خواهد بود.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه مستأجر بدون رعايت مقررات اين‌ماده مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر حق درخواست‌تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا مستأجر اجراخواهد شد. و در اين مورد مستأجر يا متصرف حسب مورداستحقاق دريافت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت را خواهدداشت‌.
تبصره ۲ ـ حق كسب يا پيشه يا تجارت به مستأجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جديد فقط با تنظيم سندرسمي معتبر خواهد بود.

فصل ششم‌: تعميرات‌

ماده ۲۰ ـ تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به اصل‌بنا يا تأسيسات عمده منصوبه در آن از قبيل دستگاههاي حرارت‌مركزي و تهويه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعميرات‌جزيي و همچنين تزيين و تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورداجاره باشد يا مستأجر خواهد بود.
ماده ۲۱ ـ رسيدگي به اختلاف بين موجر ومستأجر راجع به‌تعميرات با دادگاه است در صورتي كه موجر تعميرات كلي موردحكم دادگاه را در مهلتي كه از طرف دادگاه تعيين مي‌شود انجام ندهدمستأجر مي‌تواند براي فسخ اجاره به دادگاه مراجعه كند يا از دادگاه‌درخواست كند به او اجازه داده شود تعميرات مزبور را با نظارت‌دايره اجرا انجام داده مخارج آن را حداكثر تا معادل ششماه اجاره‌بهابه حساب موجر بگذارد.
ماده ۲۲ ـ هرگاه مستأجر مانع مالك از انجام تعميرات ضروري‌شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبي براي‌انجام تعميرات تعيين مي‌نمايد.
در صورت ادامه ممانعت دادگاه مي‌تواند حكم به تخليه موقت‌بنا براي مدت مذكور بدهد. در هرحال مستأجر مسؤول خسارتي‌است كه در نتيجه ممانعت از تعمير بنا حاصل شده باشد.
تبصره ـ رسيدگي به دعاوي مذكور در مادتين ۲۱ و ۲۲ خارج‌از نوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي صورت خواهد گرفت وحكم دادگاه قطعي است‌.
ماده ۲۳ ـ اقامه دعوي تخليه از طرف موجر مانع رسيدگي به‌دعوي تعميرات نيست‌.
هرگاه دادگاه حكم به تخليه مورد اجاره صادر نموده باشد و حكم‌مزبور قطعي نباشد حكم الزام به تعمير در صورت فسخ حكم تخليه‌به ترتيب مقرر در ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود.
ماده ۲۴ ـ در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره حق استفاده ازانشعاب آب يا برق يا تلفن يا گاز يا تأسيسات حرارت مركزي ياتهويه يا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمي‌تواند جز درمورد تعميرات ضروري آن را قطع يا موجبات قطع آن را فراهم‌نمايد مگر اينكه مستأجر بهاي مصرف خود را طبق شرايط اجاره‌نپرداخته باشد.
در صورت تخلف‌، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون‌رعايت تشريفات دادرسي موضوع را مورد رسيدگي قرار داده‌عندالاقتضاء ترتيب وصل آن را خواهد داد.
دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است‌. موجر مي‌تواند ظرف ده‌روز از تاريخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض كند. اعتراض در همان‌دادگاه رسيدگي مي‌شود و تصميم دادگاه قطعي است‌.
تبصره ۱ ـ هرگاه علت قطع جريان برق يا آب يا تلفن و غيربدهي موجر به سازمانهاي مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم‌پرداخت بدهي مزبور باشد و مستأجر مي‌تواند براساس قبوض‌سازمانهاي مربوط وجوه مذكور را بپردازد و از اولين اجاره‌بها كسرنمايد.
تبصره ۲ ـ تعميرات تأسيسات و قسمتهاي مشترك‌آپارتمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانها تابع مقررات مربوط به‌خود خواهد بود.
ماده ۲۵ ـ هرگاه مالك قصد فروش ملك خود را داشته يابخواهد وضع ملك را از جهت امكان وجود خرابي يا كسر و نقصان‌در آن‌، مشاهده نمايد و متصرف ملك مانع از رؤيت خريدار يا مالك‌گردد، مالك يا نماينده قانوني او مي‌تواند براي رفع ممانعت به‌دادستان يا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملك مراجعه‌كند. دادستان يا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورين شهرباني ياژاندارمري و يا مأمورين اجرا دستور مي‌دهد تا خريدار و مالك به‌معيت مأمورين ملك را رؤيت نمايند. تشخيص ضرورت امر درحدود متعارف با مقام صادركننده دستور است‌.
ماده ۲۶ ـ رسيدگي به‌كليه دعاوي موضوع اين قانون در دادگاه‌شهرستان و در نقاطي كه دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش‌مستقل به عمل مي‌آيد. مگر دعاوي راجع به دولت كه منحصراً دردادگاه شهرستان رسيدگي مي‌شود حكم دادگاه در هرصورت‌حضوري محسوب و فقط قابل پژوهش است‌، مگر در مواردي كه‌خلاف آن مقرر شده باشد رسيدگي به دعاوي مربوط به اتاقهاي‌استيجاري كماكان در صلاحيت شوراي داوري است‌.
تبصره ـ در موردي كه ميزان خواسته در تقاضاي تعيين‌اجاره‌بهاي ماهانه زايد بر چهار هزار ريال نباشد حكم دادگاه قطعي‌است‌.
ماده ۲۷ ـ در مواردي كه حكم تخليه صادر مي‌شود دادگاه ضمن‌صدور حكم مهلتي كه از ده روز كمتر و از دو ماه بيشتر نباشد براي‌تخليه تعيين مي‌نمايد. حكم تخليه مدارسي كه با اجازه رسمي‌مقامات صلاحيتدارتأسيس‌شده‌درتعطيلات‌تابستان‌اجراخواهد شد.
تبصره ۱ ـ در مواردي كه حكم تخليه با پرداخت حق كسب ياپيشه يا تجارت صادر مي‌شود مهلتهاي مذكور در اين ماده از تاريخ‌توديع يا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره ۲ ـ در مواردي كه حكم تخليه به علت عدم پرداخت‌اجاره‌بها صادر مي‌شود حداكثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
ماده ۲۸ ـ در مواردي كه حكم تخليه عين مستأجره با پرداخت‌حق كسب يا پيشه يا تجارت صادر و قطعي مي‌شود موجر مكلف‌است ظرف سه ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي وجه معينه را درصندوق دادگستري توديع يا ترتيب پرداخت آن را به مستأجر بدهدوالا حكم مزبور ملغي‌الاثر خواهد بود مگر اينكه طرفين به مدت‌بيشتري توافق كرده باشند. در ساير موارد نيز هرگاه موجر ظرف‌يكسال از تاريخ ابلاغ حكم قطعي تقاضاي صدور اجرائيه ننمايدحكم صادر شده ملغي‌الاثر است مگر اينكه بين موجر و مستأجربراي تأخير تخليه توافق شده باشد.
تبصره ـ مدتهاي مذكر در ماده فوق نسبت به احكامي كه درزمان اجراي قانون روابط مالك و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ صادر وقطعي گرديده از تاريخ اجراي اين قانون شروع مي‌شود.
ماده ۲۹ ـ وزارت دادگستري از بين كارشناسان رسمي عده‌اي رابه منظور اجراي اين قانون حداكثر براي دو سال انتخاب و به‌دادگاهها معرفي مي‌نمايد و تا زماني كه تجديد انتخاب به عمل‌نيامده دادگاهها از كارشناسان مزبور استفاده خواهند كرد.
طرز تعيين و شرايط انتخاب و ميزان حق‌الزحمه كارشناسان به‌موجب آيين‌نامه وزارت دادگستري است‌.
در نقاطي كه وزارت دادگستري كارشناس معرفي ننمايد طبق‌مقررات عمومي مربوط به كارشناسي عمل خواهد شد.
ماده ۳۰ ـ كليه طرق مستقيم يا غير مستقيم كه طرفين به منظورجلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات دردادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده ۳۱ ـ اين قانون در نقاطي اجرا مي‌شود كه تاكنون قانون‌روابط مالك و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده يا وزارت دادگستري با جلب نظر وزارت مسكن وشهرسازي و لزوم اجراي آن را آگهي نمايد در ساير نقاط رابطه موجرو مستأجر براساس قوانين و مقررات عمومي خواهد بود.
ماده ۳۲ ـ از تاريخ اجراي اين قانون‌، قانون روابط مالك ومستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ و ساير قوانين و مقرراتي كه مغاير بااين قانون است لغو مي‌شود.
قانون فوق مشتمل بر سي و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصويب مجلس سنا در جلسه فوِالعاده روز چهارشنبه‌۲۲/۴/۱۳۵۶، در جلسه فوِالعاده روز يكشنبه دوم مرداد ماه ۱۳۵۶به تصويب مجلس شوراي ملي رسيد

قانون روابط موجر و مستأجر ـ ۶۲ مصوب ۱۳ ارديبهشت ۱۳۶۲ با اصلاحيه‌هاي بعدي‌

فصل اول ـ كليات‌

ماده ۱ ـ اماكني كه براي سكني با تراضي با موجر به‌عنوان اجاره‌يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به‌منظور اجاره به تصرف‌متصرف داده شده يا بشود اعم از اين‌كه سند رسمي يا سند عادي‌تنظيم شده يا نشده باشد مشمول مقررات اين قانون است‌.
ماده ۲ ـ موارد زير مشمول اين قانون نمي‌باشد:
الف ـ تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات‌رهني‌.
ب ـ خانه‌هاي سازماني و ساير محل‌هاي مسكوني كه از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت يا اشخاص اعم‌از حقيقي يا حقوقي به‌مناسبت شغل در اختيار و استفادة كاركنان آنهاقرار مي‌گيرد. اين موارد تابع قوانين خاص خود يا طبق قراردادفيمابين است‌.
ج ـ محل كار پزشكان كه تابع قرارداد فيمابين بوده و در صورت‌نبودن قرارداد تابع قانون مدني است‌.
تبصرة ۱ ـ وصول هرنوع وجهي تحت عنوان سرقفلي درمطب‌هاي استيجاري و واگذاري محل مطب به غير در صورتي‌كه درمتن قرارداد بين موجر و مستأجر ذكر نشده باشد ممنوع است‌.
تبصرة ۲ ـ استفاده از محل‌هاي مسكوني در محل‌هايي كه درقرارداد موجر و مستأجر عنوان استفاده از مطب قيد نگرديده بدون‌رضايت مالك ممنوع است‌.


فصل دوم ـ اجاره‌بها

مادة ۳ ـ اجاره‌بهاي هر محل همان است كه در اجاره‌نامه قيدشده و اگر اجاره‌نامه‌اي نباشد به مقداري است كه بين طرفين مقرر ياعملي شده است و در صورتي كه مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق‌موازين قضايي نسبت به تعيين مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد كرد.
تبصره 3ـ در موارد بطلان اجاره و استيفاي مستأجر از مورداجاره‌، موجر مستحق دريافت اجرت‌المثل مي‌باشد.
مادة ۴ ـ مستأجر بايد در موعد تعيين شده اجاره‌بها را بپردازد ودر صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره‌بها به موجر يا نمايندة‌قانوني او تا ده روز بعد از آخر هر ماه يا هر موعد تعيين شدة ديگرموجر مي‌تواند با رعايت اين قانون در صورتي كه اجاره‌نامة رسمي‌داشته باشد به دفترخانة تنظيم‌كنندة سند مراجعه نمايد. دفترخانه موظف است در تاريخ وصول تقاضا، اخطاريه‌اي به‌مستأجر ارسال و از تاريخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهي خود را نپردازد يارضايت موجر را فراهم نسازد مدارك را براي صدور اجرائيه جهت‌وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نمايد. در صورتي كه مستأجر دليل موجهي بر عدم پرداخت به دادگاه‌صالح ارائه كند دادگاه عمليات اجرائي را متوقف و اجرائيه را ابطال‌مي‌نمايد و در صورت اثبات استنكاف مستأجر از پرداخت اجاره‌بهاموجر مي‌تواند تقاضاي وصول اجاره‌بهاي معوقه بنمايد.

فصل سوم ـ در اجاره‌نامه‌

مادة ۵ ـ دفاتر اسناد رسمي مكلفند علاوه بر نكاتي كه به‌موجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود نكات زير را در اجاره‌نامه‌تصريح كنند:
۱ ـ اقامتگاه موجر به‌طور كامل و مشخص‌.
۲ ـ نشاني كامل مورد اجاره و قيد اين‌كه از لحاظ رابطة اجاره اين‌محل اقامتگاه قانوني مستأجر مي‌باشد مگر اين‌كه طرفين به‌ترتيب‌ديگري تراضي نموده باشند.
۳ ـ عين مستأجره در تصرف كدام يك از طرفين مي‌باشد و درصورتي كه در تصرف مستأجر نباشد تحويل آن در چه مدت و يا باچه شرايط صورت خواهد گرفت‌.
۴ ـ تعيين‌اجاره‌بهاونحوة‌پرداخت‌ومهلت‌نهائي پرداخت هر قسط‌
۵ ـ تصريح به آن‌كه مستأجر حق انتقال به‌غير را كلاً يا جزئاً يا به‌نحو اشاعه دارد يا ندارد.
۶ ـ تعهد مستأجر به تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر پس ازانقضاء مدت اجاره يا تجديد اجاره با تراضي‌.
۷ ـ حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت‌اجاره‌بها در موعد مقرر يا ساير شروط اجاره‌نامه‌.
تبصره ـ موجر و مستأجر مي‌توانند براي يكي از طرفين عقداجاره يا هر دو حق فسخ شرط كنند.

فصل چهارم ـ موارد فسخ‌

مادة ۶ ـ در موارد زير مستأجر مي‌تواند اجاره را فسخ نمايد:
۱ ـ در صورتي كه عين مستأجره با اوصافي كه در اجاره‌نامه قيدشده منطبق نباشد. (با رعايت مادة ۴۱۵ قانوني مدني‌)
۲ ـ در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق‌يابد.
۳ ـ هرگاه مورد اجاره كلاً يا جزئاً در معرض خرابي واقع شود به‌نحوي كه موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمير نباشد.
مادة ۷ ـ هرگاه مستأجر به‌علت انقضاء مدت اجاره يا در مواردفسخ اجاره‌، مورد اجاره را تخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن‌امتناع كند مستأجر مي‌تواند به‌دادگاه محل وقوع ملك مراجعه وتخلية كامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و كليد آن را به دفتردادگاه تسليم كند. از اين تاريخ موجر حق مطالبة اجاره‌بها را نسبت به آينده ندارد ودفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر يا نمايندة قانوني او اخطارمي‌كند كه براي تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضرشود.
مادة ۸ ـ موجر مي‌تواند در موارد زير اجاره را فسخ و حكم‌تخليه را از دادگاه درخواست كند:
الف ـ در موردي كه مستأجر با سلب حق انتقال به‌غير مورداجاره را كلاً يا جزئاً به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده و ياعملاً از طريق وكالت و يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفادة‌ديگري جز اشخاص تحت‌الفكالة قانوني خود قرار داده باشد.
ب ـ در صورتي كه در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌قطعي شرط شده باشد.
ج ـ در صورتي كه از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتي كه درقرارداد اجاره قيد شده استفاده گردد.
د ـ در صورتي كه مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت‌مقرر از آن شرط تخلف نمايد.
تبصرة ۱ ـ در صورتي كه عين مستأجره براي مقصودي غير ازكسب يا پيشه و يا تجارت به اجاره داده شود از هر حيث تابع‌مقررات مربوط به‌اجارة محل سكني است‌.
تبصرة ۲ ـ اگر مستأجر مورد اجاره را مركز فساد قرار داده باشدبه محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره راتخليه و در اختيار موجر قرار مي‌دهد.
مادة ۹ ـ در مواردي كه دادگاه تخلية ملك مورد اجاره را به لحاظ‌كمبود مسكن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسرو حرج موجر نباشد، مي‌تواند مهلتي براي مستأجر قرار بدهد.
تبصره ۱ ـ در مواردي كه دادگاه صدور حكم تخلية اماكن‌آموزشي و دولتي و مورد اجارة مهاجرين جنگي و رزمندگان را به‌علت كمبود جاي مناسب عسر و حرج تشخيص دهد دادگاه موظف‌است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاريخ ۲۸/۶/۱۳۶۴ ازصدور حكم خودداري كند و مستأجرين اماكن آموزشي و دولتي‌مكلفند ظرف اين مدت جهت رفع كمبود اماكن تدابير لازم اتخاذنمايند. اين قانون از تاريخ تصويب لازم الاجراء است‌.
تبصرة ۲ ـ شوراي عالي قضائي مكلف است در اولين فرصت‌دادگاه‌هاي ويژه‌اي را تشكيل داده و كلية احكام تخليه كه از طرف‌دادگاه‌ها يا ادارة ثبت صادر گرديده و هنوز اجراء نشده است موردتجديدنظر قرار دهند چنانچه تخلية منزل مستلزم عسر و حرج براي‌مستأجر باشد آن حكم را متوقف سازد.
تبصرة ۳ ـ در مواردي كه دادگاه صدور حكم تخلية اماكن مورداستفادة مهاجرين جنگي را به‌علت كمبود جاي مناسب عسر و حرج‌تشخيص دهد موظف است تا رفع عسر و حرج حداكثر به مدت ۲سال از تاريخ ۳/۷/۱۳۷۱ از صدور حكم تخليه خودداري كند. اين‌حكم‌، مخصوص به صورتي است كه عسر و حرج مذكور مزاحم باعسر و حرج مالك نباشد.
تبصرة ۴ ـ در شهرها و بخش‌ها و روستاهايي كه ساكنان آن‌به‌واسطة جنگ تحميلي مهاجرت كرده‌اند و در حال حاضر در اماكن‌دولتي و شخصي ساكن هستند به محض اين‌كه اماكن جديد و ياقديم آنها در محل قبلي سكونت آنان آماده شود لازم است با اعلام‌نظر ستاد بازسازي‌، مهاجرين جنگ تحميلي اماكن دولتي و شخصي‌را تخليه نمايند.

فصل پنجم ـ تعميرات‌

مادة ۱۰ ـ تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به‌اصل بنا يا تأسيسات عمدة منصوبه در آن از قبيل دستگاه‌هاي‌حرارت مركزي و تهويه و آسانسور باشد، به عهدة موجر است وتعميرات جزئي و همچنين تزيين و تعميري كه مربوط به استفادة‌بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود. مگر آن‌كه در قراردادبه‌صورت ديگري شرط شده باشد.
مادة ۱۱ ـ رسيدگي به اختلاف بين موجر و مستأجر راجع به‌تعميرات با دادگاه است در صورتي‌كه موجر تعميرات مورد حكم‌دادگاه را در مهلتي كه از طرف دادگاه تعيين مي‌شود انجام ندهد،مستأجر مي‌تواند حق فسخ خود را اعمال كند يا دادگاه به مستأجراجازه دهد كه تعميرات مزبور را به‌قدر متعارف با نظارت دايرة اجراءانجام بدهد.
مادة ۱۲ ـ هرگاه مستأجر مالك را از انجام تعميرات ضروري‌مانع شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب‌براي انجام تعميرات تعيين مي‌نمايد. تبصره ـ رسيدگي به‌دعاوي مذكور در مواد ۱۱ و ۱۲ خارج ازنوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي صورت خواهد گرفت وحكم دادگاه قطعي است‌.
مادة ۱۳ ـ اقامة دعوي تخليه از طرف موجر مانع قبول ورسيدگي به دعوي تعميرات نيست و در صورتي كه دادگاه مورد را ازموارد تخليه نداند و آن را رد كند به دعوي تعميرات رسيدگي و حكم‌خواهد داد.
مادة ۱۴ ـ نظر به مشكلات مسكن در شهرها و ضرورت تثبيت‌اجاره‌بها براي مدت پنج سال به وزارت مسكن و شهرسازي اجازه‌داده مي‌شود ۲ ماه پس از تصويب اين قانون بر اساس آئين‌نامه‌اي كه‌توسط وزارتين دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به‌تصويب‌هيأت دولت برسد اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني را با توجه به‌سطح زيربنا و كيفيت ساختمان و نوع بنا و مقتضيات محلي ومنطقه‌اي تعيين و اعلام نمايند.
تبصرة ۱ ـ شهرهاي بزرگ مذكور در اين ماده عبارتند از كلية‌مراكز استان‌ها به انضمام قزوين‌، كرج‌، اردبيل‌، دزفول‌، آبادان‌،نيشابور، بابل‌، گرگان‌، قم‌.
تبصرة ۲ ـ چنانچه موجر بيش از قيمت اعلام شده از مستأجروجهي اضافي دريافت دارد به درخواست مستأجر و به حكم دادگاه‌به پرداخت مبلغ اضافي به نفع مستأجر محكوم مي‌گردد.
تبصرة ۳ ـ اگر مالك از اجاره دادن مستغل معد اجاره بدون‌عذر موجه امتناع نمايد بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاكم‌شرع هر محل اجازه داده مي‌شود به قائم مقامي مالك نسبت به‌اجاره دادن محل‌هاي مسكوني خالي اقدام و اجاره‌بهاي دريافتي رابه حساب مالك واريز نمايند.
مادة ۱۵ ـ از تاريخ تصويب اين قانون اجارة محل‌هائي كه براي‌سكونت واگذار مي‌شود، تابع مقررات قانون مدني و اين قانون وشرايط مقرر بين طرفين مي‌باشد. قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و ۹ تبصره در جلسة روزسه‌شنبه سيزدهم ارديبهشت ماه يكهزار و سيصد و شصت و دومجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ ۱۸/۲/۱۳۶۲ به‌تأييدشوراي نگهبان رسيده است‌ .

قبل از تعریف، لازم است به صورت های ایجاد چنین قراردادی اشاره شود. اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر قابل تحقق است:

1. قرارداد اجاره ای منعقد می شود و در آن شرط می شود که پس از پایان اجاره، اگر مستاجر طالب عین مستاجره باشد، عین را به ملکیت خود درآورد. موجر هنگام انعقاد اجاره، ایجاب خود را نسبت به انتقال عین اعلام می کند. برای مثال: شرکتی که تولید کننده محصولات صنعتی است برای جلب مشتری و امکان فروش بیشتر، در آغاز محصولات خود را به شکل اجاره واگذار می کند و ضمن آن شرط می کند که در صورت رضایت مستاجر پس از اخذ تام اجاره، محصول مورد نظر با اعلام قبول یک طرفی مستاجر به ملکیت او دراید و مال الاجاره پرداخت شده به عنوان ثمن معامله تلقی شود. دراین حالت انتقال قطعی عین، تنها منوط به اعلام قبولی مستاجر است و نیازی به تراضی مجدد طرفین نیست و در صورت عدم رضایت مستاجر، در پایان اجاره روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام می شود. به بیان دیگر، تحقق مالکیت مستاجر علاوه بر انشای عقد اجاره به عمل حقوقی دیگر یعنی انشای مستاجر بر قبول عین محتاج است. آن­چه در این نوع از اجاره به شرط تملیک مهم است، قطع ارتباط موجر با چگونگی مالکیت عین مستاجره پس از انعقاد اجاره است. تنها مستاجر تعیین کننده آن است که مالک نهایی چه کسی خواهد بود.

2. عقد اجاره ای با این شرط بسته می شود که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستاجر مالک عین گردد. طرفین هنگام انعقاد قرارداد، اراده خویش را بر انتقال ملکیت عین پس از پرداخت آخرین قسط اجاره بها اعلام می کنند و چون با تحقق اجاره به نتایج عقد ملتزم هستند، لذا در صورت حصول شرایط، ملكیت مستاجر بر عین قطعی است و نیاز به موافقت دیگری نیست. مال الاجاره نیز درنهایت به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد گرفت. در این قسم از اجاره به شرط تملیک، مالکیت مستاجر تنها منوط به رعایت شرایط و پرداخت آخرین قسط است. بنابراین پس از اجاره دیگر نیازی به اعلام اراده انشایی مبنی بر قبول انتقال ملکیت وجود ندارد. ملکیت از زمان انقضای مدت اجاره حاصل می شود و تا قبل از این زمان، عین متعلق به مالک قبلی است و بقای آن در دست مستاجر به صورت امانت است و ضمان آن نیز در صورت تعدی و تفریط بر عهده اوست. همچنین عوض تا قبل از انتقال، اجاره بها و پس از آن ثمن معامله محسوب می شود.

حصول ملکیت در هر یک از این دو نوع اجاره به شرط تملیک، از دیگری جداست. در مورد اول، پس از اجاره، مستاجر بر قبول ملکیت عین اختیار دارد و در واقع رضایت وی، اعلام قبولی برای ایجاب بیعی است که قبلاً ضمن عقد اجاره توسط موجر بیان شده است و موجر ملزم به رعایت ایجاب است. در مورد دوم، هیچ یک از دو طرف، اختیار فسخ و تخلف از شرط را ندارند و اجرای شرط -انتقال ملکیت عین با پرداخت آخرین قسط- بدون اراده آن ها خواهد بود. از دو شکل مذکور، شکل دوم بیشتر مورد استفاده در مباحث حقوقی و مقصود این نوشتار از اصطلاح "اجاره به شرط تملیک" است.

چنان که گفته شد، اجاره به شرط تملیک به عنوان قراردادی خاص، سابقه ای در فقه و قانون ندارد؛ به همین جهت حقوق­دانان بسیاری به بررسی این عقد نپرداخته اند. در حقوق اروپایی قراردادی مشابه با عنوان "اجاره فروش" شناخته می شود و «آن عقدی است که صاحب مال غیرمنقول به متعامل، که به ظاهر مستاجر است، شرط می کند که پس از دادن چند قسط، مالک عین مستاجره شود. این عقد را بیع می دانند و آثار بیع را دارد.»[1] ولی در مقررات ایران چنین عقدی مورد شناسایی قرار نگرفته است.

در کشور ما اصطلاح "اجاره به شرط تملیک" در متون قانونی پیش از انقلاب اسلامی دیده نمی شود. این اصطلاح ابتدا در "ایین نامه اجرایی اجاره به شرط تملیک" مصوّب 26/8/1361 شورای پول و اعتبار و سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا –بهره- مصوّب 8/6/1362 به کار گرفته شد و در ماده 57 ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی و ایین نامه فصل سوم عملیات بانکی بدون ربا مصوّب 12/10/1362 هیأت وزیران تعریف شد و چگونگی و شرایط تنظیم قرارداد مذکور در ماده 58 تا 65 ایین نامه یاد شده بیان گردید. در ماده 57 این ایین نامه چنین آمده است: «اجاره به شرط تملیک، عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.»[2] ارایه تعریف فوق به استناد اختیاری است که قانونن گذار به هیات وزیران اعطا کرده است؛ لذا باید آن را مورد تایید قانون­گذار دانست و چنین فرض نمود که قصد قانون­گذار از "اجاره به شرط تملیک" در قانون عملیات بانکی بدون ربا، همین تعریفی است که توسط هیات وزیران بیان گردیده است؛ پس ضابطه قانونی حاکم بر تعریف این قرارداد، تعریف مندرج در ماده 57 ایین نامه مذکور است.

ماهیت اجاره به شرط تملیک

تشخیص ماهیت اجاره به شرط تملیک مستلزم تحلیل عناصر تشکیل دهنده آن مطابق تعریف مندرج در ایین نامه از سویی و بررسی قصد واقعی منعقد کنندگان آن از سوی دیگر است؛ زیرا مفهوم و معنای حقیقی الفاظ تعریف باید در راستای اراده طرفین عقد، تبیین و تفسیر گردد[3] بروز دوگانه این قرارداد، موجبات تردید نسبت به ماهیت اصلی آن را فراهم کرده است. ظاهراً طرفین، اراده های خویش را در قالب اجاره شکل می دهند و ارکان اصلی این عقد را محقق می سازند؛ اما نتیجه ای را که به صورت شرط ضمن عقد می گنجانند، منجر به حصول ملکیت عین مستاجره برای مستاجر می شود. به عبارت دیگر،قرارداد تا قبل از انقضای مدت تراضی به صورت اجاره و پس از آن به صورت بیع جلوه گر می شود. در این که ایا چنین قراردادی بیع است یا اجاره، نظریات مختلفی به شرح زیر ابراز شده است:

1. آن­چه واقع شده اجاره است؛ چرا که دو طرف خواسته اند متصرف مال، تنها از منافع آن استفاده کند. شرط تملک در این اجاره چهره فرعی دارد و مانند هر شرط دیگر تابع عقد اصلی است.

2. از آن­جا که عقد، تابع قصد واقعی است و در فرض ما هدف اصلی فروش کالاست که اجاره "مقدمه" آن قرار می گیرد، آنچه واقع شده "بیع" است. به بیان دیگر، اجاره سرپوشی برای تقسیط ثمن و صورت گرفتن بیع است.

3- این نظریه، قرارداد را بین دو طرف نافذ می داند و آثار اجاره را بر آن بار می کند؛ ولی در برابر اشخاص ثالث قرارداد را بیع تلقی می کند تا به آن صدمه ای نرسد؛ پس در عین حال که پیش از پایان مدت و پرداختن اقساط، مستاجر شناخته می شود؛ اما طلبکاران او، به ویژه در مورد ورشکستگی، می توانند مورد اجاره را از اموال بدهکار بشمارند. درنتیجه موجر نمی تواند به عنوان مالک عین، خواهان رد مال شود.

4- در موردی که عین اجاره، خود به خود به تملک مستأجر می انجامد، اقساط اجاره بها در واقع ثمن است که به تدریج پرداخته می شود؛ پس اجاره صوری است و رابطه دو طرف را باید تابع بیع شمرد؛ ولی در فرضی که کالای مورد نیاز برای مدتی اجاره داده می شود و مستاجر حق تملک آن را در مدت معین پیدا می کند، آن­چه واقع می شود اجاره است که با وعده یک طرفی بیع همراه شده است[4]

نظر برگزیده:

با توجه به مواد 57 و 64 ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی مصوّب 1362 و رویه قضایی کنونی به نظر ما تردیدی نیست که قرارداد "اجاره به شرط تملیک" از ماهیت اجاره بیرون نیست و "تملیک" در قصد انشای طرفین قرارداد، حالت فرعی پیدا کرده است؛ هرچند امکان دارد در انگیزه دو طرف تملیک هدف اصلی بوده باشد؛ بنابراین "تملیک" شرط ضمن عقد است.

عناصر اجاره به شرط تملیک

مطابق ماده 57 ایین نامه تسهیلات اعطایی بانکی، اجاره به شرط تملیک از دو عنصر:

الف- عقد اجاره؛

ب- شرط ضمن عقد؛

تشکیل شده است. در مورد "عقد اجاره" در ماده 466 قانون مدنی آمده است: «اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود...» آن­چه در اجاره مورد معامله قرار می گیرد منافع است نه عین؛ بنابراین نهایت نتیجه ای که از اجاره می تواند نصیب طرفین شود مالکیت منافع برای مستاجر در قبال پرداخت مال الاجاره است و مالکیت عین همچنان برای مالک آن، که می تواند موجر یا دیگری باشد، باقی خواهد ماند. به همین جهت در اجاره لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد؛ بلکه تنها مالکیت منافع، کافی برای انتقال است به ترتیبی که موجر خود نیز می تواند مستاجر باشد.

با توجه به آن که بحث از جزئیات اجاره خارج از موضوع و هدف این نوشتار است در این مرحله تنها به مهم­ترین اوصاف و خصوصیات عقد، تا حدودی که با موضوع ارتباط دارد، اشاره می شود:

یک: اجاره عقدی لازم است. عقد لازم، عقدی است که هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را مگر به موجبات و خیارات قانونی ندارد و به تعهدات ناشی از آن ملتزم هستند. در اجاره نیز طرفین باید تا انقضای مدت، کلیه تکالیف و تعهدات خود را طبق قرارداد اجاره اجرا کنند. در مدت اجاره فوت یکی از طرفین نیز خللی به صحت آن وارد نمی کند. (ماده 497 ق.م) همین وضعیت نسبت به قرارداد اجاره به شرط تملیک صادق است و این قرارداد هم لازم تلقی می شود.[5]

دو: اجاره عقدی تملیکی است. تملیکی بودن اجاره به این معناست که به محض انعقاد عقد، مستاجر مالک منافع و موجر، مالک مال الاجاره می شود. البته حصول مالکیت منافع برای مستاجر وقتی است که مورداجاره معین باشد؛ اما اگر مورد اجاره عین کلی باشد، تا قبل از تعیین مصداق توسط موجر، مستاجر مالک چیزی نخواهد بود[6] مانند آن­که شخصی از یک شرکت مسافربری بلیتی برای مسافرت بخرد؛ هرچند توافق در قالب اجاره است؛ اما چون مورد اجاره کلی است، مستاجر بر منافع بلیت هنوز مالکیتی ندارد. همچنین به دلایل تملیکی بودن اجاره لازم است موجر مالک منافع باشد. ماده 437 قانون مدنی مقرر کرده است: «لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد؛ ولی باید مالک منافع آن باشد.»

سه: اجاره عقدی عِوضی است. مستاجر در قبال منافعی که به موجب اجاره مالک آن شناخته می شود، باید عوضی به موجر تسلیم کند. این عوض که "مال الاجاره" نامیده می شود، به ملکیت موجر در می اید. تقابل انتقال منافع به مستاجر و مال الاجاره به موجر از شرایط صحت اجاره تحت عنوان "معوض بودن" شناخته می­شود؛ به همین جهت بند سوم ماده 490 قانون مدنی پرداخت مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر شده بر مستاجر تکلیف کرده است.

عنصر دوم قرارداد اجاره به شرط تملیک، "شرط ضمن عقد" است. با توجه به آن که مطابق ماده 234 قانون مدنی «شرط صفت، عبارتست از شرط راجعه به کیفیت یا کمیت مورد معامله» و شرط در "اجاره به شرط تملیک" به هیچ وجه ناظر به کمیت یا کیفیت مورد معامله نیست؛ بنابراین شرط مذکور، شرط صفت نیست. این­که ایا شرط مزبور شرط فعل است یا شرط نتیجه؟ منوط به آن است كه در متن قراردادهای تنظیمی عبارات و الفاظ شرط، دارای چه مفهومی باشد و به چه نحوی به کار گرفته شود. ایا انجام عملی بر موجر شرط شده یا آنکه تحقق مالکیت بدون انجام عملی مورد نظر است.؟

اگر ماهیت شرط در این قرارداد چنین باشد که «مستاجر پس از عمل به شرایط، مالک عین مستاجره باشد» چون تحقق مالکیت درج شده است؛ لذا "شرط نتیجه" خواهد بود؛ اما اگر مفاد شرط به گونه ای باشد که پس از خاتمه اجاره، موجر مکلف باشد مالکیت عین مستاجره را به مستاجر منتقل کند؛ چون یک عمل و انجام آن مورد نظر است، پس "شرط فعل" خواهد بود.

نتیجه تفاوت چنین است که اگر موضوع به شکل "شرط نتیجه" درج شده باشد، به محض پایان اجاره، مالکیت مستاجر محقق است؛ ولی در صورتی که به شکل "شرط فعل" باشد، تا قبل از اقدام موجر مبنی بر انتقال مالکیت، مستاجر هیچ گونه مالکیت بر عین نخواهد داشت. در این مورد، توجه به ماده 236 قانون مدنی درخصوص شرط نتیجه ضروری است که می گوید: « درصورتی­که شرط نتیجه، موقوف به سبب خاصی نباشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل می شود.» آقای دكتر صفایی می فرمایند: «مفهوم مخالف این ماده دلالت بر آن دارد که اگر حصول نتیجه موقوف به سبب خاصی باشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل نخواهد شد. برای مثال اگر ملکیت مال منقولی که به اجاره به شرط تملیک واگذار شده به صورت شرط نتیجه برای مستاجر ضمن قرارداد درج شده باشد، چون حصول مالکیت مال منقول نیاز به سبب خاصی ندارد و تنها با ایجاب و قبول محقق می شود؛ لذا به محض انقضای اجاره، مال به ملکیت مستاجر درخواهد آمد؛ اما اگر موضوع اجاره به شرط تملیک "مال غیرمنقول" باشد به دلیل آن­که انتقال چنین اموالی به استناد قانون ثبت باید در دفاتر اسناد رسمی و با تنظیم سند رسمی صورت گیرد و بدون انجام این تشریفات ملکیت قابل انتقال نیست؛ لذا حتی درصورتی­که ملکیت اموال مذکور به شکل شرط نتیجه ضمن قرارداد شرط شود این نتیجه نمی تواند به نفس اشتراط و انقضای مدت حاصل شود زیرا حصول نتیجه -انتقال ملکیت- منوط به سبب خاص -تنظیم سند رسمی- است.»[7]

واضح است که برخلاف نظر ایشان، اقداماتی که برای انتقال ملکیت اموال غیرمنقول -به ترتیب فوق- در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد، نمی تواند ماهیت شرط را تغییر دهد و انجام عملیات مزبور توسط موجر را به شکل شرط فعل آشکار سازد؛ زیرا آن چه در الفاظ و عبارات قرارداد مذکور به کار رفته است، صلاحیت در شرط نتیجه دارد و اقدامات مزبور تنها تحت عنوان "سبب خاص" برای حصول نتیجه تلقی می شود.

در ایین نامه تسهیلات اعطایی بانک ها در قسمت آخر ماده 57 چنین آمده است: «... و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.» مفهوم این عبارت، دلالت بر لزوم ملکیت مستاجر در پایان مدت اجاره دارد. به ترتیبی که بدون نیاز به عمل حقوقی و انشای انتقال، مستاجر مالک عین خواهد شد. بدین وصف، شرط مذکور "شرط نتیجه" است. هم چنین هرگونه تردید نسبت به نوع شرط با ماده 64 همین ایین نامه برطرف می شود. عبارت ماده 64 ایین نامه چنین است: «در قرارداد اجاره به شرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره، در صورتی که کلیه تعهدات مستاجر طبق قرارداد انجام شده باشد، عین مستاجره در ملکیت مستاجر دراید.» قسمت اخیر این ماده، مالکیت مستاجر را بدون انجام عملی از سوی موجر مقرر کرده است. بدین ترتیب مطابق ایین نامه، شرط ضمن قرارداد اجاره به شرط تملیک، "شرط نتیجه" است.[8]

احکام و آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک

پیش از این معلوم شد که ماهیت اجاره به شرط تملیک، همان عقد اجاره است که همراه با شروط منعقد گردیده است. بر این اساس می توان احکام و آثار این قرارداد را مورد بررسی قرار داد:

1. این عقد یک عقد لازم، تملیکی و معوض است و جز در موارد پیش بینی شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ یک از طرفین نمی تواند آن را بر هم زنند؛

2. چون ماهیت این عقد اجاره می باشد، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره خواهد بود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر پیش بینی شده است.

3. بسیاری از احکامی که در قانون مدنی بیان شده حالت تکمیلی دارند. بدین معنا که بیان کننده اراده مفروض طرفین هستند؛ از این رو هرگاه در متن قرارداد، دو طرف اراده خویش را مبنی بر کنار گذاشتن احکام یا برخی آثار برخلاف آن قوانین ابراز دارند، حقوق و تکالیف طرفین تابع اراده ابراز شده خواهد بود. براساس آن­چه اشاره شد، قرارداد "اجاره به شرط تملیک" چه بیع باشد چه یک عقد بی نام یا اجاره، برای دو طرف الزام آور است؛ از این رو موارد فسخ آن محدودیت های قانونی و قراردادی پیدا می کند.

موارد قانونی فسخ

اگر این عقد را بیع بدانیم، خیار حیوان، خیار مجلس و خیار تأخیر در آن راه می یابد؛ ولی چون آن را اجاره دانستیم این خیارات در قرارداد "اجاره به شرط تملیک" موجود نخواهد بود؛ ولی سایر خیارات قانونی، که در تمامی عقود لازم موجودند، در این عقد نیز وجود دارند. به عنوان نمونه اگر عین مستاجره با اوصاف بیان شده در عقد تطابق نداشته باشد، مستاجر خیار فسخ خواهد داشت. بدیهی است این نکته در موردی صادق است که مورد معامله، عین معین غایب باشد و از طریق بیان اوصاف از آن رفع ابهام شود. منشا این خیار، تعهد ضمنی موجر به تطابق مورد معامله با اوصاف یاد شده است.

موارد قراردادی فسخ

در ضمن عقد لازم، می توان افزون بر موارد قانونی، مواردی را نیز به صورت قراردادی برای هر یک از دو طرف به عنوان حق فسخ پیش بینی کرد. مثلاً در صورت تأخیر در پرداخت اقساط بیش از مدت معین یا تخلف از سایر شروط مندرج در قرارداد می توان برای موجر حق فسخ در نظر گرفت.

حقوق و تکالیف طرفین

از آن­جا که ماهیت حقوقی قرارداد "اجاره به شرط تملیک" را اجاره دانستیم، طبیعی است که حقوق و تکالیف دو طرف همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره است. با این حال از آن نظر که شرط تملیک مال در ضمن قرارداد یاد شده قرار گرفته، حقوق و تکالیفی را از عقود تملیکی وام می گیرد. بر این اساس، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر عبارتند از:

حقوق موجر

1. موجر حق مطالبه اقساط را در سه موعد دارد.

2. چنان­چه مستاجر به شروط توافق شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، موجر حق دارد عقد را فسخ کرده و از جریان شرط تملیک جلوگیری کند. نتیجه این اقدام آن است که موجر در برخی فروض، می تواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.

3. چنانچه مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین مال خویش را از اموال او بردارد، بدون آن­که لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود. به نظر می رسد ماده 529 ق.ت که اموال امانت در دست تاجر را قابل استرداد می داند، شامل مورد بحث بشود.

تکالیف موجر

چون سایر موارد اجاره، در اجاره به شرط تملیک نیز موجر متعهد است که موارد زیر را انجام دهد:

1. عین مستاجره را در حالی که از عیب و نقص خالی باشد تسلیم کند. به علاوه عین مستاجره باید به گونه ای تحویل شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا آخر مدت اجاره نیز تعلق نگیرد. به بیان دیگر: عین مستاجره باید ملک طلق موجر بوده تا آخر مدت قرارداد اجاره نیز چنین بماند.

2. تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده موجر است، مگر آنکه شرط خلاف شده باشد یا عرف برخلاف آن جاری باشد. ماده 486 ق.م

3. اطلاعات لازم برای انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد.

4. از هرگونه اقدام که با بهره برداری از عین مستاجره تنافی دارد خودداری کند.

5. از آن­جا که تعهد به شی، تعهد به لوازم آن است؛ بنابراین موجر مکلف است هزینه های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند -با استفاده از ملاک ماده 381 ق.م- مگر آن­که شرط برخلاف آن در ضمن عقد وجود داشته باشد.

6. موجر مکلف است پس از قیام مستاجر به شروط قرارداد، مال را به وی منتقل کند.

حقوق مستاجر

1. مستاجر براساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستاجره را بدون عیب تحویل گرفته و از منافع آن در مدت اجاره بهره برداری کند.

2. مستاجر می تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد به منظور تعمیر در اختیار ثالث قرار دهد. مستفاد از ماده 485 ق.م

3. از آن جا که قرارداد مورد بحث، متضمن شرط تملیک است، مستاجر حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به مال مورد اجاره جلوگیری کند؛ زیرا شرط تملیک، ملکیت مالک را از حالت طلق بیرون می کند مثل بیع شرط که مشتری نمی تواند تصرفات ناقله در مبیع داشته باشد. ماده 460 ق.م

تکالیف مستاجر

1. مستاجر موظف است اقساط اجاره بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند.

2. عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و چنانچه در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود. ماده 490 ق.م

3. مستاجر باید از عین مستاجره در همان موردی که در عقد مشخص شده استفاده کند. تخلف از این امر چنان­چه منع وی امکان پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. ماده 492 ق.م

انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک

خاتمه یافتن قرارداد اجاره به شرط تملیک، که از عقود زمانی است، به صورت های گوناگون متصور است:

1.در صورتی که مدت اجاره تمام شده و مستاجر به شروط مورد توافق عمل کرده و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، عین مستاجره به ملکیت مستاجر درمی اید و عقد خاتمه می یابد.

2. درصورتی­که مدت اجاره سپری شود؛ ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.

3- انقضای قرارداد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستاجر در ضمن مدت اجاره صورت پذیرد که تفصیل موارد آن در بحث های پیشین گفته شد.

فصل اول – روابط موجر و مستاجر

ماده 1- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.
ماده 2- قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
ماد 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده 4- در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.
ماده 5- چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.

فصل دوم – سر قفلی

ماده 6- هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره 2- در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده 7- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.
ماده 9- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده 10- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.
ماده 11- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.
ماه 12- آئین نامه اجرائی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهر سازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ماده 13- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.
قانون فوق مشتمل بر دو فصل و سیزده ماده و سه تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیست و ششم مرداد ماه یکهزار و سیصد و هفتاد و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/5/1376 به تایید شورای نگهبان رسیده است.


رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری

--------------------------------------------

آئین نامه اجرائی قانون روابط موجر و مستاجر

شماره 69145/ت 19845ه 17/3/1378

وزارت مسکن وشهرسازی -وزارت دادگستری
هیات وزیران درجلسه مورخ 19/2/1378بنابه پیشنهادشماره 05/110/932مورخ 28/2/1377وزارتخانه های مسکن وشهرسازی ودادگستری وبه استنادماده (12)قانون روابط موجرومستاجر-مصوب 26/5/1376- آیین نامه اجرایی قانون یادشده رابه شرح زیرتصویب نمود:

ماده 1-منظور ازواژه قانون در این آیین نامه قانون روابط موجرو مستاجرمصوب 26/5/1376-می باشد.
ماده 2-موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی باشد:
1-روابط استیجاری قبل از اجرای قانون .
2-روابط ناشی ازانتقال حقوقی قانونی مستاجرجدید بااجراه موجر در صورتیکه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.
3-روابط ناشی ازصلح منافع یا هرعنوان دیگرونیزتصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجربه عنوان اجاره .
4-مواردتخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد
5-در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره -رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم الاجراشدن قانون به اجاره واگذارشده یا می شودیا پس ازتاریخ یادشده توسط طرفهای قرارداداجاره تمدیدمی گردد،مشمول مقررات قانون مورداشاره خواهد بود.
ماده 3-رسیدگی به درخواست تخلیه درموردسندعادی موضوع ماده (2) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی وبدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهدآمد.
ماده 4-رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجرحسب موردمبادرت به صدور دستورتخلیه خواهد نمود.
ماده 5-ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجردرمحل عین مستاجره وبه موجردرمحل مندرج درقرارداد صورت می گیرد،مگراینکه طرفین ترتیب دیگری رامقررنموده باشند.
ماده 6- اجرای دستورتخلیه صادره توسط مقام قضایی نیازبه صدور اجراییه نداردوتوسط مامور،ابلاغ و اجرامی گردد.مامور مکلف است آن را ظرف (24)ساعت به شخص مستاجرابلاغ ودرنسخه ثانی رسیددریافت کند و درصورت امتناع مستاجرازدادن رسید،مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (3)روزنسبت به اجرای مفاددستوراقدام نماید.
ماده 7-چنانچه مستاجردرمحل حضورنداشته باشد،مفاددستورتخلیه به یکی ازبستگان یاخادمان وی که سن ظاهری وی برای تمییزاهمیت موضوع کافی باشد،ابلاغ می شود.
ماده 8-هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل درمحل حضورنداشته باشندیااز دادن رسیدامتناع ورزند، مامور مراتب رادراعلامیه ای قید و به محل الصاق می نماید.
تبصره -در اعلامیه مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید خواهدشدکه چنانچه ظرف (3)روز مستاجراقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط ماموراجرا انجام می پذیرد.
ماده 9-درمورداسنادرسمی اجاره ، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورداجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهدآمد.
ماده 10-درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره درفرم مخصوص تنظیم می شود و شامل نکات زیرخواهدبود:
الف -نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قایم مقام وی ،
ب-نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قایم مقام قانونی وی ،
پ-مشخصات عین مستاجره ،
ت-مشخصات و تاریخ سند اجاره .
تبصره 1-تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یاد شده باشد.
تبصره 2-درصورت فوت موجریا مستاجر، وراث آنها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر ، ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر،نماینده قانونی آنها، قایم مقام قانونی آنان می باشند.
ماده 11-سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده ،اوراق اجراییه را ظرف (24)ساعت در(3)نسخه با قیدتخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
ماده 12-اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر(24)ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستورابلاغ و تخلیه به ماموراقدام نموده و مامورمکلف است ظرف (48)ساعت توراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده (6)ومواد(7)و(8)این آیین نامه عمل نماید
ماده 13-چنانچه در زمان اجرای دستورتخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت ،به علت وقوع حوادث غیرمترقبه ،مستاجرقادر به تخلیه مورداجاره نباشدواستمهال نماید،مراتب درخواست وی توسط ماموراجرابه مقام قضایی دستوردهنده گزارش می شود.مقام قضایی صالح مربوط می تواند با استمهال مستاجربرای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند
ماده 14-دفاتراسنادرسمی علاوه بررعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن باکاربری تجاری واماکنی که بارعایت قوانین ومقررات مربوط به منظوراستفاده تجاری واگذار می شوند، تصریح کنندکه عقداجاره با سرقفلی یابدون سرقفلی واقع شده است و درقراردادهای عادی اجاره نیز،طرفین مکلفندسنداجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده 15-اجرای مقررات ماده (7)قانون ،ناظر به مواردی است که در عقد اجاره شرط شده باشدکه موجر هر ساله مکلف به تمدیدمدت اجاره بدون افزایش اجاره بهامی باشد.
ماده 16-مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره ،چنانچه حق انتقال به غیر او سلب نشده باشد،می تواندبااخذمبلغی به عنوان سرقفلی ،مورداجاره رابرای همان شغل وبارعایت سایرشرایط مندرج دراجاره نامه به دیگری منتقل نماید.
ماده 17-در غیر از موارد مذکور در ماده (4)قانون ،چنانچه مستاجر مدعی حقی باشد می تواندطبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کنداین امرمانع اجرای دستورتخلیه نمی باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا،به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می نماید دراین خصوص مستاجرمی تواندتامین حقوق خودراازدادگاه درخواست نموده ودادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده 18-درصورتی که دستور تخلیه مورداجاره صادرشود و مستاجر نسبت به اصالت قراردادمستند دستور ، شکایتی داشته ویامدعی تمدیدقرارداد اجاره باشد،شکایت خودرابه دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید.اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد ، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده ،شکایت مستاجررامدلل بداند،دراین صورت پس از اخذ تامین متناسب باضرروزیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
ماده 19-چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکم نهایی رد شود ، موجرحق داردخسارتی راکه ازتوقیف اجرای دستورتخلیه به بوواردشده است برطبق قوانین ومقررات مطالبه کند.
ماده 20-چنانچه موجرمبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجردریافت کرده و درسنداجاره (عادی ویارسمی )درج شده باشدیاتوسط خودموجرعنوان شود،دراین صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استردادسند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی ویا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن برحسب مورد به دایره اجرای ثبت می باشد.
تبصره -در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی ) ذکر نشده باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود ، می تواند طبق ماده (5)قانون اقدام به احقاق حق خود نماید .


معاون اول رئیس جمهور-حسن حبیبی

---------------------------------

اصلاحيه آئين نامه اجرائي قانون روابط موجر و مستاجر

شماره 11445/ت 23002 هـ 24/3/1379

وزارت مسكن و شهرسازي ـ وزارت دادگستري
هيات وزيران در جلسه مورخ 18/3/1379 با توجه به نظر رييس محترم مجلس شوراي اسلامي (موضوع نامه شماره 2629هـ /ب مورخ 27/2/1379) تصويب نمود:
موارد (15)و(16) آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر (موضوع تصويب نامه شماره 69145/ت 19845هـ مورخ 17/3/1378) به شرح زير اصلاح مي شود:
ماده (15) آيين نامه ياد شده حذف و ماده (16) به عنوان ماده (15) تغيير و به شرح زير اصلاح مي گردد و شماره مواد بعدي به همين ترتيب تغيير مي يابد .
ماده 15 ـ مستاجر اماكن تجاري در مدت اجازه چنانچه حق انتقال به غير از او سلب نشده باشد مي تواند با اخذ مبلغي به عنوان سرقفلي مورد اجاره را براي همان شغل و در صورتي كه منع قانوني وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد براي مشاغل ديگر با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره نامه به ديگري منتقل نمايد .
معاون اول رييس جمهور ـ حسن حبيبي

------------------------------------------------

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362

فصل اول - کلیات
ماده 1 - اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود اعم از این که سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است .
ماده 2 - موارد زیر مشمول این قانون نمی باشد.
الف - تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی .
ب - خانه های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فیمابین است .
فصل دوم - اجاره بها
ماده 3 - اجاره بهای هر محل همان است که در اجاره نامه قید شده و اگر اجاره نامه ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار مال الاجاره اقدام خواهد کرد.
تبصره - در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره ، موجر مستحق دریافت اجرت المثل می باشد.
ماده 4 - مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره نامه رسمی داشته باشد به دفتر خانه تنظیم کننده سند مراجعه نماید.
دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه ای به مستاجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید.
در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرایی را متوقف و اجرائیه را ابطال می نماید و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره بها موجر می تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید.
فصل سوم - در اجاره نامه
ماده 5 - دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح کنند:
1 - اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص .
2 - نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
3 - عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت .
4 - تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.
5 - تصریح به آنکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جز یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.
6 - تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضا مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی .
7 - حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره نامه .
تبصره - موجر و مستاجر می توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.
فصل چهارم - موارد فسخ
ماده 6 - در موارد زیر مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید:
1 - در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانونی مدنی )
2 - در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
3 - هر گاه مورد اجاره کلا یا جز در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.
ماده 7 - هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.
ماده 8 - موجر می تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
الف - در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلا یا جز به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب - در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج - در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
د - در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
تبصره 1 - در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است .
تبصره 2 - اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.
ماده 9 - در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
تبصره - شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجرا نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف سازد.
فصل پنجم - تعمیرات
ماده 10 - تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. مگر آنکه در قرارداد به صورت دیگری شرط شده باشد.
ماده 11 - رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجرا انجام بدهد.
ماده 12 - هر گاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می نماید.
تبصره - رسیدگی به دعاوی مذکور در مواد 11 و 12 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است .
ماده 13 - اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آنرا رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.
ماده 14 - نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می شود 2 ماه پس از تصویب این قانون بر اساس آیین نامه ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات دولت برسد اجاره بهای واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه ای تعیین و اعلام نمایند.
تبصره 1 - شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه مراکز استانها به انضمام قزوین ، کرج ، اردبیل ، دزفول ، آبادان ، نیشابور، بابل ، گرگان ، قم .
تبصره 2 - چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستاجر و به حکم دادگاه به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم می گردد.
تبصره 3 - اگر مالک از اجاره دادن مستغل معداجاره بدون عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده می شود به قائم مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محلهای مسکونی خالی اقدام و اجاره بهای دریافتی را به حساب مالک واریز نمایند.
ماده 15 - از تاریخ تصویب این قانون اجاره محلهایی که برای سکونت واگذار می شود تاریخ مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین می باشد.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و نه تبصره در جلسه روز سه شنبه سیزدهم اردیبهشت ماه یک هزار و سیصد و شصت و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و به تایید شورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی

----------------------------------------------

قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر

ماده واحده - از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار میشود ،در راس انقضاء مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن میباشد مگر آنکه مدت اجاره باتوافق طرفین تمدید شود در صورت تخلف دوائر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند 0
قانون فوق مشتمل برماده واحده در جلسه روز پنجشنبه پانزدهم آبان ماه یکهزارو سیصدو شصت و پنج مجلس شورای اسلامی تصویب ودرتاریخ 21/8/1365 به تایید شورای نگهبان رسیده است 0
رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی

----------------------------------------------

قانون الحاق یک بند به عنوان بند ج و دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362

ماده واحده - بند زیر به عنوان بند ج با دو تبصره به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1362 اضافه می گردد:
ج - محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است .
تبصره 1 - وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است .
تبصره 2 - استفاده از محلهای مسکونی در محلهایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع است . قانون فوق مشتمل بر ماده واحده (شامل الحاق یک بند و دو تبصره ) در جلسه روز یک شنبه بیست و چهارم بهمن ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و دو مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 27/11/1372 به تایید شورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری

------------------------------------------

قانون الحاق دو تبصره به عنوان تبصره های 3 و 4 به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/2/13

ماده واحده - دو تبصره زیر به عنوان تبصره های 3 و 4 به ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی الحاق می گردد:
تبصره 3 - در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف است تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت دو سال از تاریخ 3/7/1369 از صدور حکم تخلیه خودداری کند.
تبصره 4 - در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده اند و در حال حاضر در اماکن دولتی ساکن هستند به محض این که اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل سکونت قبلی آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر مقامات استانهای جنگزده و تایید وزارتین کشور و کار و امور اجتماعی مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی را تخلیه نمایند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ هشتم مهر ماه یک هزار سیصد و شصت و نه بر اساس ضرورت به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و در اجرای اصل نود و چهارم قانون اساسی برای اجرا ابلاغ می گردد.
رئیس مجلس شورای اسلامی - مهدی کروبی
-------------------------------

قانون الحاق یک تبصره بعنوان تبصره یک به ماده 9قانون روابط موجرومستاجرمصوب 1362/2/13

ماده واحده -تبصره زیربعنوان تبصره 1به ماده 9قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 13/2/1362مجلس شورای اسلامی الحاق وتبصره ماده بعنوان تبصره 2قرارمیگیرد.
تبصره 1-درمواردیکه دادگاه صدورحکم تخلیه اماکن آموزشی رابعلت کمبودجای مناسب موجب عسروحرج تشخیص دهددادگاه مکلف است تارفع عسروحرج بمدت پنج سال ازصدورحکم خودداری کندواین قانون ازتاریخ تصویب لازم الاجراءاست .
قانون فوق مشتمل برماده واحده درجلسه روزپنجشنبه بیست وهشتم شهریورماه یکهزاروسیصدوشصت وچهارمجلس شورای اسلامی تصویب ودر تاریخ 31/6/1364به تاییدشورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی -اکبرهاشمی

---------------------------------------------------------

قانون اصلاح تبصره یک مصوب 1364/6/28 ماده 9 قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 1362/2/13 مجلس شورای اسلامی

ماده واحده - تبصره یک مصوب 28/6/1364 ماده 9 قانون روابط موجر ومستاجرمصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی بشرح زیر اصلاح میگردد:
تبصره 1- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان رابعلت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج تا مدت پنجسال از تاریخ 28/6/1364 از صدور حکم خودداری کند و مستاجرین اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند0
این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است 0
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه روزپنجشنبه بیست وچهارم مهرماه یکهزارو سیصدو شصت و پنج بتصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است 0
رئیس مجلس شورای اسلامی - اکبر هاشمی

----------------------------------

قانون تمدید و اصلاح تبصره های 3 و 4 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/2/13

ماده واحده - تبصره های 3 و 4 ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 13/2/1362 مجلس شورای اسلامی به شرح زیر تمدید و اصلاح می گردد:
تبصره 3 - در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت 2 سال از تاریخ 3/7/1371 از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم ، مخصوص به صورتی است که عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.
تبصره 4 - در شهرها و بخشها و روستاهایی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده اند و در حال حاضر در اماکن دولتی و شخصی ساکن هستند به محض این که اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد بازسازی ، مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده (شامل اصلاح دو تبصره ) در حلسه روز یکشنبه دهم آبان ماه یک هزار و سیصد و هفتاد و یک مجلس شوری اسلامی تصویب و در تاریخ 20/8/1371 به تایید شورای نگهبان رسیده است .
رئیس مجلس شورای اسلامی - علی اکبر ناطق نوری
-

----------------------------------------

قانون روابط موجر و مستأجر ـ مصوب ۲/۵/۱۳۵۶


فصل اول‌: كليات‌

ماده ۱ ـ هر محلي كه براي سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت يابه منظور ديگري اجاره داده شده يا بشود در صورتي كه تصرف‌متصرف بر حسب تراضي با موجر يا نمايندة قانوني او به عنوان‌اجاره يا صلح منافع و يا هر عنوان ديگري به منظور اجاره باشد اعم‌از اينكه نسبت به مورد اجاره سند رسمي يا عادي تنظيم شده يانشده باشد، مشمول مقررات اين قانون است‌.
ماده ۲ ـ موارد زير مشمول مقررات اين قانون نمي‌باشد:
۱ ـ تصرف ناشي از معاملات با حق استرداد يا معاملات رهني‌.
۲ ـ اراضي مزروعي محصور و غير محصور و توابع آنها وباغهايي كه منظور اصلي از اجاره بهره‌برداري از محصول آنها باشد.
۳ ـ ساختمانها و محلهايي كه به منظور سكونت عرفاً به طورفصلي براي مدتي كه از ششماه تجاوز نكند اجاره داده مي‌شود.
۴ ـ كليه واحدهاي مسكوني واقع در محدوده خدماتي شهرها ودر شهركها كه گواهي خاتمه ساختماني آنها از تاريخ لازم‌الاجراءشدن قانون معاملات زمين مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده ومي‌شود.
۵ ـ خانه‌هاي سازماني و ساير محلهاي مسكوني كه از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت يا اشخاص‌، اعم‌از حقيقي يا حقوقي به مناسبت شغل در اختيار و استفاده كاركنان‌آنها قرار مي‌گيرد.
در اين مورد رابطه متصرف با سازمان يا اشخاص مربوط تابع‌قوانين و مقررات مخصوص بخود يا قرارداد في‌مابين مي‌باشد.
هرگاه متصرف خانه يا محل سازماني كه به موجب مقررات ياقرارداد مكلف به تخليه محل سكونت باشد از تخليه خودداري كندبر حسب مورد از طرف دادستان يا رئيس دادگاه بخش مستقل به اواخطار مي‌شود كه ظرف يكماه محل را تخليه نمايد در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخليه شده و تحويل سازمان‌يا مؤسسه يا اشخاص مربوط داده مي‌شود.
۶ ـ واحدهاي مسكوني كه پس از اجراي اين قانون به اجاره‌واگذار گردد.

فصل دوم‌: ميزان اجاره بها و ترتيب پرداخت آن‌

ماده ۳ ـ در مواردي كه اجاره‌نامه تنظيم شده باشد ميزان‌اجاره‌بها همان است كه در اجاره‌نامه قيد شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظيم نشده باشد به ميزاني است كه بين طرفين مقرر يا عملي شده‌است و در صورتي كه ميزان آن معلوم نشود با رعايت مقررات اين‌قانون از طرف دادگاه ميزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعيين‌مي‌شود.
ماده ۴ ـ موجر يا مستأجر مي‌تواند به استناد ترقي يا تنزل هزينة‌زندگي درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايد،مشروط به اينكه مدت اجاره منقضي شده و از تاريخ استفاده‌مستأجر از عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعي كه بر تعيين‌يا تعديل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر كارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعديل خواهدكرد حكم دادگاه در اين مورد قطعي است‌.
ماده ۵ ـ موجر مي‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعديل نيز مطالبه نمايد.
در اين صورت دادگاه ضمن صدور حكم راجع به تعديل‌،مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاريخ تقديم دادخواست تاروز صدور حكم‌، محكوم مي‌نمايد. دايره اجرا مكلف است‌خسارت تأخير تأديه از تاريخ قطعيت تا تاريخ اجراي حكم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد مستأجر نيز مي‌تواند ضمن تقاضاي تعديل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخير تأديه به‌شرح فوق درخواست كند.
تبصره ـ مقررات اين ماده در مواردي كه دادگاه حكم به تعيين‌اجاره‌بها صادر مي‌نمايد نيز جاري خواهد بود.
ماده ۶ ـ مستأجر مكلف است در موعد معين در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمي و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به ميزان‌اجرت‌المسمي آخر هرماه اجاري ظرف ده روز به موجر يا نماينده‌قانوني او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد اجاره‌بها را به‌ميزاني كه بين طرفين مقرر و يا عملي شده و در صورتيكه ميزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغي كه متناسب با اجاره املاك‌مشابه تشخيص مي‌دهد براي هرماه تا دهم ماه بعد به موجر يانمايند قانوني او پرداخت يا در صندوق ثبت و يا بانكي كه از طرف‌سازمان ثبت تعيين مي‌شود سپرده و قبض رسيد را اگر اجاره‌نامه‌رسمي است به دفترخانه تنظيم‌كننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادي‌بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد قبض رسيد را با تعيين محل اقامت‌موجر به يكي از دفاتر رسمي نزديك ملك تسليم و رسيد دريافت‌دارد.
دفترخانه بايد منتهي ظرف ده روز بوسيله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر يا نماينده قانوني او اخطار كند كه براي دريافت‌وجه توديع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نمايد.

فصل سوم‌: در تنظيم اجاره‌نامه‌

ماده ۷ ـ در مواردي كه بين موجر و كسي كه ملك را به عنوان‌مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظيم نشده يا اگر تنظيم شده‌مدت آن منقضي گشته طرفين راجع به تنظيم اجاره‌نامه با تعيين‌اجاره‌بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هريك مي‌تواند براي‌تعيين اجاره‌بها (در مواردي كه اجاره‌نامه در بين نباشد) و تنظيم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه ميزان اجاره‌بها را از تاريخ‌تقديم دادخواست تعيين مي‌كند، ولي اين امر مانع صدور حكم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقديم دادخواست وخسارت‌تأخير تأديه آن نخواهد بود.
تبصره ۱ ـ هرگاه از طرف موجر تقاضاي تخليه عين مستأجره‌شده باشد رسيدگي به درخواست تنظيم اجاره‌نامه از طرف مستأجرمتوقف بر خاتمه دادرسي در موضوع تخليه خواهد بود اين حكم درموردي كه از طرف مالك درخواست خلع يد از ملك شده باشد نيزجاري است‌.
ماده ۸ ـ دادگاه شرايط اجاره‌نامه جديد را طبق شرايط مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرايط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتي كه قبلاً اجاره‌نامه تنظيم شده باشد) با رعايت مقررات اين‌قانون تعيين خواهد كرد.
ماده ۹ ـ در تمام مدتي كه دادرسي در جريان است مستأجر بايدطبق ماده ۶ اين قانون و شرايط قبلي مال‌الاجاره را بپردازد و از تاريخ‌ابلاغ حكم قطعي طرفين مكلفند ظرف يك ماه به ترتيب مقرر درحكم‌، اجاره‌نامه تنظيم كنند.
هرگاه در اين مدت اجاره‌نامه تنظيم نشود به تقاضاي يكي ازطرفين دادگاه رونوشت حكم را جهت تنظيم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمي ابلاغ و به طرفين اخطار مي‌كند كه در روز و ساعت معين‌براي امضاي اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضاي اجاره‌نامه نشود نمايندة دادگاه اجاره‌نامه را به مدت يك‌سال از طرف او امضا خواهد كرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاريخ‌تعيين شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتي كه عذر مستأجر راموجه نداند به تقاضاي موجر حكم به تخليه عين مستأجره صادرمي‌كند و اين حكم قطعي است‌.
ماده ۱۰ ـ مستأجر نمي‌تواند منافع مورد اجاره را كلاً يا جزئاً يابه نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد مگر اينكه كتباً اين‌اختيار به او داده شده باشد.
هرگاه مستأجر تمام يا قسمتي از مورد اجاره را به غير اجاره دهدمالك مي‌تواند در صورت انقضاي مدت يا فسخ اجاره درخواست‌تنظيم اجاره‌نامه با هر يك از مستأجرين را بنمايد.
در صورتي كه مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غير داشته‌باشد هريك از مستأجرين نيز مي‌تواند در صورت فسخ و يا انقضاي‌مدت اجاره اصلي درخواست تنظيم اجاره‌نامه را با مالك يا نماينده‌قانوني او بنمايند. و
ماده ۱۱ ـ دفاتر اسناد رسمي مكلفند علاوه بر نكاتي كه به‌موجب قوانين و مقررات بايد رعايت شود نكات زير را در اجاره‌نامه‌تصريح بنمايد:
۱ ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر بطور كامل ومشخص‌.
۲ ـ نشاني كامل مورد اجاره و قيد اينكه از لحاظ رابطه اجاره اين‌محل اقامتگاه قانوني مستأجر مي‌باشد مگر اينكه طرفين به ترتيب‌ديگري تراضي نموده باشند.
۳ ـ عين مستأجره در تصرف كدام يك از طرفين مي‌باشد و درصورتي كه در تصرف مستأجر نيست تحويل آن در چه مدت و باچه شرايطي صورت خواهد گرفت‌.
۴ ـ مهلت مستأجر براي پرداخت اجاره‌بها منتهي ده روز از تاريخ‌سررسيد هر قسط خواهد بود، مگر اينكه طرفين به ترتيب ديگري‌زائد بر اين مدت توافق كرده باشند كه در اين صورت ترتيب مذكوربايد در سند قيد گردد.
۵ ـ اجاره به منظور سكني يا كسب يا پيشه يا تجارت با تعيين‌نوع كسب و پيشه و تجارت و هرگاه به منظور ديگري باشد قيد آن به‌طور صريح‌.
۶ ـ مستأجر حق انتقال به غير را كلاً يا جزئاً يا به نحو اشاعه دارديا خير.
۷ ـ تعهد مستأجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاي مدت‌و يا فسخ اجاره تا موقع تجديد اجاره يا تخليه ملك به ميزان‌اجرت‌المسمي‌.

فصل چهارم‌: موارد فسخ اجاره و تخليه عين مستأجره‌

ماده ۱۲ ـ در موارد زير مستأجر مي‌تواند صدور حكم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست كند:
۱ ـ در صورتي كه عين مستأجره با اوصافي كه در اجاره‌نامه قيدشده منطبق نباشد. (با رعايت ماده ۴۱۵ قانون مدني‌)
۲ ـ اگر در اثناي مدت اجاره عيبي در عين مستأجره حادث شودكه آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدور نباشد.
۳ ـ در مواردي كه مطابق شرايط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق‌يابد.
۴ ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف كليه ورثه‌.
۵ ـ هرگاه مورد اجاره كلاً يا جزئاً در معرض خرابي بوده و قابل‌تعمير نباشد و يا براي بهداشت و سلامت مضر بوده و بايد خراب‌شود.
ماده ۱۳ ـ هرگاه مستأجر به علت انقضاي مدت اجاره يا درمواردي كه به تقاضاي او حكم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخليه كند و موجر از تحويل گرفتن آن امتناع كند مستأجر مكلف‌است بوسيله اظهارنامه از موجر يا نماينده قانوني او تقاضا كند كه‌براي تحويل مورد اجاره حاضر شود.
در صورتي كه موجر ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستأجر بايد به دادگاه محل وقوع ملك مراجعه وتخليه كامل مورد اجاره را تأمين دليل نمايد و كليد آن را به دفتردادگاه تسليم كند.
از اين تاريخ رابطه استيجاري قطع مي‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌۲۴ ساعت به موجر يا نماينده قانوني او اخطار مي‌كند كه براي‌تحويل گرفتن مورد اجاره و دريافت كليد حاضر شود. تا زماني كه‌مستأجر به ترتيب فوق عمل نكرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات اين قانون و شرايط اجاره‌نامه برقرار است‌.
ماده ۱۴ ـ در موارد زير موجر مي‌تواند حسب مورد صدورحكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند دادگاه ضمن‌حكم فسخ اجاره دستور تخليه مورد اجاره را صادر مي‌نمايد و اين‌حكم عليه مستأجر يا متصرف اجرا و محل تخليه خواهد شد.
۱ ـ در موردي كه مستأجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غيردر اجاره‌نامه و يا موردي كه اجاره نامه‌اي در بين نباشد مورد اجاره راكلاً يا جزئاً به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده يا عملاً ازطريق وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جزاشخاص تحت‌الكفاله قانوني خود قرار داده باشد.
۲ ـ در موردي كه عين مستأجره به منظور كسب يا پيشه و ياتجارت خود مستأجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناويني ازقبيل وكالت يا نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند بدون اينكه‌طبق ماده ۱۹ اين قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظيم شده باشد.
۳ ـ در صورتي كه در اجاره‌نامه محل سكني حق فسخ اجاره‌هنگام انتقال قطعي شرط شده باشد مشروط به اينكه خريداربخواهد شخصاً در مورد اجاره سكونت نمايد و يا آن را براي‌سكونت اولاد يا پدر يا مادر يا همسر خود تخصيص دهد. در اين‌صورت اگر خريدار تا سه ماه از تاريخ انتقال ملك براي تخليه‌مراجعه ننمايد درخواست تخليه به اين علت تا انقضاي مدت اجاره‌پذيرفته نمي‌شود.
۴ ـ در صورتي كه مورد اجاره محل سكني بوده و مالك پس ازانقضاي مدت اجاره احتياج به مورد اجاره براي سكونت خود يااشخاص مذكور در بند فوق داشته باشد.
۵ ـ هرگاه مورد اجاره محل سكني در معرض خرابي بوده و قابل‌تعمير نباشد.
۶ ـ در صورتي كه از مورد اجاره محل سكني بر خلاف منظوري‌كه در اجاره‌نامه قيد شده استفاده گردد.
۷ ـ در مورد محل كسب و پيشه و تجارت هرگاه مورد اجاره براي‌شغل معيني اجاره داده شده و مستأجر بدون رضاي موجر شغل‌خود را تغيير دهد مگر اينكه شغل جديد عرفاً مشابه شغل سابق‌باشد.
۸ ـ در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره تعدي يا تفريط كرده‌باشد.
۹ ـ در صورتي كه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ اين قانون ازپرداخت مال‌الاجاره يا اجرت‌المثل خودداري نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره يا اظهارنامه (در موردي كه‌اجاره‌نامه عادي بوده يا اجاره‌نامه‌اي در بين نباشد) ظرف ده روزقسط يا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در اين مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمي باشد موجر مي‌تواند از دفترخانه يا اجراي ثبت صدوراجرائيه بر تخليه و وصول اجاره‌بها را درخواست نمايد.
هرگاه پس از صدور اجرائيه مستأجر اجاره‌بهاي عقب افتاده راتوديع كند اجراي ثبت تخليه را متوقف مي‌كند ولي موجر مي‌تواندبه استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخليه عين مستأجره را بنمايد.
هرگاه اجاره‌نامه عادي بوده يا سند اجاره تنظيم نشده باشد موجرمي‌تواند براي تخليه عين مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه كند.
در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حكم دادگاه اضافه براجاره‌بهاي معوقه صدي بيست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستري توديع نمايد حكم به تخليه صادر نمي‌شود و مستأجر به‌پرداخت خسارت دادرسي محكوم و مبلغ توديع شده نيز به موجرپرداخت مي‌گردد، ولي هر مستأجر فقط يكبار مي‌تواند از اين ارفاِاستفاده كند، حكم دادگاه در موارد مذكور در اين بند قطعي است‌.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه مستأجر دوبار ظرف يكسال در اثراخطار يا اظهارنامه مذكور در بند ۹ اين ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها كرده باشد و براي بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به‌موجر نپردازد و يا در صندوق ثبت توديع ننمايد موجر مي‌تواند باتقديم دادخواست مستقيماً از دادگاه درخواست تخليه عين مستأجررا بنمايد. حكم دادگاه در اين مورد قطعي است‌.
تبصره ۲ ـ در صورتي كه مورد اجاره به منظوري غير از كسب‌يا پيشه يا تجارت اجاره داده شود از هر حيث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سكني خواهد بود.
تبصره ۳ ـ در مورد بند شش اين ماده اگر مستأجر مركز فساد كه‌قانوناً داير كردن آن ممنوع است در مورد اجاره داير نمايد. دادستان‌علاوه بر انجام وظايف قانوني خود به محض صدور كيفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختيار موجر قرار مي‌دهد.
تبصره ۴ ـ در صورتي كه مستأجر محل سكني در شهر محل‌سكونت خود مالك يك واحد مسكوني باشد موجر حق دارد پس ازانقضاي مدت اجاره تقاضاي تخليه مورد اجاره را بنمايد.
ماده ۱۵ ـ علاوه بر موارد مذكور در ماده قبل در موارد زير نيزپس از انقضاي مدت اجاره درخواست تخليه محل كسب يا پيشه ياتجارت از دادگاه جائز است‌:
۱ ـ تخليه به منظور احداث ساختمان جديد مشروط بر اينكه‌پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري مربوط ارائه شود. و شهرداريهامكلفند در صورت مراجعه مالك با رعايت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالك تسليم نمايند.
۲ ـ تخليه به منظور احتياج شخص موجر براي كسب يا پيشه ياتجارت‌.
۳ ـ در صورتي كه محل كسب يا پيشه يا تجارت مناسب براي‌سكني هم باشد و مالك براي سكونت خود يا اولاد يا پدر يا مادر ياهمسر خود درخواست تخليه نمايد.
در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حكم تخليه به‌پرداخت حق كسب يا پيشه يا تجارت نيز حكم خواهد داد.
ماده ۱۶ ـ در موارد مذكور در ماده قبل و همچنين در مواردمذكور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هرگاه مالك حسب مورد تا ششماه ازتاريخ تخليه شروع به ساختمان نكند يا حداقل مدت يكسال ازمحل مورد اجاره به نحوي كه ادعا كرده استفاده ننمايد به درخواست‌مستأجر سابق بپرداخت مبلغي معادل يكسال اجاره‌بها يااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محكوم خواهد شد مگر آنكه‌ثابت شود تأخير شروع ساختمان يا عدم استفاده از مورد اجاره دراثر قوه قاهره يا مبتني بر علل و جهاتي خارج از اراده مالك بوده‌است‌.
تبصره ـ در صورتي كه در ملك مورد تخليه مستأجرين‌متعددي باشند و موجر تقاضاي تخليه ساير قسمتها را نيز نموده‌باشد مهلت فوق از تاريخ تخليه آخرين قسمت شروع خواهد شد.
ماده ۱۷ ـ در تمام مواردي كه تخليه عين مستأجره در نتيجه اجراي‌حكم يا به ترتيب مقرر در ماده ۱۳ صورت مي‌گيرد بايد از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قيد گردد.

فصل پنجم‌: حق كسب يا پيشه يا تجارت‌

ماده ۱۸ ـ ميزان حق كسب يا پيشه يا تجارت كه در اين قانون وقوانين ديگر قيد شده است بر مبناي اصول و ضوابطي كه آئين‌نامه‌آن از طرف وزارتخانه دادگستري و مسكن و شهرسازي تهيه و به‌تصويب كمسيونهاي مربوط مجلسين خواهد رسيد، تعيين مي‌گردد.
ماده ۱۹ ـ در صورتي كه مستأجر محل كسب يا پيشه يا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غير داشته باشد مي‌تواند براي‌همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري‌انتقال دهد.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجاره‌نامه‌اي‌در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل‌تخليه مورد اجاره‌، حق كسب يا پيشه يا تجارت مستأجر را بپردازدوالا مستأجر مي‌تواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه كند،در اين صورت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غيرو تنظيم سند انتقال در دفترخانه تنظيم‌كننده سند اجاره‌نامه سابق يادفترخانه نزديك ملك (اگر اجاره‌نامه رسمي در بين نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مي‌نمايد و مراتب را به‌موجر نيز اعلام خواهد نمود، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به‌تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف ششماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي منافع مورد اجاره‌با سند رسمي به مستأجر جديد انتقال داده نشود حكم مزبورملغي‌الاثر خواهد بود.
تبصره ۱ ـ در صورتي كه مستأجر بدون رعايت مقررات اين‌ماده مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد موجر حق درخواست‌تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا مستأجر اجراخواهد شد. و در اين مورد مستأجر يا متصرف حسب مورداستحقاق دريافت نصف حق كسب يا پيشه يا تجارت را خواهدداشت‌.
تبصره ۲ ـ حق كسب يا پيشه يا تجارت به مستأجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جديد فقط با تنظيم سندرسمي معتبر خواهد بود.

فصل ششم‌: تعميرات‌

ماده ۲۰ ـ تعميرات كلي و اساسي مورد اجاره كه مربوط به اصل‌بنا يا تأسيسات عمده منصوبه در آن از قبيل دستگاههاي حرارت‌مركزي و تهويه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعميرات‌جزيي و همچنين تزيين و تعميري كه مربوط به استفاده بهتر از مورداجاره باشد يا مستأجر خواهد بود.
ماده ۲۱ ـ رسيدگي به اختلاف بين موجر ومستأجر راجع به‌تعميرات با دادگاه است در صورتي كه موجر تعميرات كلي موردحكم دادگاه را در مهلتي كه از طرف دادگاه تعيين مي‌شود انجام ندهدمستأجر مي‌تواند براي فسخ اجاره به دادگاه مراجعه كند يا از دادگاه‌درخواست كند به او اجازه داده شود تعميرات مزبور را با نظارت‌دايره اجرا انجام داده مخارج آن را حداكثر تا معادل ششماه اجاره‌بهابه حساب موجر بگذارد.
ماده ۲۲ ـ هرگاه مستأجر مانع مالك از انجام تعميرات ضروري‌شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبي براي‌انجام تعميرات تعيين مي‌نمايد.
در صورت ادامه ممانعت دادگاه مي‌تواند حكم به تخليه موقت‌بنا براي مدت مذكور بدهد. در هرحال مستأجر مسؤول خسارتي‌است كه در نتيجه ممانعت از تعمير بنا حاصل شده باشد.
تبصره ـ رسيدگي به دعاوي مذكور در مادتين ۲۱ و ۲۲ خارج‌از نوبت و بدون رعايت تشريفات دادرسي صورت خواهد گرفت وحكم دادگاه قطعي است‌.
ماده ۲۳ ـ اقامه دعوي تخليه از طرف موجر مانع رسيدگي به‌دعوي تعميرات نيست‌.
هرگاه دادگاه حكم به تخليه مورد اجاره صادر نموده باشد و حكم‌مزبور قطعي نباشد حكم الزام به تعمير در صورت فسخ حكم تخليه‌به ترتيب مقرر در ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود.
ماده ۲۴ ـ در صورتي كه مستأجر در مورد اجاره حق استفاده ازانشعاب آب يا برق يا تلفن يا گاز يا تأسيسات حرارت مركزي ياتهويه يا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمي‌تواند جز درمورد تعميرات ضروري آن را قطع يا موجبات قطع آن را فراهم‌نمايد مگر اينكه مستأجر بهاي مصرف خود را طبق شرايط اجاره‌نپرداخته باشد.
در صورت تخلف‌، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون‌رعايت تشريفات دادرسي موضوع را مورد رسيدگي قرار داده‌عندالاقتضاء ترتيب وصل آن را خواهد داد.
دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است‌. موجر مي‌تواند ظرف ده‌روز از تاريخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض كند. اعتراض در همان‌دادگاه رسيدگي مي‌شود و تصميم دادگاه قطعي است‌.
تبصره ۱ ـ هرگاه علت قطع جريان برق يا آب يا تلفن و غيربدهي موجر به سازمانهاي مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم‌پرداخت بدهي مزبور باشد و مستأجر مي‌تواند براساس قبوض‌سازمانهاي مربوط وجوه مذكور را بپردازد و از اولين اجاره‌بها كسرنمايد.
تبصره ۲ ـ تعميرات تأسيسات و قسمتهاي مشترك‌آپارتمانهاي مشمول قانون تملك آپارتمانها تابع مقررات مربوط به‌خود خواهد بود.
ماده ۲۵ ـ هرگاه مالك قصد فروش ملك خود را داشته يابخواهد وضع ملك را از جهت امكان وجود خرابي يا كسر و نقصان‌در آن‌، مشاهده نمايد و متصرف ملك مانع از رؤيت خريدار يا مالك‌گردد، مالك يا نماينده قانوني او مي‌تواند براي رفع ممانعت به‌دادستان يا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملك مراجعه‌كند. دادستان يا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورين شهرباني يا ژاندارمري و يا مأمورين اجرا دستور مي‌دهد تا خريدار و مالك به‌معيت مأمورين ملك را رؤيت نمايند. تشخيص ضرورت امر درحدود متعارف با مقام صادركننده دستور است‌.
ماده ۲۶ ـ رسيدگي به‌كليه دعاوي موضوع اين قانون در دادگاه‌شهرستان و در نقاطي كه دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش‌مستقل به عمل مي‌آيد. مگر دعاوي راجع به دولت كه منحصراً دردادگاه شهرستان رسيدگي مي‌شود حكم دادگاه در هرصورت‌حضوري محسوب و فقط قابل پژوهش است‌، مگر در مواردي كه‌خلاف آن مقرر شده باشد رسيدگي به دعاوي مربوط به اتاقهاي‌استيجاري كماكان در صلاحيت شوراي داوري است‌.
تبصره ـ در موردي كه ميزان خواسته در تقاضاي تعيين‌اجاره‌بهاي ماهانه زايد بر چهار هزار ريال نباشد حكم دادگاه قطعي‌است‌.
ماده ۲۷ ـ در مواردي كه حكم تخليه صادر مي‌شود دادگاه ضمن‌صدور حكم مهلتي كه از ده روز كمتر و از دو ماه بيشتر نباشد براي‌تخليه تعيين مي‌نمايد. حكم تخليه مدارسي كه با اجازه رسمي‌مقامات صلاحيتدارتأسيس‌شده‌درتعطيلات‌تابستان‌اجراخواهد شد.
تبصره ۱ ـ در مواردي كه حكم تخليه با پرداخت حق كسب ياپيشه يا تجارت صادر مي‌شود مهلتهاي مذكور در اين ماده از تاريخ‌توديع يا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره ۲ ـ در مواردي كه حكم تخليه به علت عدم پرداخت‌اجاره‌بها صادر مي‌شود حداكثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.
ماده ۲۸ ـ در مواردي كه حكم تخليه عين مستأجره با پرداخت‌حق كسب يا پيشه يا تجارت صادر و قطعي مي‌شود موجر مكلف‌است ظرف سه ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعي وجه معينه را درصندوق دادگستري توديع يا ترتيب پرداخت آن را به مستأجر بدهدوالا حكم مزبور ملغي‌الاثر خواهد بود مگر اينكه طرفين به مدت‌بيشتري توافق كرده باشند. در ساير موارد نيز هرگاه موجر ظرف‌يكسال از تاريخ ابلاغ حكم قطعي تقاضاي صدور اجرائيه ننمايدحكم صادر شده ملغي‌الاثر است مگر اينكه بين موجر و مستأجربراي تأخير تخليه توافق شده باشد.
تبصره ـ مدتهاي مذكر در ماده فوق نسبت به احكامي كه درزمان اجراي قانون روابط مالك و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ صادر وقطعي گرديده از تاريخ اجراي اين قانون شروع مي‌شود.
ماده ۲۹ ـ وزارت دادگستري از بين كارشناسان رسمي عده‌اي رابه منظور اجراي اين قانون حداكثر براي دو سال انتخاب و به‌دادگاهها معرفي مي‌نمايد و تا زماني كه تجديد انتخاب به عمل‌نيامده دادگاهها از كارشناسان مزبور استفاده خواهند كرد.
طرز تعيين و شرايط انتخاب و ميزان حق‌الزحمه كارشناسان به‌موجب آيين‌نامه وزارت دادگستري است‌.
در نقاطي كه وزارت دادگستري كارشناس معرفي ننمايد طبق‌مقررات عمومي مربوط به كارشناسي عمل خواهد شد.
ماده ۳۰ ـ كليه طرق مستقيم يا غير مستقيم كه طرفين به منظورجلوگيري از اجراي مقررات اين قانون اتخاذ نمايند پس از اثبات دردادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده ۳۱ ـ اين قانون در نقاطي اجرا مي‌شود كه تاكنون قانون‌روابط مالك و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده يا وزارت دادگستري با جلب نظر وزارت مسكن وشهرسازي و لزوم اجراي آن را آگهي نمايد در ساير نقاط رابطه موجرو مستأجر براساس قوانين و مقررات عمومي خواهد بود.
ماده ۳۲ ـ از تاريخ اجراي اين قانون‌، قانون روابط مالك ومستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ و ساير قوانين و مقرراتي كه مغاير بااين قانون است لغو مي‌شود.
قانون فوق مشتمل بر سي و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصويب مجلس سنا در جلسه فوِالعاده روز چهارشنبه ‌۲۲/۴/۱۳۵۶، در جلسه فوِالعاده روز يكشنبه دوم مرداد ماه ۱۳۵۶به تصويب مجلس شوراي ملي رسيد.


رییس مجلس شورای ملی - عبدالله ریاضی

--------------------------------

شماره 9994/7 3/9/1356

در اجراي ماده 29 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 آئين نامه زير تصويب مي شود :
ماده 1 - كارشناساني ممكن است به كارشناسي در امور مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر انتخاب شوند كه داراي شرايط زير باشند :
1 - پروانه كارشناسي آنها مربوط به امور مذكور در قانون روابط موجر و مستاجر باشد .
2 - حداقل 5 سال از تاريخ صدور پروانه كارشناسي آنها گذشته باشد .
3 - سابقه محكوميت انتظامي از درجه 3 به بالا نداشته بعلاوه طي دو سال منتهي به زمان انتخاب هيچگونه محكوميت انتظامي نداشته باشند .
ماده 2 - اداره فني وزارت دادگستري هر دو سال يك بار در بهمن ماه اسامي كارشناسان واجد شرايط هر حوزه را با توجه بضوابط مذكور در ماده فوق تهيه مي كند .
ماده 3 - كميسيوني مركب از رئيس كل دادگاه استان مركز و رئيس كل دادگاه شهرستان تهران و مدير كل قضائي و مدير كل دفتر تشكيلات و بودجه ورئيس اداره فني وزارت دادگستري پس از بررسي گزارش اداره فني اسامي كارشناسان لازم مربوط به هر حوزه را تعيين مي كند و اداره فني قبل از پايان سال صورت اسامي آنان را به دادگاه ها اعلام مي نمايد .
ماده 4 - نام هر يك از كارشناسان منتخب كه محكوميت انتظامي پيدا كند از صورت مزبور حذف مي شود و اين حذف نام هم بوسيله اداره فني به دادگاه هاي حوزه قضائي مربوط اعلام مي گردد.
ماده 5 - حق الزحمه كارشناسان در دعاوي موجر و مستاجر از طرف دادگاه با توجه به كميت و كيفيت و شرايط كار و خواسته دعوي در حدود تعرفه زير تعيين خواهد شد :
الف - براي تعيين اجاره بها در موارد نامعلوم بودن ميزان اجاره از سه هزار ريال تا يكصد و بيست هزار ريال .
ب - در مورد تعميرات از پنج هزار ريال تا يكصدو پنجاه هزار ريال .
پ - در مورد تعيين حق كسب و پيشه يا تجارت از شش هزار ريال تا دويست هزار ريال .
وزير دادگستري ـ غلامرضا كيانپور

فیلتر پیشرفته

09129417003      پورصادق 

09122155019 پورصادق

09129417090 پورصادق